Procura per operazioni immobiliari in Thailandia: il modulo Tor.Dor.21 e come compilarlo correttamente

Perché è necessaria una procura presso il Dipartimento Fondiario

Qualsiasi operazione immobiliare in Thailandia - acquisto, vendita, trasferimento di terreni, ipoteca, registrazione di un diritto di locazione (lease) o di servitù - viene registrata presso l'ufficio locale del Dipartimento Fondiario (Land Office). In linea generale, le parti devono presentarsi di persona. Nella pratica ciò non è sempre agevole: il venditore risiede in un'altra provincia, l'acquirente straniero è rientrato nel proprio paese, oppure un'impresa edilizia gestisce decine di operazioni contemporaneamente. In questi casi gli interessi della parte vengono rappresentati da un mandatario che agisce in forza di una procura (power of attorney).

È fondamentale comprendere subito un punto essenziale: il funzionario non accetta qualsiasi procura. Un documento redatto liberamente da un avvocato, una 'procura generale' con autentica notarile o un modello scaricato da internet vengono di norma respinti. Il Dipartimento Fondiario lavora esclusivamente con i propri moduli standard prestabiliti.

Quale modulo è richiesto

Per le operazioni su terreni (tipologie documentali di titolo: Chanote/Nor.Sor.4, Nor.Sor.3 e altre) si utilizza il modulo Tor.Dor.21 (ท.ด.21). Per alcune operazioni relative a condomini e a determinate categorie di beni può essere applicato il modulo Tor.Dor.22. Il modulo è rilasciato dal Land Office stesso, è uniforme su tutto il territorio nazionale e viene compilato in lingua thai.

Nella procura deve essere indicata in modo specifico l'operazione che il mandante affida al mandatario: vendere, acquistare, costituire in pegno, registrare un contratto di locazione, riscuotere somme di denaro, ecc. Una formulazione generica del tipo 'gestire tutti gli affari' non è accettabile: la delega deve essere determinata. Questo principio è in linea con la disciplina generale della rappresentanza prevista dal Codice Civile e Commerciale della Thailandia (CCC, art. 797 e seguenti): il mandatario agisce strettamente nei limiti del mandato ricevuto.

Come compilare correttamente il modulo

Il Dipartimento Fondiario è particolarmente rigoroso riguardo alle modalità formali di compilazione. Le regole principali sono le seguenti:

• Grafia e inchiostro uniformi. L'intero testo manoscritto deve essere scritto dalla stessa mano e con la stessa penna. Se si utilizza una macchina da scrivere o una stampante, il carattere tipografico deve essere identico in tutto il documento.
• Non firmare in anticipo. Il mandante appone la propria firma solo dopo che il modulo è stato compilato in modo completo e corretto. Un modulo firmato in bianco è un presupposto diretto per possibili abusi.
• Le correzioni devono essere autenticate. Accanto a ogni modifica, cancellatura o inserimento il mandante deve apporre la propria firma.
• Dati completi delle parti. Per ciascuna di esse - mandante e mandatario - devono essere indicati: nome completo, numero del documento d'identità (per lo straniero: il passaporto), età, nazionalità, nome dei genitori, indirizzo completo (con numero di villaggio/civico, via, tambon, amphoe e provincia) e numero di telefono.

Testimoni e firme

Il documento viene firmato alla presenza di testimoni:

• Almeno un testimone, qualora il mandante apponga la propria firma.
• Almeno due testimoni, qualora al posto della firma venga utilizzata l'impronta digitale.

I testimoni sono tenuti a sottoscrivere il documento con la propria firma: l'impronta digitale da parte di un testimone non è accettata. Spesso il ruolo di testimoni è svolto dal personale dello stesso Land Office, ma è preferibile verificarlo in anticipo.

Procura rilasciata al di fuori della Thailandia

Qualora il mandante non possa recarsi fisicamente in Thailandia, la procura può essere rilasciata all'estero, ma deve essere legalizzata. Il modulo Tor.Dor.21 viene firmato alla presenza di e autenticato da:

• un console o funzionario dell'ambasciata/consolato della Thailandia nel paese di residenza, oppure
• un notaio (notary public), con successiva legalizzazione/apostille: la procedura dipende dal paese di riferimento.

In assenza di tale autenticazione, il documento firmato all'estero non sarà accettato dal Dipartimento Fondiario. Per i mandanti anziani (dai 60 anni in su) l'ufficio può richiedere ulteriori verifiche circa la capacità di agire e la volontarietà dell'atto: si tratta di una prassi normale, alla quale è opportuno essere preparati.

Confronto: cosa viene accettato e cosa no

Rischi da tenere presenti

Il pericolo principale è rappresentato da poteri eccessivamente ampi. Se il mandatario ottiene il diritto sia di vendere sia di riscuotere il corrispettivo senza limitazioni, di fatto dispone liberamente del bene. Pertanto:

• limitare la delega a una singola operazione specifica e, ove possibile, a un unico immobile;
• non conferire la procura a soggetti di cui non si è certi della buona fede (in particolare all'agente del venditore o al costruttore che rappresenti 'entrambe le parti');
• conservare una copia del modulo firmato e delle ricevute di registrazione.

Occorre inoltre tenere presente che la procura non 'sana' le limitazioni giuridiche sostanziali. Lo straniero non può, per il tramite di un mandatario, acquistare un terreno in proprietà in deroga alla legge; la quota di proprietà straniera in un condominio (49% della superficie ai sensi del Condominium Act), nonché il requisito del trasferimento di valuta dall'estero con compilazione del modulo FET (Foreign Exchange Transaction, già denominato Tor.Tor.3) ai fini della registrazione del diritto, trovano applicazione indipendentemente dal fatto che ci si presenti di persona o tramite rappresentante.

Cosa verificare e a cosa prestare attenzione

• Viene utilizzato esclusivamente il modulo ufficiale del Dipartimento Fondiario (Tor.Dor.21 o l'analogo richiesto) e non una procura 'libera'.
• La delega specifica (vendere/acquistare/locare/costituire in pegno) e il bene oggetto dell'operazione sono chiaramente indicati.
• L'intero testo è redatto con grafia/carattere e inchiostro uniformi; le correzioni sono autenticate dalla firma del mandante.
• La firma viene apposta solo sul modulo completamente compilato e non su un modulo in bianco.
• Il numero di testimoni è sufficiente (1 in caso di firma, 2 in caso di impronta digitale) e questi hanno firmato il documento, senza apporre l'impronta digitale.
• In caso di rilascio all'estero, è presente l'autenticazione del consolato/ambasciata o del notaio con legalizzazione.
• Per il condominio, sono stati verificati il rispetto della quota del 49% e la disponibilità del modulo FET relativo alla valuta importata prima della data di registrazione.
• Si dispone di una copia della procura e della conferma dell'operazione effettuata.