FET / Тор.Тор.3: wie man Devisen für den Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand korrekt einführt

Warum das FET-Formular überhaupt notwendig ist

Der Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand ist für einen Ausländer nahezu die einzige Möglichkeit, eine Immobilie als vollständiges Eigentum (Freehold) auf den eigenen Namen einzutragen. Dieses Recht ergibt sich jedoch nicht aus dem Kaufvertrag selbst, sondern aus der Einhaltung einer Devisenvorschrift: Das Geld für die Wohnung muss aus dem Ausland in ausländischer Währung eingehen und erst innerhalb des Landes in thailändische Baht umgetauscht werden.

Das Dokument, das dies bestätigt, heißt Foreign Exchange Transaction Form (FET). Früher war es unter der Bezeichnung Тор.Тор.3 (ธ.ต.3) bekannt - der alte Name ist bei Juristen, Maklern und Mitarbeitern des Grundbuchamts noch immer gebräuchlich. Es sollte daher nicht verwundern, wenn im Büro ausdrücklich nach dem 'Tor Tor 3' gefragt wird. Im Wesentlichen handelt es sich um eine Bankbescheinigung in vorgeschriebener Form, die den Eingang der Devisen und deren Umtausch in Baht dokumentiert.

Was das Gesetz vorschreibt

Die maßgebliche Regelung ist § 19 des Condominium Act (Gesetz über Eigentumswohnungen). Er verlangt, dass ein Ausländer, der eine Wohnung auf seinen Namen einträgt, deren vollständigen Kaufpreis mit Mitteln bezahlt, die aus dem Ausland in ausländischer Währung eingeführt wurden. Diese Regelung steht im Zusammenhang mit einer weiteren Beschränkung desselben Gesetzes - der 49-Prozent-Quote: Ausländern darf insgesamt nicht mehr als 49 % der gesamten Wohnfläche eines Gebäudes gehören. Um in diese Quote aufgenommen zu werden und ein 'blaues' Chanote auf den eigenen Namen zu erhalten, müssen beide Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sein: das Vorhandensein freier ausländischer Flächenanteile im Gebäude und ein ordnungsgemäß belegter Devisenimport.

Das Grundbuchamt prüft bei der Registrierung des Eigentumsübergangs die Herkunft der Mittel genau anhand des FET-Formulars. Eine Überweisung, die direkt in Baht erfolgt, oder Devisen, die außerhalb Thailands umgetauscht wurden, sind für eine Registrierung auf einen ausländischen Namen nicht geeignet.

Wann das Formular zwingend erforderlich ist und wann ein Bankschreiben ausreicht

Die Pflicht zur Ausstellung eines FET und zur Meldung an die Bank of Thailand (BOT) entsteht bei einer einzelnen Devisentransaktion ab einem Betrag von 50.000 US-Dollar (oder dem Gegenwert in einer anderen Währung). Diese Schwelle war nicht immer so festgelegt:

Beträgt eine Überweisung weniger als 50.000 USD, stellt die Bank auf Anfrage kein vollständiges FET aus, sondern ein Bestätigungsschreiben über den Devisenumtausch (Credit Advice bzw. Confirmation Letter). Für das Grundbuchamt hat dieses dieselbe Wirkung - entscheidend ist, dass alle erforderlichen Angaben darin enthalten sind.

Beim Kauf eines günstigen Studios kann daher ein Bestätigungsschreiben vollkommen ausreichen. Wird ein größerer Betrag auf mehrere kleinere Überweisungen aufgeteilt, ist darauf zu achten, dass die Bank für jede einzelne Überweisung das korrekte Dokument ausstellt.

Welche Angaben das Formular enthalten muss

Unabhängig von der Form (FET oder Schreiben) muss das Dokument mindestens folgende Angaben enthalten:

• den eingegangenen Betrag in ausländischer Währung;
• den Betrag in Baht nach der Konvertierung;
• den Namen des Absenders der Mittel;
• den Namen des Empfängers;
• den Verwendungszweck (Purpose of Transfer).

