Ежегодный налог на землю и строения в Таиланде: ставки, льготы и сроки

Что это за налог и откуда он взялся

С 1 января 2020 года в Таиланде действует единый налог на землю и строения (Land and Building Tax). Он введён Законом B.E. 2562 (2019) и заменил сразу два прежних платежа: старый «налог на дом и землю» (House and Land Tax) и местный налог на освоение земли (Local Development Tax). Прежняя система облагала только доход от аренды и фактически не затрагивала пустующие участки и жильё, в котором владелец живёт сам. Новый закон сделал базой не доход, а оценочную стоимость недвижимости, которую определяет Земельный департамент.

Налог собирают муниципалитеты (тесабан) и районные администрации (ор.бор.тор.) по месту нахождения объекта. Это именно ежегодный имущественный платёж, и он никак не связан с разовыми расходами при покупке - комиссией за регистрацию перехода права, гербовым сбором или налогом у источника.

Кто и когда платит

Плательщик - тот, кто владеет объектом на 1 января соответствующего года. Это собственник либо обладатель вещного права: узуфрукта (CCC §1417) или права застройки (superficies, CCC §1410). Кто стал собственником в течение года, за этот год не платит - обязанность лежит на владельце по состоянию на начало года.

Календарь в большинстве случаев такой:

• в феврале муниципалитет рассылает уведомление с расчётом;
• оплатить нужно до 30 апреля;
• крупную сумму разрешается разбить на части (обычно до трёх платежей).

Если уведомление не пришло, это не освобождает от обязанности - стоит самостоятельно обратиться в местную администрацию, особенно по новым или нежилым объектам.

Ставки: жильё, кондо, коммерция, земля

Ставки прогрессивные и зависят от назначения объекта и его оценочной стоимости. Ключевая льгота - для основного жилья: у физического лица первые крупные суммы стоимости вообще выводятся из-под налога.

Несколько практических выводов из таблицы:

• Для большинства владельцев одной квартиры в кондоминиуме стоимостью до 10 млн THB, в которой они живут сами, налог по факту равен нулю.
• Пустующий участок облагается жёстко и со временем дороже - закон сознательно подталкивает использовать землю, а не держать её «впрок».
• Сельхозземля, оформленная на физлицо, первые годы после введения закона получала дополнительные временные освобождения; компании таких поблажек не имеют.

Льгота на основное жильё: условия

Нулевой порог по основному жилью применяется не автоматически. Чтобы им пользоваться, нужно соблюсти несколько условий одновременно:

• собственник - физическое лицо, а не компания;
• имя владельца внесено в домовую книгу (табиен баан) по этому адресу по состоянию на 1 января;
• льгота даётся только на один объект как основное жильё на всю страну.

Любая сдача объекта в аренду - даже на один месяц - или перевод его на компанию лишает права на льготу: объект переходит в категорию «прочего жилья» или коммерции с соответствующей ставкой.

Отдельный нюанс для иностранцев: внести своё имя в домовую книгу как владельца кондоминиума иностранец может через «жёлтую табиен баан» (тор.ор. 13). Без записи в реестре по состоянию на начало года получить нулевой порог по основному жилью не получится, даже если квартира законно оформлена в собственность в рамках 49-процентной иностранной квоты по Закону о кондоминиумах.

Изменение назначения и штрафы

Если назначение объекта меняется - например, вы начали сдавать жильё, - об этом нужно уведомить районную администрацию в течение 60 дней. Для этого подаётся уведомление по форме (ภ.ด.ส.03), которым корректируется статус объекта в реестре.

Несоблюдение этого правила обходится дорого: помимо доначисления налога по правильной ставке грозит пеня порядка 0,5% в месяц, а также штрафы за несвоевременную оплату. Поэтому при смене статуса лучше уведомить муниципалитет заранее, а не ждать проверки.

Налог на землю и строения и аренда - это разные вещи

Важно не путать ежегодный имущественный налог с налогами на доход. Если вы сдаёте недвижимость, арендная плата считается облагаемым доходом и попадает под ежегодную декларацию по подоходному налогу (PIT). При продаже отдельно действуют комиссия за переход права (2%), гербовый сбор (0,5%) либо специальный коммерческий налог (3,3% при владении менее 5 лет) и налог у источника. Ежегодный налог на землю и строения существует параллельно со всеми этими платежами и не заменяет их.

Что проверить / на что обратить внимание

• Кто был собственником на 1 января - именно он платит за весь год; при покупке уточните, рассчитался ли продавец за свой период.
• Категория объекта в реестре - жильё, второй дом, коммерция или пустующая земля: от этого напрямую зависит ставка.
• Запись в домовой книге на 1 января - без неё нулевой порог по основному жилью недоступен; иностранцу нужна жёлтая табиен баан (тор.ор. 13).
• Не сдаёте ли вы «основное» жильё - даже короткая аренда снимает льготу.
• Сроки: уведомление обычно в феврале, оплата до 30 апреля; отсутствие письма не освобождает от налога.
• Смена назначения - уведомить администрацию в течение 60 дней (форма ภ.ด.ส.03), иначе пеня ~0,5% в месяц.
• Пустующий участок - закладывайте рост ставки со временем, если земля не используется.