Caparra, recesso e rimborso delle somme versate nell'acquisto di immobili in Thailandia
In breve
Quando il pagamento di prenotazione viene perso e quando può essere restituito: la prospettiva del diritto thailandese su caparra, recesso dal contratto e clausole abusive.
Risposta sintetica
In Thailandia, la sorte delle somme versate dipende non dalla denominazione del pagamento, ma da quanto scritto nel contratto e da chi ha causato il fallimento dell'operazione. Se l'acquirente recede senza giustificato motivo da un'operazione già perfezionata, la caparra (mudjam, earnest money) rimane, come regola generale, al venditore. Tuttavia, una clausola che preveda la perdita integrale di qualsiasi somma già versata in caso di qualunque recesso può essere riesaminata dal giudice come condizione abusiva, rendendo concretamente possibile il recupero parziale delle somme.
Pagamento di prenotazione e caparra: due concetti distinti
Nella prassi, lo straniero si trova di fronte a due pagamenti diversi, spesso confusi tra loro.
- Reservation fee (pagamento di prenotazione). Somma di modesta entità versata affinché il promotore o il venditore ritiri l'immobile dal mercato e predisponga il contratto. Non si tratta ancora di caparra in senso tecnico, né di acconto sul prezzo: è il corrispettivo per la riserva e per il tempo impiegato.
- Caparra (earnest money, in tailandese spesso 'mudjam'). Somma consegnata al momento della stipula del contratto a conferma della serietà delle intenzioni e quale quota del prezzo futuro. Il diritto delle obbligazioni thailandese riconosce espressamente tale caparra: essa funge al contempo da prova dell'avvenuta conclusione del contratto e da garanzia della sua esecuzione.
La principale conseguenza giuridica riguarda proprio la caparra. Se recede dal contratto la parte che ha versato la caparra (di norma l'acquirente), essa rimane per default al percettore. Se invece l'inadempimento è imputabile alla parte che ha ricevuto la caparra (il venditore), quest'ultimo è tenuto in linea di principio a restituire quanto ricevuto. Questa è la logica di base, operante anche in assenza di specifiche previsioni contrattuali sulla restituzione.
Quando le somme vengono perse e quando vengono restituite
La domanda centrale è sempre la stessa: per colpa di chi l'operazione non si è conclusa e si era effettivamente perfezionato un contratto vincolante.
| Situazione | Conseguenza ordinaria per le somme versate |
|---|---|
| L'acquirente rinuncia senza motivo | La caparra rimane al venditore |
| Il venditore rifiuta di vendere o vende a terzi | Il venditore restituisce la caparra (spesso possibile anche il risarcimento del danno) |
| Una condizione contrattuale non si avvera (es. mancata approvazione del mutuo, se prevista) | Le somme sono restituite in base alla clausola contrattuale |
| L'immobile non corrisponde a quanto promesso (oneri, metratura diversa, assenza di permessi) | Sussistono basi per richiedere restituzione e risoluzione |
| Forza maggiore che rende impossibile l'esecuzione | Possibile restituzione a titolo di indebito arricchimento |
Occorre tenere a mente un aspetto specifico: lo straniero non può acquistare terreni in proprietà, e la quota riservata agli stranieri nei condomini (circa il 49% della superficie dell'edificio) può essere già esaurita. Se l'operazione fallisce perché l'immobile non poteva in alcun modo essere intestato a uno straniero, e il venditore lo ha taciuto o non ha effettuato le verifiche necessarie, si dispone di un argomento solido a favore della restituzione.
Clausole abusive e la legge sulle condizioni contrattuali inique
Molti contratti con i promotori immobiliari sono redatti a loro favore e contengono disposizioni del tipo 'in caso di qualsiasi recesso da parte dell'acquirente, tutte le somme versate sono trattenute integralmente'. A questo punto entra in gioco la legge tailandese sulle condizioni contrattuali inique (Unfair Contract Terms Act).
