Usufrutto in Thailandia: il diritto di godimento vitalizio su beni immobili

Che cos'è l'usufrutto

L'usufrutto (in inglese usufruct, in thailandese sitti-kep-kin) è il diritto di godere di un immobile altrui e di trarne beneficio senza diventarne proprietario. In sostanza, il proprietario trasferisce a un'altra persona il possesso e il godimento di un terreno, di una casa o di un appartamento, mantenendo per sé il cosiddetto 'nudo' titolo. La persona che riceve tale diritto è denominata usufruttuario.

Caratteristica fondamentale: l'usufrutto non è un contratto di locazione, bensì un diritto reale (real right). È disciplinato dagli articoli §1417-1428 del Codice Civile e Commerciale Thailandese (CCCT). La distinzione tra diritto personale e diritto reale è qui determinante e produce conseguenze molto concrete, alle quali torneremo più avanti.

Per gli stranieri, l'usufrutto rappresenta uno degli strumenti legali per ottenere un controllo a lungo termine su un immobile in un Paese in cui la proprietà diretta dei terreni è loro vietata.

Come sorge il diritto

L'usufrutto si costituisce mediante accordo tra il proprietario e l'usufruttuario e deve essere obbligatoriamente registrato presso il Land Office (Ufficio del Catasto) locale sull'immobile dotato di titolo regolare (chanote o equivalente). Senza registrazione, l'annotazione del diritto reale non compare sul retro del titolo e, di conseguenza, il diritto non offre una tutela effettiva.

L'accordo scritto stabilisce le condizioni: se l'usufrutto è gratuito o oneroso, se è prevista una durata e quali immobili sono interessati. Il documento viene presentato insieme al titolo e il funzionario provvede all'iscrizione del vincolo.

La tassa governativa di registrazione è contenuta. Se l'usufrutto è costituito a titolo oneroso, si applica un'imposta dell'1% più uno 0,1% di imposta di bollo sull'importo del corrispettivo. Se il diritto è concesso a titolo gratuito, la registrazione comporta un costo simbolico, inferiore a 100 baht per parcella.

Durata: fino a 30 anni o vitalizio

L'usufrutto può essere costituito:

• per una durata fino a 30 anni (questo è il massimo per le persone giuridiche);
• a vita, per l'intera durata della vita dell'usufruttuario.

Qualora la durata non sia indicata nell'accordo, si presume per default che il diritto sia concesso a vita. In ogni caso, l'usufrutto si estingue con la morte dell'usufruttuario - si tratta di una norma imperativa (§1418). Proprio per questo motivo l'usufrutto vitalizio è spesso preferito: per una persona fisica può essere operativo per decenni, superando la durata di una locazione ordinaria di 30 anni.

Cosa può e cosa non può fare l'usufruttuario

Può:

• possedere e godere dell'immobile, amministrarlo e percepirne i frutti;
• locare l'immobile, in linea generale senza il consenso del proprietario (salvo diversa limitazione contrattuale);
• trasferire l'esercizio del proprio diritto a un terzo (§1422), consentendo ad esempio a un familiare di abitare nell'immobile.

Non può:

• acquisire il titolo, vendere o 'consumare' l'immobile stesso - la proprietà rimane in capo al titolare;
• cedere il diritto di usufrutto in sé a un'altra persona - esso è intrasmissibile;
• trasmettere l'usufrutto per successione - alla morte dell'usufruttuario il diritto si estingue automaticamente e non passa agli eredi.

Un aspetto rilevante per gli stranieri: sebbene la legge consenta all'usufruttuario di registrare locazioni a lungo termine, nella pratica molti Land Office rifiutano agli usufruttuari stranieri la registrazione di locazioni superiori a tre anni. Non è opportuno fare affidamento su questa possibilità come se fosse un'opzione garantita.

Obblighi delle parti

L'usufruttuario è tenuto a trattare il bene con la diligenza di un buon padre di famiglia (§1421), a preservarne la sostanza, a sostenere le spese correnti, le riparazioni ordinarie, le imposte e i tributi connessi al godimento (§1424, §1426) e a corrispondere i premi assicurativi (§1427). Risponde del deterioramento o della svalutazione del bene, salvo che provi l'assenza di colpa (§1420).

Il proprietario, a sua volta, è tenuto a sostenere le spese di riparazione straordinaria e urgente (§1425). In caso di utilizzo improprio o irragionevole del bene, ha il diritto di opporsi e di richiedere una garanzia e, in caso di rifiuto, può chiedere al tribunale la nomina di un amministratore (§1423).

Perché il diritto reale è più forte della locazione

Il principale vantaggio dell'usufrutto risiede nel fatto che esso 'segue la cosa'. La vendita dell'immobile da parte del proprietario non estingue l'usufrutto: il nuovo proprietario acquisisce automaticamente l'immobile gravato da tale vincolo. La locazione, invece, è un diritto personale e risulta meno tutelata in caso di cambio di proprietà.

Come si estingue l'usufrutto

Il diritto si estingue nei seguenti casi:

• morte dell'usufruttuario (automaticamente);
• scadenza del termine stabilito;
• provvedimento del tribunale in caso di utilizzo illecito (§1423).

Si segnala separatamente che la locazione regolarmente registrata sopravvive all'estinzione dell'usufrutto - circostanza confermata dalla giurisprudenza della Corte Suprema Thailandese (sentenza 2297/2541).

Utilizzi frequenti e relativi limiti

L'usufrutto è ampiamente utilizzato per tutelare gli interessi del coniuge straniero in un immobile intestato alla parte thailandese. Occorre tuttavia tenere presente che gli accordi stipulati tra coniugi durante il matrimonio possono offrire una protezione limitata in caso di divorzio (§1469 CCCT). Le opzioni di acquisto o vendita non sono disciplinate dall'usufrutto - si tratta di contratti distinti, la cui eseguibilità con la partecipazione di stranieri è incerta.

Aspetti da verificare e punti di attenzione

• Registrazione presso il Land Office: senza di essa l'usufrutto non ha efficacia di diritto reale. Verificare che il vincolo sia annotato sul retro del titolo.
• Durata: indicare con precisione 'a vita' oppure un numero specifico di anni. In assenza di tale indicazione, il diritto si considera vitalizio.
• Regolarità del titolo: l'usufrutto si registra esclusivamente su un immobile con titolo in regola (chanote). Verificare l'assenza di ipoteche e altri vincoli.
• Diritto di locare: se si intende locare l'immobile, accertare preventivamente la posizione del singolo Land Office riguardo alla locazione da parte di un usufruttuario straniero.
• Estinzione con la morte: tenere presente che il diritto non si trasmette per successione. Per una pianificazione familiare a lungo termine, predisporre meccanismi separati.
• Spese e imposte: definire nell'accordo, prima della stipula, chi è responsabile delle riparazioni straordinarie e ordinarie, delle imposte e dell'assicurazione.
• Trasferimento di fondi: in caso di operazione onerosa, documentare correttamente l'introduzione del denaro nel Paese (FET/Tor.Tor.3) al fine di attestarne la provenienza.
• Assistenza legale: il testo dell'accordo e i documenti di registrazione devono essere verificati prima della presentazione. Gli errori nelle formulazioni sono difficilmente correggibili in un secondo momento.