Leasehold-Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand: Was ein Ausländer tatsächlich erhält

Was ist ein Leasehold bei einer Eigentumswohnung

Wenn einem Ausländer angeboten wird, eine Wohnung in einer Eigentumswohnanlage 'per Leasehold' zu kaufen, geht es nicht um Eigentumsrecht, sondern um eine langfristige Miete. Dies ist von Anfang an grundlegend wichtig zu verstehen: Das thailändische Recht kennt kein Mietverhältnis als dingliches Recht oder als Vermögenswert. Nach dem Zivil- und Handelsgesetzbuch (ZHG, Kapitel zur Miete - §537-574) ist die Miete ein Vertrag über die Nutzung einer Sache, der an die Person des Mieters (lessee) gebunden ist. Sie erhalten keinen Eigentumstitel, Ihr Name wird nicht als Eigentümer im Register des Grundbuchamts eingetragen, und Sie können über die Wohnung nicht wie über Ihr Eigentum verfügen.

Leasehold entsteht häufig dort, wo ein Ausländer an die Quote stößt. Eine nach dem Condominium Act (Fassung 2008) eingetragene Eigentumswohnanlage darf zu höchstens 49% der gesamten Wohnfläche des Gebäudes in ausländischem Eigentum (Freehold) stehen. Mindestens 51% müssen Thais gehören. Ist die Ausländerquote ausgeschöpft - was bei Ferienimmobilienprojekten häufig vorkommt - bietet der Bauträger die verbleibenden 'thailändischen' Einheiten Ausländern eben im Wege der Miete an.

Die zentrale Beschränkung: 30 Jahre nach §540

Die Mietdauer für Immobilien in Thailand darf gesetzlich 30 Jahre nicht überschreiten. Jede längere Laufzeit wird automatisch auf 30 Jahre verkürzt, und zwar auf der Grundlage von §540 ZHG. Diese Regel ist zwingend und kann vertraglich nicht umgangen werden.

Daraus ergibt sich die häufigste Falle bei Leasehold-Verträgen: das Versprechen einer Verlängerung. In Verträgen wird gerne ein 'Vorzugsrecht auf weitere 30 Jahre' oder direkt zwei bis drei aufeinanderfolgende Verträge nach dem Modell '3 x 30 = 90 Jahre' vereinbart. Rechtlich sind solche Klauseln gerichtlich nicht durchsetzbar: Sie widersprechen §540. Sie können zwar aufgenommen werden - die Vertragsfreiheit lässt dies zu -, ihre künftige Durchsetzbarkeit ist jedoch nicht garantiert. Selbst wenn ein Gericht eine solche Klausel anerkennen würde, würde sie nur die ursprünglichen Vertragsparteien binden und nicht automatisch auf einen neuen Eigentümer des Gebäudes übergehen.

Was Sie tatsächlich können und was nicht

Das grundlegende Recht des Leaseholders ist ein persönliches Recht, die konkrete Wohnung für die eingetragene Laufzeit zu besitzen. Daraus folgen eine Reihe von Einschränkungen:

• Verkauf und Abtretung. Ein eigenständiger Verkauf des Mietverhältnisses ist nicht möglich. Eine Abtretung (assignment) ist ein dreiseitiges Rechtsgeschäft zwischen dem Eigentümer, dem aktuellen Mieter und dem neuen Mieter. Ohne Zustimmung und Mitwirkung des eingetragenen Eigentümers ist eine Registrierung der Abtretung beim Grundbuchamt nicht möglich.
• Untermiete. Nach der allgemeinen Regelung zur Miete von Sachen ist Untermiete verboten. Eine Untervermietung der Wohnung ist nur möglich, wenn das Recht zur Untermiete ausdrücklich im Vertrag festgehalten ist (was §544 ZHG zur Untermiete mit Zustimmung des Vermieters entspricht).
• Stimmrecht. Die Stimmen in der Eigentümerversammlung der Wohnanlage verbleiben beim Eigentümer der Einheit und gehen nicht auf den Mieter über (sofern nichts anderes ausdrücklich vereinbart wurde). In der Praxis bedeutet dies, dass der Bauträger, der viele vermietete Einheiten hält, die Versammlungen kontrolliert - auch bei Fragen der Verwaltung und der Höhe der Umlagen, an denen er ein finanzielles Interesse hat.

