Condizioni contrattuali abusive in Thailandia: cosa non possono imporvi

Risposta sintetica

In Thailandia è in vigore una legge specifica sulle condizioni contrattuali abusive (Unfair Contract Terms Act B.E. 2540, ovvero del 1997). Essa consente al giudice di dichiarare invalida una clausola eccessivamente unilaterale o vessatoria, oppure di ridurne l'efficacia entro limiti equi. Ciò significa che, anche se avete firmato un contratto standard, le condizioni abusive imposte non avranno necessariamente valore vincolante.

Finalità della legge

Il principio ordinario secondo cui 'il contratto è legge tra le parti' (le parti sono libere di concordare qualsiasi cosa) funziona bene quando il potere negoziale è equilibrato. Nella pratica, tuttavia, un costruttore, un locatore, una banca, una compagnia assicurativa o un grande venditore propone un modulo prestampato che non è possibile discutere: o si firma così com'è, o l'affare non si fa. Tale documento viene definito contratto standard (standard-form contract).

La legge del 1997 muove dal presupposto che, in una simile situazione, la parte più debole sia di fatto priva di scelta. Pertanto al giudice è attribuita la facoltà non di applicare meccanicamente il testo, bensì di valutare l'equità delle singole clausole e, ove necessario, di correggerle.

Principi fondamentali della legge:

• Una clausola che attribuisce a una parte un vantaggio eccessivo a danno dell'altra può essere dichiarata abusiva.
• Il giudice ha facoltà di non annullare integralmente la clausola, ma di mantenerla in vigore soltanto nella parte che risulti ragionevole ed equa ('riduzione entro limiti equi').
• La legge si applica in primo luogo ai contratti standard, alle operazioni con i consumatori e alle situazioni caratterizzate da una palese disparità tra le parti.
• Si applica anche ai contratti stipulati con stranieri: la vostra nazionalità non vi priva della tutela.

Quali clausole il giudice considera più frequentemente abusive

La legge non fornisce un elenco tassativo chiuso, ma indica i criteri in base ai quali una clausola può essere riesaminata. Il giudice valuta la correttezza complessiva dell'operazione, il grado di consapevolezza delle parti, la reale possibilità di negoziazione e la misura in cui l'equilibrio è spostato a favore di chi ha predisposto il modulo.

Segnali d'allarme tipici:

• Il diritto del venditore o del locatore di modificare il prezzo, le condizioni o di risolvere il contratto unilateralmente e in qualsiasi momento, senza alcuna motivazione.
• L'esonero totale della parte forte da qualsiasi responsabilità per proprie violazioni, danni o vizi.
• Penali e clausole risarcitorie manifestamente sproporzionate per ritardi o recesso dell'acquirente, in assenza di una responsabilità simmetrica del venditore.
• La ritenzione incondizionata dell'intera caparra versata, anche quando la mancata conclusione dell'affare non sia imputabile all'acquirente.
• Il trasferimento a carico della parte debole di tutti i rischi, imposte e spese che ordinariamente gravano sull'altra parte.
• Formulazioni che privano una parte del diritto di adire il giudice o che limitano drasticamente i termini per la presentazione di reclami.

Attenzione: la semplice presenza di una tale clausola non la rende automaticamente nulla. La decisione spetta al giudice, che valuta le circostanze concrete. La legge offre uno strumento di tutela, ma non esonera dalla necessità di dimostrare l'abusività della clausola.

Rilevanza particolare per il settore immobiliare

Gli stranieri in Thailandia si confrontano più spesso con moduli prestampati proprio nella locazione e nell'acquisto di immobili. Di seguito un raffronto tra come la clausola appare nel contratto e come il giudice potrebbe valutarla.

In materia di locazione, in particolare, il diritto thailandese muove in linea generale dal principio che il deposito cauzionale garantisca i danni effettivi (fatture non pagate, deterioramenti) e non funga da penale. Per questo la clausola di ritenzione automatica dell'intera caparra è spesso vulnerabile.

Cosa questa legge NON fa

Per evitare aspettative infondate, è importante comprenderne i limiti:

• Non annulla il contratto nella sua interezza né vi esime dagli obblighi assunti in buona fede. Se avete effettivamente un debito o avete danneggiato un bene, dovrete risponderne.
• Non opera automaticamente: finché il giudice non abbia dichiarato abusiva una clausola, essa è formalmente parte del contratto. Prima della pronuncia giudiziale, la parte forte farà riferimento al testo scritto.
• Non sostituisce le altre norme applicabili: le questioni relative alla proprietà degli stranieri, alla registrazione delle locazioni ultratriennali, al leasehold e alle quote nei condominium sono disciplinate da leggi separate.
• Non elimina il requisito della forma scritta: le promesse verbali del venditore ('poi vi rimborseremo tutto') non vi tuteleranno. Ciò che conta è quanto risulta nel contratto.

Cosa fare

Passi pratici per non farsi cogliere di sorpresa da clausole abusive:

• Leggete il contratto prima di firmarlo e richiedete una traduzione. Non affidatevi alle rassicurazioni verbali dell'agente.
• Individuate i diritti unilaterali, le esenzioni totali da responsabilità e le penali elevate: sono proprio questi i punti potenzialmente vulnerabili, ma è meglio eliminarli prima della firma.
• Tentate di negoziare anche su un modulo 'standard'. Spesso è possibile apportare modifiche o aggiungere un allegato con condizioni simmetriche.
• Documentate i pagamenti: ricevute, bonifici bancari, corrispondenza. Saranno utili qualora in seguito dobbiate dimostrare l'abusività di una clausola.
• Conservate tutte le versioni del contratto e degli allegati. Le discrepanze tra quanto promesso e quanto firmato costituiscono di per sé un argomento valido.
• In presenza di importi rilevanti (acquisto di un appartamento, locazione di lunga durata, deposito cospicuo) rivolgetevi a un avvocato locale prima di firmare. Impugnare in giudizio una clausola abusiva è possibile, ma prevenire il problema in anticipo è meno costoso e più sereno.

L'elemento essenziale da ricordare: la firma su un contratto standard in Thailandia non significa che qualsiasi condizione imposta si ritorcerà contro di voi. La legge del 1997 offre un meccanismo di tutela concreto, e il vostro compito è farne uso in modo consapevole, raccogliendo le prove necessarie.