Währungsregulierung beim Immobilienkauf in Thailand: Geldeinführung und Herkunftsnachweis

Warum Währungsvorschriften für den Immobilienkäufer besonders wichtig sind

Für einen Ausländer, der eine Wohnung in einem Condominium kauft, sind die Währungsvorschriften keine bloße bürokratische Formalität, sondern eine Voraussetzung, von der die Möglichkeit der Eigentumsregistrierung unmittelbar abhängt. Das thailändische Recht (Condominium Act B.E. 2522, §19) erlaubt ausländisches Eigentum an einer Wohnung nur innerhalb der Quote von 49 % der Gesamtnutzfläche des Gebäudes und nur unter der Bedingung, dass die Kaufsumme aus dem Ausland in Fremdwährung eingegangen und im Inland in Baht umgetauscht wurde. Ohne urkundlichen Nachweis dieses Vorgangs verweigert das Grundbuchamt (Land Department) die Eigentumsregistrierung.

Daher muss man verstehen, wie die Einführung und der Umtausch von Devisen funktionieren - noch bevor die erste Zahlung an den Bauträger überwiesen wird.

Wer die Aufsicht führt und auf welcher Grundlage

Die Devisenkontrolle in Thailand stützt sich auf den Exchange Control Act (B.E. 2485) und die Ministerial Regulation No. 13 (B.E. 2497). Das Finanzministerium hat die Verwaltung an die Bank of Thailand delegiert; in der Praxis laufen alle Transaktionen über Geschäftsbanken und lizenzierte Nichtbankteilnehmer - Wechselstuben, Geldtransferagenten und zugelassene Unternehmen. Jede Transaktion außerhalb dieses Kreises erfordert eine individuelle Genehmigung des zuständigen Beamten.

Für den Käufer bedeutet dies eine einfache Regel: Das Geld muss über eine Bank mit Devisenlizenz ins Land gelangen, die dann auch das erforderliche Dokument ausstellt.

Das zentrale Dokument - FET (früher: Formular Tor.Tor.3)

Das wichtigste Dokument für den ausländischen Käufer ist das Foreign Exchange Transaction Form (FET), das früher als Tor.Tor.3 (Tор.Тор.3) bezeichnet wurde. Es handelt sich um eine Bankbestätigung darüber, dass ein bestimmter Betrag in Fremdwährung aus dem Ausland eingegangen und in Thailändische Baht umgetauscht wurde.

Einige praktische Hinweise:

• Die Bank ist verpflichtet, für jeden Eingang ab einem festgelegten Schwellenwert ein separates FET auszustellen. Historisch lag der Schwellenwert für die FET-Ausstellung beim Äquivalent von 50.000 USD; für geringere Beträge stellt die Bank ein Bestätigungsschreiben (Credit Advice bzw. Bank Letter) aus, das vom Grundbuchamt ebenfalls anerkannt wird.
• Im Verwendungszweck der Überweisung sollte angegeben sein, dass der Transfer für den Immobilienkauf bestimmt ist (z.B. "to purchase condominium unit"). Dies erleichtert die FET-Ausstellung und beseitigt Fragen bei der Registrierung.
• Empfänger und Auftraggeber: Idealerweise gehen die Gelder auf den Namen des Käufers selbst ein. Werden die Mittel direkt an den Bauträger überwiesen, wird das FET auf den Bauträger ausgestellt, muss jedoch den Namen des ausländischen Käufers enthalten - andernfalls lässt sich das Dokument nicht mit einer bestimmten Person verknüpfen.
• Der im FET ausgewiesene Betrag muss den Kaufpreis der Wohnung abdecken. Das Grundbuchamt gleicht den Devisenbetrag mit dem vertraglich vereinbarten Preis ab.

