Tutela del consumatore nell'acquisto di immobili in Thailandia

Risposta sintetica

In Thailandia l'acquirente di un immobile è tutelato dalla legge sulla protezione dei consumatori (Consumer Protection Act B.E. 2522) e dall'ente pubblico OCPB (Office of the Consumer Protection Board). La vendita di condomini e abitazioni da parte di costruttori rientra nei cosiddetti settori 'a contratto controllato': ciò significa che lo Stato stabilisce norme obbligatorie per i contratti di compravendita, vieta le clausole abusive e offre all'acquirente canali per presentare reclami. Lo straniero beneficia di questa tutela esattamente come un cittadino thailandese, ma essa risulta più efficace sul mercato primario (acquisto direttamente dal costruttore).

Chi e cosa vi tutela

L'impianto di base della tutela si articola su più livelli:

• Legge sulla protezione dei consumatori (B.E. 2522, con successive modifiche). Legge generale che protegge il consumatore da pubblicità ingannevole, clausole contrattuali abusive e prodotti o servizi non sicuri.
• OCPB (Ufficio per la protezione dei consumatori). Ente pubblico presso il governo che riceve i reclami, svolge verifiche, conduce trattative con i venditori e può portare i casi in giudizio per conto dei consumatori.
• Norme per i settori a contratto controllato. Per alcuni ambiti, tra cui la vendita di terreni con abitazione e la vendita di unità in condominio, sono stati emanati atti regolamentari obbligatori. Essi stabiliscono cosa il contratto deve necessariamente contenere e quali clausole sono da considerarsi nulle.
• Leggi speciali sugli immobili. La legge sui condomini (Condominium Act) e la legge sull'escrow (Escrow Act) integrano la tutela dei consumatori: la prima disciplina la registrazione del diritto di proprietà, le parti comuni e la persona giuridica del condominio; la seconda consente di depositare il denaro dell'acquirente presso un agente escrow indipendente fino all'adempimento delle condizioni.

È importante conoscere i limiti di questa tutela: la protezione del consumatore è più incisiva quando il venditore è un operatore professionale (costruttore, agenzia). In una transazione tra privati sul mercato secondario ci si affida maggiormente al Codice civile e commerciale generale e alle clausole del contratto stesso, più che al regime del contratto controllato.

Cosa deve contenere il contratto del costruttore

Per le transazioni a contratto controllato sono stabiliti requisiti obbligatori di contenuto. In pratica, nel contratto con il costruttore devono essere chiaramente indicati:

• identità e dati del venditore, descrizione dell'immobile, superficie e ubicazione;
• prezzo, piano dei pagamenti e modalità di versamento;
• tempi di costruzione e termini di consegna dell'immobile;
• responsabilità del costruttore per vizi e obblighi di garanzia successivi alla consegna;
• condizioni e modalità di restituzione delle somme e di risoluzione del contratto qualora il costruttore non adempia ai propri obblighi.

Parallelamente, la legge vieta di inserire nel contratto clausole abusive che scarichino tutti i rischi sull'acquirente o lo privino dei suoi diritti legali. Le clausole in contrasto con le norme obbligatorie sono nulle anche se le avete firmate. La firma su un contratto 'standard' del costruttore non vanifica quindi la vostra tutela: il tribunale e l'OCPB verificano se il contratto rispetta i requisiti obbligatori.

Rischi tipici e come reagire

È opportuno ricordare a parte le limitazioni per gli stranieri: in linea generale uno straniero non può essere proprietario diretto di un terreno, e nei condomini vige la regola per cui il 49% della superficie complessiva può essere detenuto in proprietà straniera. Queste limitazioni non eliminano la tutela del consumatore, ma incidono sulla struttura della transazione, per cui la quota di proprietà straniera disponibile va sempre verificata prima di versare qualsiasi somma.

A chi rivolgersi in caso di violazione

Se il costruttore o l'agenzia violano i vostri diritti, esistono diversi percorsi da seguire in successione:

• Diffida scritta al venditore. Formalizzate per iscritto la richiesta (correzione del vizio, restituzione delle somme, rispetto dei termini) indicando un termine ragionevole per la risposta.
• Reclamo all'OCPB. L'Ufficio raccoglie i reclami dei consumatori, svolge mediazione tra le parti e, se necessario, avvia misure sanzionatorie. Si tratta di un canale gratuito e relativamente accessibile.
• Uffici competenti per materia. Per questioni relative alla registrazione del condominio e delle parti comuni può essere necessario rivolgersi al Dipartimento fondiario (Land Department).
• Tribunale. Se la risoluzione stragiudiziale non ha prodotto risultati, la controversia può essere portata in giudizio; in alcuni casi l'OCPB è in grado di sostenere il ricorso del consumatore.

Come procedere: passi pratici

• Prima del pagamento: verificate che il venditore sia un costruttore regolarmente registrato, leggete il contratto per intero e confrontatelo con i requisiti obbligatori; in caso di dubbi, rivolgetevi a un avvocato thailandese indipendente (non al legale del costruttore).
• Conservate tutto: contratto, allegati, depliant pubblicitari, corrispondenza, ricevute di pagamento. Costituiscono la vostra base probatoria.
• Utilizzate l'escrow: in caso di acconti consistenti, insistete per il deposito delle somme tramite un agente escrow indipendente.
• Verificate la quota di proprietà straniera nel condominio prima di effettuare qualsiasi bonifico.
• In caso di violazione: prima la diffida scritta, poi il reclamo all'OCPB, e solo successivamente il ricorso al tribunale.
• Agite senza ritardi: le richieste di rimborso e di eliminazione dei vizi è opportuno presentarle il prima possibile, finché i documenti sono a portata di mano e i termini sono ancora aperti.