La sua ratio è la seguente:
- una clausola che attribuisce a una parte (generalmente quella più forte, ossia il promotore o il venditore professionale) un vantaggio eccessivo può essere dichiarata dal giudice efficace solo nella misura in cui sia ragionevole ed equa;
- il giudice ha facoltà di ridurre l'importo della ritenuta o della penale, qualora essa risulti manifestamente sproporzionata rispetto alle perdite effettive del venditore;
- ciò è particolarmente rilevante per i contratti standard che l'acquirente non ha potuto negoziare e si è limitato a sottoscrivere nel modulo predisposto.
La clausola di perdita integrale delle somme non è quindi automaticamente definitiva. Se è stata versata una somma rilevante e il venditore non ha subito perdite comparabili, esiste una legittima possibilità di contestare la ritenuta e recuperarne una parte. Il diritto thailandese consente in generale al giudice di ridurre a un importo ragionevole le penali contrattuali eccessive.
Il diritto di risoluzione del contratto
Il rimborso delle somme è quasi sempre collegato al diritto di risolvere il contratto. I principali motivi legali sono:
- inadempimento da parte dell'altra parte di un'obbligazione essenziale (il venditore non consegna l'immobile, non perfeziona il trasferimento presso il Dipartimento fondiario, non rispetta i termini di consegna);
- previsione contrattuale espressa di una clausola di uscita (ad esempio, clausola di rimborso in caso di diniego del mutuo, di mancato rispetto della quota per stranieri, di assenza del permesso edilizio);
- dolo o errore essenziale in merito all'immobile;
- impossibilità sopravvenuta dell'esecuzione non imputabile all'acquirente.
In caso di risoluzione legittima, le parti sono in linea di principio reintegrate nella situazione originaria: quanto ricevuto senza titolo deve essere restituito. Ecco perché è fondamentale che i motivi di uscita siano fissati in anticipo nel testo del contratto.
Cosa fare
- Non versate alcuna somma senza un documento scritto. Anche il più piccolo pagamento di prenotazione va formalizzato con una ricevuta o un accordo di prenotazione che indichi la causale e le condizioni di restituzione.
- Leggete la clausola di recesso prima di firmare. Cercate le formulazioni 'non-refundable', la ritenuta integrale di tutte le somme, le scadenze e le condizioni di uscita. Richiedete l'inserimento di clausole protettive (mutuo, quota per stranieri, verifica della titolarità).
- Distinguete i concetti. Chiarite per iscritto la natura di quanto versate: prenotazione, caparra o acconto sul prezzo, e cosa accade a quella somma in caso di recesso di ciascuna delle parti.
- Effettuate pagamenti tracciabili. Bonifico bancario, non contanti: la ricevuta è la vostra principale prova.
- Se l'operazione fallisce, documentate la causa. Conservate tutta la corrispondenza e richiedete per iscritto la restituzione, indicando il relativo fondamento (inadempimento del venditore, condizione non avveratasi, impossibilità di intestazione a uno straniero).
- Non arrendetevi di fronte al richiamo alla clausola 'non rimborsabile'. Potrebbe configurarsi come condizione abusiva e il giudice ha facoltà di ridurre la ritenuta. Prima di avviare una controversia, consultate un avvocato thailandese e valutate le perdite effettive del venditore.
Il punto centrale è questo: in Thailandia, la rimborsabilità delle somme non è determinata dalla sola parola 'non rimborsabile' nel contratto, ma dalla combinazione di chi è responsabile del fallimento dell'operazione, di quanto effettivamente previsto per iscritto e del grado di equità della clausola in questione. Una documentazione accurata fin dall'inizio fa risparmiare denaro e problemi alla fine.
Queste informazioni sono solo a scopo di riferimento e non costituiscono consulenza legale. Consulta un avvocato abilitato prima di qualsiasi transazione.