Die 49%-Quote und der Kauf einer Eigentumswohnung durch Ausländer in Thailand: So funktioniert es

Warum gerade eine Eigentumswohnung

Für Ausländer in Thailand ist eine Eigentumswohnung (Condominium) der einfachste Weg, vollwertiges Eigentum an einer Immobilie zu erwerben. Grundsätzlich darf ein Ausländer kein Grundstück besitzen, doch das Gesetz macht eine Ausnahme für Wohnungen in registrierten Kondominien: Sie können als vollständiges privates Eigentum (Freehold) auf den Namen eines Nichtansässigen eingetragen werden. Dies ist ausdrücklich im Condominium Act B.E. 2522 / 1979 in der jeweils gültigen Fassung - derzeit Act No. 4, B.E. 2551 / 2008 - vorgesehen.

Die entscheidende Voraussetzung ist, dass das Gebäude beim Land Department rechtlich als Kondominium registriert ist. Nicht jede Wohnanlage hat diesen Status. Ein Gebäude, das als gewöhnliches Mehrfamilienhaus (Apartment) ohne Registrierung nach dem Condominium Act eingetragen ist, gewährt einem Ausländer kein Freehold-Recht an einer Wohnung, und ein solches Geschäft unterliegt grundlegend anderen Regeln.

Was das Gesetz unter einem Kondominium versteht

Das Gesetz definiert ein Kondominium als Gebäude, das in einzelne Einheiten (Units) mit Individualeigentum aufgeteilt werden kann, wobei gemeinschaftliches Eigentum (Common Property) erhalten bleibt. Das Gesetz schreibt keine Mindesthöhe, Mindestfläche oder Mindestgeschosszahl vor - entscheidend ist allein die Möglichkeit, die Eigentumsrechte aufzuteilen.

Rechtlich besteht das Eigentum an einem Kondominium aus zwei Teilen:

• Sondereigentum (Unit) - der Bereich der Wohnung selbst, über den der Eigentümer allein verfügt.
• Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (Common Property) - das Grundstück unter dem Gebäude, das Fundament, tragende Konstruktionen, Treppenhäuser, Aufzüge, Flure, Schwimmbad und Parkplätze. Dieser Anteil ist untrennbar mit der Wohnung verbunden und geht zusammen mit ihr über.

Die Höhe des Miteigentumsanteils am Gemeinschaftseigentum wird bei der Registrierung des Gebäudes über den sogenannten Ownership Ratio festgelegt - einer Proportion, die in der Regel auf der Wohnfläche basiert. Von diesem Anteil hängen sowohl das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung als auch die Höhe der laufenden Beiträge (Common Area Fee) ab.

Jedes registrierte Kondominium wird von einer juristischen Person verwaltet - der Condominium Juristic Person (Niti Bukhkhon Achakan Akhan Chut San) -, die für die Pflege der Gemeinschaftsflächen zuständig ist und das Eigentümerregister führt.

Die wichtigste Regel: die 49%-Quote

Das Gesetz begrenzt den Gesamtanteil ausländischen Eigentums in jedem einzelnen Gebäude. In der Zeit von 1999 bis 2004 wurde bei bestimmten Objekten vorübergehend ein ausländischer Eigentumsanteil von bis zu 100 % zugelassen, doch anschließend wurde die ursprüngliche Grenze wieder eingeführt.

Derzeit gilt folgende Regelung: Ausländer dürfen zusammengerechnet nicht mehr als 49 % der Gesamtfläche aller Wohnungen (Aggregate Unit Space) in einem Kondominiumgebäude besitzen. Die verbleibenden mindestens 51 % müssen thailändischen natürlichen oder juristischen Personen gehören.