Erbschaft - der heikelste Punkt

Ein ausländischer Freehold-Eigentümer kann die Wohnung einem anderen Ausländer testamentarisch vermachen. Bei der Miete verhält es sich anders. Die Miete ist ein vertragliches Recht, und nach den Regelungen zur Sachmiete endet der Vertrag mit dem Tod des Mieters (diese Position wurde vom Obersten Gerichtshof Thailands bestätigt). Das Besitzrecht erlischt mit dem Tod des Mieters.

Merken Sie sich folgende Formel: Ein Eigentümerwechsel am Gebäude beendet die Miete nicht, der Tod des Mieters hingegen schon. In den Vertrag kann und sollte eine 'Nachfolgeklausel' (succession clause) aufgenommen werden, diese gibt den Erben jedoch keine vollständige Garantie: Ist ein Erbe im Vertrag benannt, besteht eine Chance, das Mietverhältnis zu erhalten, doch dies ist schwächer als der Übergang eines vollständigen Eigentumsrechts im Erbweg.

Kosten: Was den Mieter belastet

Formell sind Beiträge an die juristische Person der Wohnanlage (Instandhaltungsrücklage, laufende Betriebs- und Verwaltungskosten, Sonderumlagen für größere Renovierungen) Pflicht des Eigentümers. In Leasehold-Verträgen werden sie jedoch fast immer auf den Mieter übertragen, und zwar ohne Erstattung bei Vertragsende.

Ein anschauliches Beispiel: Beschließt die Versammlung im 27. Mietjahr eine umfassende Gebäudemodernisierung, muss der Mieter den Eigentümeranteil bezahlen, obwohl ihm nur noch 3 Jahre verbleiben - andernfalls kann der Vertrag wegen Pflichtverletzung gekündigt werden.

Ein gesonderter Posten ist die Steuer. Eine gemietete Wohnung (im Gegensatz zu einer vom Eigentümer selbst bewohnten Immobilie) unterliegt einer Mietsteuer von 12,5% auf den tatsächlichen oder veranschlagten Jahresmietwert (der höhere Wert wird herangezogen). Bei einer Wohnung für 4 Millionen Baht sind das etwa 16.000 Baht pro Jahr, die in der Regel der Mieter trägt. Bei der Registrierung der Miete wird eine Registrierungsgebühr von 1,1% auf den Gesamtmietwert erhoben.

Leasehold versus Freehold: ein Vergleich

Ein wichtiger Aspekt: Der Verkauf von Freehold in einem Projekt ist eine 'staatlich regulierte' Tätigkeit, Verträge müssen Mindeststandards und dem Verbraucherschutzgesetz entsprechen. Die Vermietung derselben Einheiten an Ausländer fällt nicht unter diese Regulierung, weshalb Leasehold-Verträge in erster Linie im Interesse des Verkäufers gestaltet werden.

Was zu prüfen ist und worauf geachtet werden sollte

• Ist die Wohnanlage eingetragen nach dem Condominium Act - oder handelt es sich um einen lizenzierten Apartmentkomplex ohne Kondostatus (das Rechtsregime ist grundlegend verschieden).
• Ist die Ausländerquote von 49% ausgeschöpft - möglicherweise ist freier Freehold verfügbar und eine Miete nicht notwendig.
• Mietlaufzeit - sie darf 30 Jahre nicht überschreiten; glauben Sie Konstruktionen wie '30+30+30' nicht.
• Verlängerungsklausel - bewerten Sie diese als Wunsch, nicht als Garantie; eine Verlängerung erfordert einen neuen Vertrag mit einer neuen Zahlung.
• Nachfolgeklausel - ob sie vorhanden ist und wer als Erbe benannt wird.
• Wer zahlt Instandhaltungsrücklage, Anlagegebühren, Sonderumlagen und die Steuer von 12,5% - und ob der Eigentümer das Recht hat, den Vertrag bei Nichtzahlung zu kündigen.
• Recht zur Untermiete - ob es ausdrücklich festgehalten ist, falls eine Untervermietung geplant ist.
• Wer der eingetragene Eigentümer der Einheit ist und ob er die Versprechen tatsächlich erfüllen kann (insbesondere bei Insolvenz des Bauträgers).
• Registrierung beim Grundbuchamt - ohne diese ist eine langfristige Miete nicht vollständig rechtlich geschützt.