Zum Verwendungszweck im Besonderen: Am sinnvollsten ist es, einen Zweck anzugeben, der unmittelbar mit der Immobilie zusammenhängt - etwa der Kauf einer Eigentumswohnung. Unklare Formulierungen wie 'Privatüberweisung' können später sowohl bei der Registrierung als auch bei einer künftigen Rückführung der Gelder zu Rückfragen führen.

So funktioniert es in der Praxis

1. Konto eröffnen oder auf das Konto des Empfängers überweisen. Die Gelder müssen aus dem Ausland in einer Fremdwährung eingehen - Dollar, Euro, Rubel usw. Der Umtausch in Baht muss innerhalb Thailands durch eine thailändische Bank erfolgen.
2. Name in der Überweisung. Im Feld des Absenders oder Empfängers muss Ihr Name erscheinen - der Name derjenigen Person, die als Eigentümer eingetragen wird. Gehen die Gelder von einer dritten Person oder einem Unternehmen ein, besteht das Risiko, dass das Grundbuchamt das Dokument nicht akzeptiert.
3. Formular bei der Bank anfordern. Nur eine von der BOT lizenzierte thailändische Bank ist berechtigt, ein FET auszustellen. Das Formular kann nicht selbst erstellt werden. Eine SWIFT-Nachricht kann es nur dann ersetzen, wenn alle erforderlichen Felder darin enthalten sind.
4. Dokument frühzeitig einholen. Das FET bzw. das Bestätigungsschreiben sollte unmittelbar nach der Konvertierung angefordert werden, ohne bis zum Tag der Registrierung zu warten.

Warum das FET nach dem Kauf aufzubewahren ist

Das Formular wird nicht nur beim Kauf benötigt. Wenn Sie die Wohnung verkaufen und die Gelder ohne unnötige Abzüge ins Ausland zurückführen möchten, wird die Bank Dokumente verlangen, die belegen, dass die Devisen seinerzeit rechtmäßig eingeführt wurden. Neben dem Original des FET (bzw. Тор.Тор.3) aus dem Kaufvorgang werden in der Regel folgende Unterlagen benötigt:

• Kaufvertrag und Steuerquittung des Grundbuchamts;
• Eigentumstitel (Chanote) der Wohnung;
• Kopie des Reisepasses.

Die Quellensteuer beim Verkauf hängt von der Haltedauer ab. Der Nachweis des rechtmäßigen Devisenimports ermöglicht es jedoch, den Erlös ohne zusätzliche Verluste zu repatriieren. Das Original des FET sollte daher für die gesamte Dauer des Immobilienbesitzes aufbewahrt werden.

Was zu prüfen ist und worauf geachtet werden sollte

• Fremdwährung, keine Baht. Die Überweisung muss in ausländischer Währung eingehen; der Umtausch erfolgt innerhalb Thailands.
• Überweisungsbetrag. Ab 50.000 USD pro Transaktion wird ein FET ausgestellt; bei geringeren Beträgen genügt ein Bestätigungsschreiben der Bank (ebenfalls anerkannt).
• Name. In der Überweisung muss der Name des künftigen Eigentümers stehen, nicht der eines Verwandten oder eines Unternehmens.
• Verwendungszweck - geben Sie den Kauf einer Eigentumswohnung an und vermeiden Sie unklare Formulierungen.
• Vollständigkeit der Felder im Formular: Fremdwährung, Baht, Absender, Empfänger, Zweck.
• 49-Prozent-Quote im betreffenden Gebäude: Vergewissern Sie sich vor der Überweisung, dass im Gebäude noch freie ausländische Flächenanteile vorhanden sind.
• Quelle des Formulars - ausschließlich eine lizenzierte thailändische Bank.
• Aufbewahrung des Originals des FET bis zum künftigen Verkauf und zur Rückführung der Gelder.