Acquisto di un condominio in costruzione in Thailandia ed escrow: come proteggere il proprio denaro

Che cos'è l'acquisto 'in fase di costruzione'

Off-plan è un contratto con cui si paga il costruttore molto prima che il condominio sia ultimato e intestato al proprio nome. A volte, ancora prima che i lavori sul cantiere abbiano inizio. Questo si distingue radicalmente dall'acquisto di un'unità pronta sul mercato secondario, dove l'importo principale viene consegnato al venditore il giorno della registrazione del trasferimento di proprietà presso il Land Office, mentre in precedenza viene versato soltanto un piccolo acconto.

Nell'acquisto di un immobile in costruzione lo schema è inverso: una parte considerevole del prezzo viene versata al costruttore in anticipo, mentre il diritto di proprietà si acquista soltanto alla fine. È precisamente questa sequenza a generare il principale rischio giuridico, che occorre comprendere in anticipo.

Calendario tipo dei pagamenti

Nella maggior parte dei progetti la struttura dei pagamenti è la seguente:

• Caparra di prenotazione - di norma circa 100.000 baht (circa 3.300 USD). Riserva l'unità per il tempo necessario alla predisposizione del contratto principale.
• Acconto iniziale - di regola il 10-20% del prezzo, versato il giorno della firma del contratto di compravendita (sale and purchase agreement).
• Pagamenti rateali - in quote uguali nel corso della costruzione, legati al calendario oppure alle fasi di avanzamento dei lavori.
• Pagamento finale - il saldo al momento della consegna e della registrazione del trasferimento di proprietà.

Gli importi e le scadenze specifici sono indicati nel contratto stesso (spesso in un allegato separato, il payment schedule). Importante: più alta è la quota versata prima della consegna, maggiore è il rischio per l'acquirente.

Il problema principale: l'escrow in Thailandia è quasi assente

Nella maggior parte dei Paesi il denaro dell'acquirente è custodito su un conto escrow presso una banca indipendente e viene trasferito al costruttore soltanto dopo l'adempimento delle condizioni contrattuali. In Thailandia si tratta di una possibilità prevista dalla legge, ma nella pratica è una rarità.

Vige l'Escrow Act B.E. 2551 (2008), che ha introdotto l'istituto dell'escrow. Tuttavia né questa legge né il Condominium Act B.E. 2522 (con le modifiche del 2008) obbligano il costruttore a utilizzare l'escrow nelle vendite. I costruttori vi rinunciano di norma perché i pagamenti correnti degli acquirenti costituiscono la principale fonte di finanziamento della costruzione.

Ne consegue che il denaro viene di solito trasferito direttamente sul conto bancario del costruttore, senza alcuna garanzia di restituzione al di fuori degli obblighi contrattuali. Le implicazioni pratiche sono le seguenti:

• In caso di fallimento o default del costruttore si rischia di perdere tutto quanto già versato: i propri crediti si collocheranno nella fila generale dei creditori.
• In qualsiasi controversia la posizione del costruttore è più forte: egli ha già incassato una parte consistente del denaro. Se l'acquirente rifiuta di versare il pagamento finale a causa di ritardi o scarsa qualità, il costruttore dichiarerà che è l'acquirente stesso a essere inadempiente, tratterrà le somme ricevute e rivenderà l'unità a un terzo. Con un conto escrow tale manovra sarebbe impossibile.
• Il recupero giudiziale del denaro in Thailandia è un percorso lungo, costoso e dall'esito imprevedibile.

Escrow a confronto con il pagamento diretto al costruttore

Qualora il costruttore sia in linea di principio disposto a discutere l'escrow, occorre ricordare che il conto deve essere aperto presso una banca o un istituto finanziario autorizzato, e non presso un avvocato o un agente.

L'affidabilità del costruttore

Poiché le garanzie sui pagamenti sono quasi inesistenti, la figura del costruttore riveste un ruolo determinante. Il rischio è inferiore se si tratta di:

• un grande sviluppatore immobiliare, idealmente una società quotata in borsa (SET);
• una società con un capitale sociale consistente e una concreta storia di progetti completati e consegnati.

Desta particolare cautela una società a responsabilità limitata locale con capitalizzazione insufficiente - ad esempio, una società con un capitale sociale di 5 milioni di baht che gestisce un progetto da 100 milioni di baht senza un curriculum verificabile. In caso di problemi, da una simile società non ci sarebbe nulla da recuperare.

La quota del 49% e il bonifico in valuta estera (FET)

Uno straniero può essere titolare di un appartamento in condominio in regime di freehold, ma entro il limite del 49% della superficie totale delle unità abitative dell'edificio (Condominium Act). Prima del pagamento è necessario verificare che la quota straniera nell'edificio prescelto non sia già esaurita e che l'unità sia effettivamente in regime di freehold e non di leasehold mascherato.

Per registrare la proprietà a nome di uno straniero occorre dimostrare che il denaro è pervenuto dall'estero in valuta estera ed è stato convertito in baht in Thailandia. Ciò viene attestato dal documento FET (Foreign Exchange Transaction form), precedentemente noto come Tor.Tor.3, rilasciato dalla banca ricevente per trasferimenti a partire da 50.000 USD. Quando i pagamenti vengono effettuati direttamente al costruttore, è quest'ultimo a essere responsabile dell'ottenimento e della fornitura del FET necessario per la registrazione del diritto.

I problemi più frequenti degli acquirenti

• il costruttore è fallito e il progetto è stato completato solo parzialmente;
• l'unità risulta di fatto registrata come leasehold anziché freehold;
• scarsa qualità della costruzione;
• ritardi nella consegna;
• violazione di altre condizioni contrattuali.

Cosa verificare e a cosa prestare attenzione

• A chi e dove si paga - coordinate bancarie del costruttore come persona giuridica, presenza o assenza dell'escrow.
• Capitale e storia del costruttore - capitale sociale, progetti consegnati, eventuale quotazione in borsa.
• Calendario dei pagamenti - quale quota viene versata prima della consegna; minore è la quota, maggiore è la sicurezza.
• Quota straniera del 49% - conferma che non sia esaurita e che il tipo di proprietà sia effettivamente freehold.
• Obbligo di rilascio del FET - inserirlo nel contratto, trasferire la valuta dall'estero con la causale corretta.
• Condizioni di risoluzione e rimborso - cosa viene restituito in caso di ritardo del costruttore o di scostamento sostanziale dal progetto.
• Garanzie di qualità e tempistiche - data di consegna fissa, penali per ritardo, periodo di garanzia.