Registriertes Condominium und 'Apartments' in Thailand: Was ist der Unterschied?

Warum das Wort 'Apartment' nichts aussagt

Auf dem thailändischen Markt begegnen russischsprachigen Käufern ständig zwei Begriffe - 'Condominium' und 'Apartment'. In der Werbung werden sie häufig als Synonyme verwendet, aus rechtlicher Sicht handelt es sich jedoch um unterschiedliche Dinge. Der Unterschied liegt nicht in der Größe, dem Design oder der Stockwerkzahl des Gebäudes, sondern in einem einzigen einfachen Umstand: Ist das Gebäude nach dem Condominium Act B.E. 2522 (1979) registriert?

Wenn ja, können Sie vollwertiger Eigentümer einer bestimmten Einheit werden, einen separaten Titel erhalten und (als Ausländer) die Wohnung im Freehold erwerben. Wenn nicht, kaufen Sie kein Eigentumsrecht, sondern bestenfalls ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht auf der Grundlage eines Mietvertrags mit dem Gebäudeeigentümer. Äußerlich können beide Objekte identisch aussehen, daher muss der Status anhand von Dokumenten geprüft werden - nicht 'auf den ersten Blick'.

Was ein registriertes Condominium ist

Ein registriertes Condominium ist ein Gebäude, das der Bauträger offiziell unter den Condominium Act gestellt und beim Land Department eingetragen hat. Die rechtlichen Folgen dieses Status:

• Für jede Einheit wird ein separater Eigentumstitel ausgestellt - ein Unit Title Deed (Thai: 'Nor Sor'/Chanote für die Einheit), in dem die Wohnfläche und der Anteil am Gemeinschaftseigentum angegeben sind.
• Der Käufer wird Eigentümer (Freehold) und nicht Mieter. Das Recht ist unbefristet, vererbbar und frei veräußerbar.
• Es gilt eine Quote für Ausländer: bis zu 49% der gesamten verkaufbaren Fläche des Gebäudes darf Nichtansässigen im Freehold gehören. Der Rest wird auf Thais oder auf thailändische Strukturen eingetragen.
• Die Verwaltung des Gebäudes obliegt einer juristischen Person des Condominiums (Juristic Person) mit einer Satzung, einem gewählten Ausschuss und Eigentümerversammlungen. Die Höhe der Verwaltungsgebühren (Maintenance Fee) und des Instandhaltungsfonds (Sinking Fund) wird von den Eigentümern beschlossen - nicht allein vom Bauträger.

Genau eine solche Freehold-Einheit in einem registrierten Condominium ist der einzige Weg für einen Ausländer, in Thailand legal Wohneigentum zu besitzen - ohne Mietverhältnis und ohne nominelle thailändische Strukturen.

Was sich hinter 'Apartments' verbirgt

Ein 'Apartment Building', das nicht nach dem Condominium Act registriert ist, bleibt rechtlich ein einheitliches Objekt eines einzigen Eigentümers - eines Unternehmens oder einer Privatperson. Separate Titel für einzelne Wohnungen existieren dort nicht und können auch nicht ausgestellt werden. Daher kann eine solche Einheit nicht 'ins Eigentum' übertragen werden - sie wird per Mietvertrag (Lease) für einen Teil des Gebäudes übergeben.

Was das in der Praxis bedeutet:

• Sie erhalten ein zeitlich befristetes Nutzungsrecht und kein Eigentumsrecht. Die maximale Mietdauer für Wohnimmobilien nach dem Civil and Commercial Code (CCC §540) beträgt 30 Jahre; alles, was darüber hinaus versprochen wird (Verlängerung um weitere 30+30 Jahre), ist lediglich eine vertragliche Verpflichtung, die kein dingliches Recht darstellt und gesetzlich nicht garantiert ist.
• Verwaltung, Gebühren und Beiträge werden vom Gebäudeeigentümer festgelegt - nicht von einer Eigentümerversammlung. Die demokratischen Mechanismen eines Condominiums bestehen hier nicht.
• Mietverträge sind häufig zugunsten des Vermieters gestaltet: Es gibt Klauseln über die Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Tod des Mieters, über die Nichtvererbbarkeit sowie über die Zustimmungspflicht des Eigentümers bei jeder Abtretung.

Registrierung des Mietvertrags - ein kritischer Punkt

Selbst ein korrekt aufgesetzter Mietvertrag erfordert eine Registrierung. Gemäß CCC §538 ist eine Miete von Immobilien für einen Zeitraum von mehr als drei Jahren nur in dem Teil rechtswirksam, der schriftlich abgeschlossen und beim Land Office registriert wurde. Ist ein 30-jähriger Mietvertrag nicht registriert, schützt er den Mieter lediglich für die ersten 3 Jahre - der Rest ist rechtlich 'in der Luft'.

Gesondert sei vor der Verwechslung von Dokumenten gewarnt: Das Hausbuch (Thabian Baan, 'House Book') ist ein registerrechtliches Meldedokument für eine Adresse und kein Eigentumsnachweis. Es wird gelegentlich als 'Titel' ausgegeben, was nicht der Wahrheit entspricht.

Geldtransfer aus dem Ausland: FET / Tor Tor 3

Beim Kauf einer Freehold-Einheit muss ein Ausländer die Mittel auf dem richtigen Weg einführen. Für die Eintragung des Eigentumsrechts verlangt das Land Department den Nachweis, dass die Fremdwährung aus dem Ausland eingegangen ist. Als Nachweis dient das Foreign Exchange Transaction (FET) Formular, früher bekannt als Tor Tor 3 (TT3). Die Bank stellt es bei einem eingehenden Überweisungsbetrag ab einer bestimmten Höhe aus. Ohne FET ist eine Eintragung im Rahmen der Ausländerquote in einem Condominium nicht möglich. Für gemietete 'Apartments' gilt diese Anforderung nicht - dort findet kein Eigentumsübergang statt.

Vergleich

Was zu prüfen ist und worauf geachtet werden sollte

• Status des Gebäudes. Lassen Sie sich die Registrierung nach dem Condominium Act sowie die Aktenummer beim Land Department bestätigen - das ist der erste und entscheidende Punkt für das Verständnis des Geschäfts.
• Dokument für die Einheit. Beim Condominium: ein separater Unit Title Deed mit Fläche und Anteil am Gemeinschaftseigentum. Das Hausbuch ist kein Eigentumstitel.
• Ausländerquote. Klären Sie, ob im Gebäude noch freies Freehold-Kontingent im Rahmen der 49%-Grenze verfügbar ist, und halten Sie dies schriftlich fest.
• Bei Miete. Prüfen Sie Laufzeit, Verlängerungs-, Vererbungs- und Abtretungsbedingungen; stellen Sie sicher, dass der Vertrag beim Land Office registriert wird (andernfalls besteht nur ein dreijähriger Schutz).
• Verwaltung und Gebühren. Beim Condominium: wer in der Juristic Person sitzt, Höhe von Maintenance Fee und Sinking Fund. Bei 'Apartments': wer die Gebühren festlegt und nach welchen Regeln.
• Geld. Für Freehold stimmen Sie vorab mit der Bank die Ausstellung des FET (Tor Tor 3) für den eingehenden Überweisungsbetrag ab.
• Rechtsanwalt. Beauftragen Sie vor einer Anzahlung eine unabhängige rechtliche Prüfung des Objekts und des Verkäufers - Status und Belastungen sind nur anhand der Unterlagen des Land Department erkennbar.