Preis einer Eigentumswohnung nach Nutzfläche und Kaufpreisanpassung bei Aufmessung

Warum der Wohnungspreis davon abhängt, wie die Fläche berechnet wird

In Thailand ist der Kaufpreis einer Eigentumswohnung in einem Condominium fast immer an die Fläche gekoppelt: Im Vertrag wird ein Preis pro Quadratmeter angegeben, und der Gesamtbetrag ergibt sich aus dem Quadratmeterpreis multipliziert mit der Fläche. Entscheidend ist daher die Frage, welche Fläche der Bauträger seiner Berechnung zugrunde legt. Von der Aufmessungsmethode hängt unmittelbar ab, wie viel Sie zahlen und wofür.

Die wesentliche Fallgrube besteht darin, dass die 'verkaufsfähige Fläche' (saleable area) und der tatsächlich nutzbare Raum innerhalb der Wände nicht identisch sind. Die Differenz kann mehrere Quadratmeter betragen und sich in einem spürbaren Geldbetrag niederschlagen.

Was zur verkaufsfähigen Fläche gehört

Nach dem Condominium Act (Kapitel II) werden die Grenzen des Sondereigentums an einer Einheit auf besondere Weise bestimmt, und die Aufmessung für Verkaufszwecke erfolgt in der Regel bis zur Mitte der Wände, die nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören. Das bedeutet Folgendes:

• Außenwände (Fassadenwände) des Gebäudes sind Gemeinschaftseigentum des Condominiums (common property). Sie gehören allen Eigentümern gemeinsam über die Condominium-Juristische Person.
• Wände zwischen benachbarten Wohnungen sind Sondereigentum, das zwischen den Eigentümern der angrenzenden Einheiten aufgeteilt wird.
• Daher fließt in die verkaufsfähige Fläche häufig die halbe Wandstärke der Trennwand ein, bisweilen auch ein Teil des Raums, den Sie tatsächlich nicht nutzen.
• Fest an der Fassade angebrachte Anlagen (zum Beispiel das Außengerät der Klimaanlage an der Außenwand) gehören zum Gemeinschaftseigentum und nicht zu Ihrer Einheit.

Daraus folgt, dass die 'Nutzfläche' (das, was sich mit einem Maßband auf dem Boden innerhalb der Wohnung tatsächlich ausmessen lässt) in der Regel kleiner ist als die Fläche, für die Sie zahlen.

Flächenbegriffe: Worauf im Vertrag zu achten ist

Die wichtigste Regel: Klären Sie stets, nach welcher Methode die Fläche im Vertrag angegeben ist und ob sie mit der Fläche übereinstimmt, die später in die Eigentumsurkunde (Unit Title, ausgestellt vom Land Department nach Registrierung des Condominiums) eingetragen wird.

Wie die Kaufpreisanpassung funktioniert

Da das genaue Flächenmaß vor Fertigstellung des Baus unbekannt ist, enthalten Kaufverträge für Objekte in der Bauphase (off-plan) fast immer eine Kaufpreisanpassungsklausel auf Grundlage der abschließenden Aufmessung. Die Logik lautet wie folgt:

• Im Vertrag werden der Preis pro Quadratmeter und eine vorläufige Fläche festgelegt.
• Nach Fertigstellung des Gebäudes erfolgt eine amtliche Aufmessung für die Ausstellung der Unit-Title-Urkunde.
• Ist die tatsächliche Fläche größer als angegeben, zahlt der Käufer die Differenz zum selben Quadratmeterpreis nach.
• Ist sie kleiner, erstattet der Bauträger den überzahlten Betrag oder mindert den verbleibenden Zahlungsbetrag.

Es ist wichtig zu prüfen, ob der Vertrag eine Toleranzklausel enthält - einen Schwellenwert, innerhalb dessen Abweichungen nicht neu berechnet werden. Üblicherweise liegt dieser bei 1-5 %. Eine für den Käufer günstige Formulierung sieht vor, dass die Neuberechnung in beide Richtungen gilt (Nachzahlung und Erstattung) und dass der Käufer bei einer Abweichung über einem bestimmten Prozentsatz (zum Beispiel mehr als 5 %) das Recht hat, vom Vertrag zurückzutreten und das Gezahlte zurückzuerhalten. Ist die Klausel einseitig gestaltet (Nachzahlung ja, Erstattung nein), ist das ein Signal für Nachverhandlungen.

Aus der Perspektive des allgemeinen Kaufrechts (Civil and Commercial Code, CCC §453 ff.) ist der Verkäufer verpflichtet, die Sache vertragsgemäß zu übergeben; ein Kauf 'nach Maß und Gewicht' setzt bei mengenmäßiger Abweichung eine Kaufpreisanpassung voraus. Die Anpassungsklausel ist daher keine Willkür des Bauträgers, sondern ein normaler Mechanismus, der bei fairer Formulierung beide Seiten schützt.

Bezug zur 49-Prozent-Quote und zur Zahlung aus dem Ausland

Preis und Fläche wirken sich bei einem Ausländergeschäft noch an zwei weiteren Punkten unmittelbar aus:

• 49-Prozent-Quote. Ausländer dürfen zusammen nicht mehr als 49 % der gesamten verkaufsfähigen Fläche aller Einheiten eines Condominiums halten (Condominium Act). Die Verwaltung muss bestätigen, dass zum Zeitpunkt der Registrierung in der Ausländerquote Platz für genau Ihre Fläche vorhanden ist.
• Einführung von Mitteln aus dem Ausland. Die Kaufmittel müssen in Fremdwährung nach Thailand transferiert und in Baht umgetauscht werden, woraufhin die Bank ein Foreign Exchange Transaction Form (FET, früher Tor Tor 3) ausstellt. Dieses Dokument ist für die Registrierung des Ausländereigentums beim Land Department zwingend erforderlich, und der darin ausgewiesene Betrag muss den tatsächlichen Kaufpreis der Einheit abdecken. Ist der Preis infolge der Anpassung gestiegen, müssen weitere Mittel eingeführt und ein FET über den vollständigen Betrag beschafft werden.

Was zu prüfen ist - worauf zu achten ist

• Nach welcher Methode die Fläche angegeben ist (saleable / usable) und ob die Zahl im Vertrag mit der künftigen Unit-Title-Urkunde übereinstimmt.
• Ob eine Kaufpreisanpassungsklausel vorhanden ist und ob sie in beide Richtungen wirkt (Nachzahlung und Erstattung).
• Wie hoch die Toleranz ist und ob Sie das Recht haben, den Vertrag bei einer Abweichung über dem Schwellenwert (zum Beispiel mehr als 5 %) aufzulösen.
• Wie Balkon, Terrasse und die Fläche unter dem Außengerät der Klimaanlage berechnet werden.
• Ob das Vorhandensein eines Platzes in der 49-Prozent-Ausländerquote für genau Ihre Fläche bestätigt wurde.
• Ob der eingeführte Betrag und das FET-Formular für den endgültigen (angepassten) Kaufpreis ausreichen.
• Fordern Sie vom Bauträger den abschließenden Aufmessungsplan an, bevor Sie das Abnahmeprotokoll unterzeichnen und das Eigentumsrecht registrieren lassen.