Wichtige Einzelheiten dieser Regelung:

• Die Quote wird nach Fläche berechnet, nicht nach der Anzahl der Wohnungen. Die 49 % beziehen sich auf die Summe der Quadratmeter, nicht auf "49 von 100 Wohnungen".
• Die Quote bezieht sich auf ein bestimmtes Gebäude, nicht auf das gesamte Projekt. In einem Komplex mit mehreren Gebäuden kann die Foreign Quota in einem Gebäude ausgeschöpft sein, während sie im Nachbargebäude noch verfügbar ist.
• Ist die ausländische Quote ausgeschöpft, werden die verbleibenden Wohnungen an Ausländer nicht mehr als Freehold, sondern über alternative Modelle veräußert.

Foreign Quota und Thai Quota im Vergleich

Fällt die gewünschte Wohnung in die Thai Quota, kann ein Ausländer sie nicht als Freehold erwerben. In der Praxis wird in solchen Fällen auf Langzeitpacht (Leasehold, in der Regel 30 Jahre mit Verlängerungsmöglichkeit, gemäß Section 540 des Civil and Commercial Code - CCC §540) oder auf den Erwerb über eine thailändische Gesellschaft zurückgegriffen. Beide Modelle sind komplexer und bergen eigene Risiken, die gesondert behandelt werden sollten.

Die Gelder müssen aus dem Ausland stammen: FET / Tor.Tor.3

Um eine Wohnung im Rahmen der ausländischen Quote als Freehold einzutragen, reicht es nicht aus, den Kaufpreis einfach zu bezahlen. Das Gesetz verlangt den urkundlichen Nachweis, dass der gesamte Kaufbetrag aus dem Ausland in Fremdwährung nach Thailand überwiesen und erst im Inland in Baht umgewechselt wurde.

Das entsprechende Dokument ist das Foreign Exchange Transaction Form (FET), früher bekannt als Tor.Tor.3 (ธ.ต.3). Die Bank stellt es bei einem eingehenden Devisentransfer ab einem festgelegten Schwellenbetrag aus. Ohne FET wird das Land Department die Eigentumsübertragung auf einen Ausländer nicht registrieren.

Praktische Anforderungen an die Überweisung:

• Der Verwendungszweck muss den Wohnungskauf ausdrücklich benennen (zum Beispiel: "purchase of condominium unit").
• Als Empfänger der Überweisung sollte sinnvollerweise der ausländische Käufer selbst (oder sein Konto in Thailand) angegeben werden, damit der Name im FET mit dem des künftigen Eigentümers übereinstimmt.
• Der Überweisungsbetrag muss den vollständigen Kaufpreis der Wohnung abdecken - es empfiehlt sich, einen Puffer für anfallende Nebenkosten einzuplanen.

Was zu prüfen ist und worauf geachtet werden sollte

• Status des Gebäudes. Vergewissern Sie sich, dass das Objekt nach dem Condominium Act als Kondominium registriert ist und nicht als gewöhnliches Apartment. Fordern Sie die Registrierungsunterlagen beim Land Department an.
• Foreign Quota. Holen Sie vor Zahlung einer Anzahlung vom Bauträger oder der Verwaltungsgesellschaft eine aktuelle Bestätigung ein, dass die Wohnung der ausländischen Quote zugeordnet ist und die 49%-Quote für dieses Gebäude noch nicht ausgeschöpft ist.
• Titel und Belastungen. Prüfen Sie den vollständigen Eigentumstitel (Chanote), das Fehlen von Hypotheken und Beschlagnahmen sowie etwaige Rückstände des Vorbesitzers bei der Common Fee - Schulden haften an der Wohnung.
• FET / Tor.Tor.3. Planen Sie die Auslandsüberweisung frühzeitig und mit dem richtigen Verwendungszweck ein, und bewahren Sie alle Bankdokumente auf.
• Gemeinschaftseigentum und Beiträge. Klären Sie den Ownership Ratio, die Höhe der monatlichen Beiträge sowie das Vorhandensein eines Sinking Fund.
• Juristische Person des Kondominiums. Stellen Sie sicher, dass die Condominium Juristic Person tatsächlich tätig ist und das Eigentümerregister führt.
• Thai Quota. Fällt die Wohnung in die Thai Quota, ist Freehold nicht möglich - prüfen Sie frühzeitig Leasehold (CCC §540) als Alternative.