Einführung, Deklarierung und Rückführung von Kapital

Die Beschränkungen für die Einführung von Devisen sind grundsätzlich moderat, es bestehen jedoch bestimmte Formalitäten:

• Devisen können ohne Betragslimit nach Thailand überwiesen oder eingeführt werden.
• Bei der Bargeldeinführung von Fremdwährung im Wert von mehr als 20.000 USD (oder dem Gegenwert) ist eine Zolldeklarierung erforderlich.
• Thailändische Baht dürfen ohne Genehmigung ausgeführt werden: bis zu 500.000 THB in Nachbarländer und bis zu 50.000 THB in sonstige Länder.
• Wer Devisen aus dem Ausland erhält, ist grundsätzlich verpflichtet, diese innerhalb von 360 Tagen an eine zugelassene Bank zu verkaufen oder auf einem Devisenkonto gutzuschreiben. Ausgenommen sind Ausländer mit einem Aufenthalt von nicht mehr als drei Monaten, Diplomaten und Mitarbeiter internationaler Organisationen.
• Die Einzahlung von Bargelddevisen auf ein Devisenkonto ist auf 10.000 USD pro Person und Tag begrenzt.

Rückführung von Geldern nach einem Verkauf

Das thailändische Devisenregime ist symmetrisch aufgebaut: Legal eingeführte Investitionen können ebenso legal wieder ausgeführt werden. Die Rückführung von Erlösen aus dem Immobilienverkauf ist zulässig, wenn Dokumente vorgelegt werden, die die Transaktion belegen - allen voran das FET (oder das Bankschreiben), mit dem die ursprüngliche Einführung dokumentiert wurde, sowie der Kaufvertrag und die Verkaufsunterlagen. Das FET sollte daher während der gesamten Besitzdauer aufbewahrt werden: Ohne dieses Dokument ist es schwieriger, die "ausländische" Herkunft der Gelder nachzuweisen und den Verkaufserlös problemlos auszuführen.

Vergleich: Was für die Ausländerquote zulässig ist

Das zentrale Kriterium lautet: Für ausländisches Wohnungseigentum müssen die Mittel aus dem Ausland in Fremdwährung eingegangen und innerhalb Thailands in Baht umgetauscht worden sein.

Kurzer Hinweis zur Kaufstruktur

Der beschriebene Devisenmechanismus gilt speziell für den Kauf einer Wohnung in einem Condominium im Wege des Volleigentums (Freehold) innerhalb der 49-%-Quote. Bei anderen Gestaltungen - Langzeitmietvertrag (Lease) gemäß §540 des Civil and Commercial Code (CCC) mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren oder Kauf über eine thailändische Gesellschaft - können die Anforderungen an den Nachweis der Devisen-Einführung abweichen; beim Kauf über eine Gesellschaft kommen eigene Regelungen hinzu. Dies ist ein gesondertes Thema, sollte aber bei der Wahl der Transaktionsstruktur berücksichtigt werden.

Worauf zu achten ist - Checkliste

• Überweisen Sie Geld aus dem Ausland in Fremdwährung und lassen Sie es erst bei einer thailändischen Bank in Baht umtauschen - senden Sie keine Baht direkt.
• Stellen Sie sicher, dass im Verwendungszweck der Immobilienkauf angegeben ist und der Name des Käufers erscheint.
• Fordern Sie bei der Bank sofort das FET (für Beträge ab ca. 50.000 USD) oder das Bankschreiben für kleinere Eingänge an.
• Vergewissern Sie sich, dass der Gesamtbetrag gemäß FET den vertraglich vereinbarten Kaufpreis der Wohnung abdeckt.
• Bei Bargeldeinführung über 20.000 USD ist eine Zolldeklarierung zwingend erforderlich.
• Bewahren Sie FET und Bankbescheinigungen während der gesamten Besitzdauer auf - sie werden bei der Geldausfuhr nach einem Verkauf benötigt.
• Klären Sie die Details mit der jeweiligen Bank: Interne Schwellenwerte und Formulierungsanforderungen können je nach Bank variieren.