Покупка кондоминиума на стадии строительства в Таиланде и эскроу: как защитить деньги

Что такое покупка «на стадии строительства»

Off-plan - это договор, по которому вы платите застройщику задолго до того, как кондоминиум построен и оформлен на ваше имя. Иногда - ещё до начала работ на площадке. Это принципиально отличается от покупки готового юнита на вторичном рынке, где основная сумма передаётся продавцу в день регистрации перехода права в Земельном управлении (Land Office), а до этого вносится лишь небольшой задаток.

При покупке строящегося объекта схема обратная: значительная часть цены уходит застройщику авансом, а право собственности вы получаете в самом конце. Именно эта последовательность и создаёт основной юридический риск, который нужно понимать заранее.

Типовой график платежей

В большинстве проектов структура оплаты выглядит так:

• Резервационный взнос - обычно около 100 000 бат (примерно 3 300 USD). Бронирует юнит на время подготовки основного договора.
• Первоначальный взнос - как правило, 10-20% от цены, вносится в день подписания договора купли-продажи (sale and purchase agreement).
• Платежи по графику - равными частями в ходе строительства, привязанные либо к календарю, либо к этапам готовности дома.
• Финальный платёж - остаток при сдаче и регистрации перехода права собственности.

Конкретные суммы и сроки прописываются в самом договоре (часто это отдельное приложение - payment schedule). Важно: чем больше доля, выплаченная до сдачи, тем выше ваш риск.

Главная проблема: эскроу в Таиланде почти не применяется

В большинстве стран деньги дольщика хранятся на эскроу-счёте независимого банка и переходят застройщику только после выполнения условий договора. В Таиланде это законная возможность, но на практике редкость.

Действует Escrow Act B.E. 2551 (2008), который ввёл институт эскроу. Однако ни этот закон, ни Condominium Act B.E. 2522 (с поправками 2008 года) не обязывают застройщика использовать эскроу при продажах. Девелоперы, как правило, отказываются от него, потому что текущие платежи покупателей - это и есть источник финансирования стройки.

В результате деньги обычно переводятся напрямую на банковский счёт застройщика, без какой-либо гарантии возврата, кроме договорных обязательств. Что это значит для вас:

• При банкротстве или дефолте застройщика вы можете потерять всё уплаченное - ваши требования встанут в общую очередь кредиторов.
• В любом споре позиция застройщика сильнее: он уже получил значительную часть денег. Если вы откажетесь вносить финальный платёж из-за просрочки или плохого качества, застройщик заявит, что в дефолте находитесь вы, удержит уплаченное и продаст юнит другому. При эскроу-счёте такой манёвр был бы невозможен.
• Судебный возврат денег в Таиланде - путь долгий, дорогой и с непредсказуемым исходом.

Эскроу против прямой оплаты застройщику

Если застройщик в принципе готов обсуждать эскроу, помните: счёт должен открываться в лицензированном банке или финансовом учреждении, а не у юриста или агента.

Надёжность самого застройщика

Раз гарантий по платежам почти нет, ключевую роль играет фигура застройщика. Риск ниже, если это:

• крупный девелопер, в идеале публичная компания, котирующаяся на бирже (SET);
• компания с существенным уставным капиталом и реальной историей сданных проектов.

Особую осторожность вызывает локальная компания с ограниченной ответственностью (limited liability) и недостаточной капитализацией - например, фирма с уставным капиталом 5 млн бат, ведущая проект на 100 млн бат, без подтверждённого послужного списка. В случае проблем взять с такой компании будет нечего.

Квота 49% и валютный перевод (FET)

Иностранец может владеть квартирой в кондоминиуме во freehold, но в пределах 49% от общей площади жилых помещений здания (Condominium Act). Перед оплатой убедитесь, что в вашем доме иностранная квота ещё не исчерпана и юнит идёт именно по freehold, а не как замаскированный leasehold.

Для регистрации иностранной собственности нужно подтвердить, что деньги пришли из-за рубежа в иностранной валюте и конвертированы в баты в Таиланде. Это оформляется документом FET (Foreign Exchange Transaction form), ранее известным как Tor.Tor.3, который выдаёт банк-получатель при переводе от 50 000 USD. Когда платежи идут напрямую застройщику, именно он отвечает за получение и предоставление FET, необходимого для регистрации права.

Самые частые проблемы покупателей

• застройщик обанкротился, проект достроен лишь частично;
• юнит по факту оформляется как leasehold, а не freehold;
• низкое качество строительства;
• срыв сроков сдачи;
• нарушение прочих условий договора.

Что проверить / на что обратить внимание

• Кому и куда платите - реквизиты застройщика-юрлица, наличие или отсутствие эскроу.
• Капитал и история застройщика - уставный капитал, сданные проекты, статус на бирже.
• График платежей - какая доля уходит до сдачи; чем меньше, тем безопаснее.
• Иностранная квота 49% - подтверждение, что она не исчерпана, и тип владения именно freehold.
• Обязательство выдать FET - пропишите его в договоре, переводите валюту из-за рубежа с правильным назначением платежа.
• Условия расторжения и возврата - что вернут при просрочке застройщика или существенном отступлении от проекта.
• Гарантии качества и сроки - фиксированная дата сдачи, штрафы за просрочку, гарантийный период.