Servitù e diritto di passaggio in Thailandia: come garantire l'accesso legale a un terreno

Perché l'acquirente in Thailandia deve conoscere le servitù

La servitù (in thailandese 'phra cham yom') è un diritto reale che consente di utilizzare un bene immobile altrui entro determinati limiti, senza esserne proprietario. Per uno straniero che acquista una villa o un terreno in Thailandia, non si tratta di una categoria giuridica astratta, ma di una questione concreta: il terreno avrà un accesso garantito e tutelato dalla legge alla strada, all'acqua e ai servizi? Un terreno privo di un accesso veicolare registrato può risultare esteticamente pregevole ma di fatto isolato dal resto del mondo, con un conseguente crollo del suo valore di mercato.

L'istituto della servitù è disciplinato dagli articoli 1387-1401 del Codice Civile e Commerciale della Thailandia (CCC). Ai sensi dell'art. 1387, un bene immobile può essere gravato da una servitù in virtù della quale il suo proprietario è tenuto a tollerare determinati atti compiuti sul proprio bene oppure ad astenersi dall'esercizio di alcune facoltà rientranti nel diritto di proprietà, il tutto a vantaggio di un altro immobile.

I due fondi: dominante e servente

In qualsiasi servitù intervengono almeno due appezzamenti di terreno:

• Fondo dominante (dominant) - quello a favore del quale è costituito il vincolo. Ad esempio, la vostra villa che necessita di un accesso veicolare.
• Fondo servente (servient) - quello gravato dal vincolo. Attraverso di esso passa la strada, la tubazione o il canale di scolo.

La servitù è 'ancorata' al terreno stesso, non alla persona del proprietario. Ciò significa che in caso di vendita di uno dei due fondi, il diritto segue l'immobile: il nuovo proprietario del fondo dominante conserva il diritto di passaggio, mentre il nuovo proprietario del fondo servente è tenuto a continuare a tollerarlo. Ne consegue che il vincolo riduce il valore del fondo servente e aumenta quello del fondo dominante.

Oggetto della servitù

La servitù viene più frequentemente costituita per:

• il diritto di transito pedonale e veicolare sul terreno confinante per raggiungere una strada pubblica;
• la posa e la manutenzione di tubazioni, cavi e altre infrastrutture;
• la realizzazione di canali di irrigazione e di drenaggio;
• l'utilizzo del pozzo o della sorgente idrica del fondo confinante;
• le limitazioni alla edificabilità e all'altezza delle costruzioni sul fondo confinante.

Quest'ultimo punto è particolarmente rilevante per gli acquirenti di ville panoramiche. Il Dipartimento Fondiario della Thailandia consente di limitare privatamente l'edificabilità tramite servitù, anche qualora le norme urbanistiche consentirebbero di per sé al vicino di costruire a una maggiore altezza. In altri termini, è possibile 'riservare' giuridicamente la vista sul mare gravando il fondo confinante con il divieto di costruzioni elevate.

Come nasce una servitù

Esistono due modalità principali:

1. Registrazione presso il Dipartimento Fondiario. Le parti concludono un accordo e il vincolo viene annotato nei registri relativi a entrambi i fondi (di norma sul retro del Chanote, ovvero del titolo Nor Sor 4). Solo la servitù registrata è efficacemente opponibile ai terzi e si trasferisce ai futuri acquirenti.
2. Acquisto per usucapione (art. 1401 CCC): qualora l'utilizzo effettivo, ad esempio il transito, sia avvenuto in modo palese e ininterrotto per 10 anni, il diritto può sorgere per prescrizione acquisitiva. Tuttavia, occorrerà farlo accertare in sede giudiziale, con un procedimento lungo e dal risultato incerto.

La conclusione pratica è semplice: gli accordi verbali con il vicino non sono sufficienti. È tutelata solo la servitù iscritta nel registro.

Servitù e diritto di passaggio necessario: due istituti distinti

Gli acquirenti confondono spesso la servitù volontaria con il diritto di accesso a un fondo 'intercluso'. Se un terreno è completamente circondato da fondi altrui e non ha accesso a una strada pubblica, il CCC (artt. 1349-1350) riconosce al proprietario il diritto di pretendere il passaggio attraverso il fondo confinante, dietro corresponsione di un equo indennizzo. Si tratta del diritto di passaggio necessario (necessity of way), che esiste in forza di legge e non di un accordo tra le parti.

Fare affidamento esclusivamente sul 'passaggio necessario' è tuttavia rischioso: i confini, la larghezza e il corrispettivo vengono spesso definiti solo a seguito di controversia. La costituzione di una servitù in forma piena e registrata offre maggiori garanzie.

Obblighi delle parti

Il CCC ripartisce gli oneri in modo abbastanza chiaro:

• Il proprietario del fondo dominante sostiene le spese di manutenzione dell'oggetto della servitù, ad esempio la riparazione del percorso di transito (art. 1391), e non può ampliare il vincolo oltre quanto concordato (art. 1388).
• Il proprietario del fondo servente non deve compiere atti che diminuiscano l'utilità della servitù (art. 1390), come ad esempio ostruire il passaggio.

Estinzione della servitù

Il diritto non è perpetuo. Le principali cause di estinzione sono:

• la distruzione totale di uno dei due fondi (art. 1397);
• il mancato esercizio per un periodo di 10 anni (art. 1399);
• la riunione del fondo dominante e del fondo servente in capo a un unico proprietario (art. 1398);
• la perdita di qualsiasi utilità della servitù per il fondo dominante (art. 1400), con possibilità di ripristino qualora le circostanze mutino.

Merita particolare attenzione il mancato esercizio decennale: se il diritto di transito registrato non viene concretamente utilizzato, il diritto può estinguersi nel tempo.

Verifiche da effettuare e aspetti a cui prestare attenzione

• Richiedete un estratto aggiornato del titolo (Chanote) e verificate il retro del documento per individuare eventuali annotazioni relative a servitù, sia a vostro favore sia gravanti sul vostro fondo.
• Accertatevi che l'accesso al terreno sia regolato da una servitù registrata e non dalla semplice 'buona volontà' del vicino.
• Confrontate il passaggio descritto nel registro con quello esistente nella realtà: verificate se larghezza, posizione e destinazione d'uso coincidono (solo transito pedonale oppure anche veicolare e posa di infrastrutture).
• Per immobili panoramici, verificate se esiste (o se è possibile costituire) una servitù di limitazione dell'altezza edificabile sui fondi confinanti.
• Se il terreno è intercluso, definite preventivamente il diritto di passaggio necessario e provvedete alla sua registrazione, per non dipendere dall'umore del vicino.
• Affidatevi a un avvocato thailandese indipendente per le verifiche e formalizzate qualsiasi accordo tramite il Dipartimento Fondiario, non con una semplice ricevuta scritta.