Verträge mit Bauträgern in Thailand: So schützen Käufer ihre Rechte

Zwei Bebauungsarten - unterschiedliches Schutzniveau

In Thailand unterteilen sich Projekte in zwei große Gruppen, und davon, welcher Gruppe Ihr Objekt angehört, hängt unmittelbar ab, wie weit das Gesetz auf Ihrer Seite steht.

• Lizenzierte Projekte. Hierzu zählen Eigentumswohnungsanlagen (Condominiums), die nach dem Condominium Act B.E. 2522 (1979) in geänderter Fassung eingetragen sind, sowie größere Wohnsiedlungen, die unter den Land Allocation Act (Gesetz über die Grundstücksaufteilung zur Bebauung) fallen. Solche Projekte durchlaufen ein staatliches Genehmigungsverfahren, erhalten Baugenehmigungen und sind verpflichtet, Verträge zu verwenden, deren Form durch ministerielle Vorschriften festgelegt ist.
• Private Bauvorhaben. Kleinere Villen und Apartments, die keine vollständige Lizenz erhalten. Hier werden Bauvorschriften lediglich nach dem freien Willen des Bauträgers eingehalten, und dem Käufer stehen erheblich weniger gesetzliche Schutzmechanismen zur Verfügung.

Das wichtigste praktische Fazit: Ein lizenziertes Condominium bietet dem Käufer von vornherein mehr Sicherheiten, weil das Gesetz Mindeststandards für den Vertrag festlegt und die Vorschriften des Verbraucherschutzgesetzes (Consumer Protection Act B.E. 2522) zur Anwendung kommen.

Wo der Verbraucherschutz greift und wo nicht

Hier verbirgt sich eine Falle, von der Ausländer oft erst zu spät erfahren. Die Vertragsstandards und der Verbraucherschutz gelten für Kaufverträge im Freehold-Bereich (volles Eigentumsrecht) - also für jene Quoten-Einheiten, die ein Ausländer im Rahmen der 49-Prozent-Flächenquote des Gebäudes zu Eigentum erwerben darf (Condominium Act §19 bis).

Leasehold-Verträge (langfristige Pacht bzw. Miete) unterliegen diesen Standards hingegen überhaupt nicht. Sie werden vom Bauträger selbst verfasst - und zwar so, dass sie sich gut verkaufen lassen. Daraus entstehen Versprechen, die auf dem Papier solide wirken, es in der Praxis aber nicht sind.

Ein klassisches Beispiel ist die sogenannte "90-jährige Pacht" über Verlängerungsoptionen. Nach thailändischem Recht wird die Anmietung einer Immobilie (hire of property, Thailändisches Zivilgesetzbuch §540) registriert und ist zwangsweise durchsetzbar für maximal 30 Jahre. Alles darüber hinaus sind lediglich vertragliche Versprechen zur Verlängerung, die rechtlich nicht garantiert sind und vom guten Willen (oder der Zahlungsfähigkeit) des Vermieters in der Zukunft abhängen.

Darüber hinaus ist das thailändische Mietrecht insgesamt eher zugunsten des Vermieters ausgestaltet: Ein ausgeprägter Mieterschutz wie in Europa existiert hier nicht. Jeder Schutz des Pächters muss gesondert in der Vertragsstruktur vereinbart werden.

Freehold oder Leasehold: ein Vergleich

Geldtransfer aus dem Ausland: die FET-Regel

Um eine Freehold-Einheit auf einen Ausländer einzutragen, muss nachgewiesen werden, dass die Mittel aus dem Ausland in Fremdwährung eingegangen sind. Die Bank stellt eine Foreign Exchange Transaction-Bescheinigung (FET-Formular, früher Tor Tor 3) für Beträge ab dem Gegenwert von 50.000 USD je Überweisung aus. Ohne dieses Dokument wird das Grundbuchamt den Eigentumsübergang für eine Quoten-Einheit nicht eintragen. Planen Sie Überweisungen daher frühzeitig und geben Sie im Verwendungszweck den Zweck an (purchase of condominium unit - Adresse).

Vertragsphasen und Risiken beim Off-Plan-Kauf

Ein Kauf in der Bauphase (Off-Plan) läuft fast immer in folgender Abfolge ab:

1. Reservierungsvereinbarung (Reservation) mit Anzahlung - sichert die Einheit und den Preis. Hier ist es wichtig zu klären, ob die Anzahlung rückerstattbar ist.
2. Hauptkaufvertrag (Sale and Purchase Agreement) mit einem Zahlungsplan, der an die Bauphasen geknüpft ist.
3. Übergabe und Titelregistrierung beim Grundbuchamt.

Die wesentlichen Risiken beim Off-Plan-Kauf sind: Verzögerungen bei der Fertigstellung, Abweichungen des fertigen Objekts von der Planung, Flächenänderungen, Nichtfertigstellung und Insolvenz des Bauträgers. Das thailändische Recht schreibt kein verbindliches Treuhandkonto (Escrow) für alle Projekte vor - der Escrow Act B.E. 2551 (2008) existiert zwar, wird jedoch nur freiwillig angewendet. Daher fließen die Käufergelder in der Regel direkt in die Baufinanzierung und liegen nicht auf einem gesicherten Konto.

Gewährleistung und Mängel

Bei lizenzierten Condominiums sieht das Standardvertragsformular Gewährleistungspflichten des Bauträgers vor: Üblicherweise handelt es sich dabei um einen Zeitraum zur Beseitigung verdeckter Mängel an Konstruktion und technischen Anlagen. Bei privaten Projekten ist die Gewährleistung ausschließlich das, was Sie selbst im Vertrag vereinbaren. Halten Sie das Verzeichnis der Ausstattung, die Fristen zur Mängelbeseitigung und das Abnahmeverfahren schriftlich fest.

Was zu prüfen ist und worauf zu achten ist

• Art des Projekts: lizenziertes Condominium oder privates Bauvorhaben. Davon hängt das Schutzniveau ab.
• Form des Rechts: Freehold im Rahmen der 49-Prozent-Quote oder Leasehold. Zu beachten: 30 Jahre sind die tatsächlich registrierbare Höchstdauer einer Pacht.
• Grundstück des Projekts: kein landwirtschaftliches oder naturschutzrechtlich geschütztes Gebiet; Baugenehmigung und Baurecht des Bauträgers am Grundstück müssen vorliegen.
• Titelklarheit: aktueller Grundbuchauszug, keine Belastungen und keine Hypotheken auf dem Gebäude.
• Zahlungsplan: Verknüpfung der Tranchen mit tatsächlichen Bauphasen, nicht mit Kalenderdaten.
• Anzahlungsbedingungen: unter welchen Umständen sie zurückerstattet wird.
• Fertigstellungsfristen und Sanktionen bei Verzug des Bauträgers (Vertragsstrafen, Rücktrittsrecht und Rückerstattung).
• Mängelgewährleistung: Frist und Verfahren zur Beseitigung.
• FET-Formular: die Bank muss bereit sein, es für jede Überweisung zur Freehold-Registrierung auszustellen.
• Vertragsübersetzung: die thailändische Fassung hat Vorrang - eine beglaubigte Übersetzung und ein unabhängiger Rechtsanwalt sind unbedingt erforderlich.

Ziehen Sie vor der Unterzeichnung eines Vertrags einen unabhängigen thailändischen Rechtsanwalt hinzu, der keine Verbindung zum Bauträger hat, und führen Sie eine umfassende Sorgfaltsprüfung (Due Diligence) des Objekts und des Bauträgerunternehmens durch.