Il diritto di abitazione (habitation) in Thailandia: cos'è e a chi si adatta
In breve
Il diritto di abitazione (habitation) in Thailandia ai sensi dei §§1402-1409 del Codice Civile e Commerciale Thailandese: alloggio vitalizio gratuito, non trasferibile e non trasmissibile per successione. Differenze rispetto all'usufrutto e alla locazione, e modalità di registrazione.
Che cos'è il diritto di abitazione
Il diritto di abitazione (in inglese habitation, in tailandese 'sithi asai') è uno dei diritti reali su un bene immobile altrui, disciplinato dal Codice Civile e Commerciale Tailandese (CCCT), §§1402-1409. Il principio è semplice: il proprietario di un edificio riconosce a un'altra persona il diritto di abitare in quell'immobile come residenza, senza corrispondere alcun canone.
La parola chiave è 'residenza'. Il diritto di abitazione è sempre collegato a un edificio (casa, appartamento) e non al solo terreno, e attribuisce esclusivamente il diritto di abitarvi, non quello di utilizzare il bene in qualsiasi altra forma. Se l'abitante inizia a versare al proprietario somme periodiche per l'utilizzo, il rapporto cessa di essere un habitation e si trasforma in una comune locazione, con tutte le conseguenze che ne derivano.
Per gli stranieri questo diritto rappresenta uno degli strumenti legali per assicurarsi la residenza in una casa tailandese su terreno che, ai sensi del Codice Fondiario, uno straniero non può possedere. Lo strumento presenta tuttavia limitazioni rigide che è necessario conoscere in anticipo.
Durata: a termine o vitalizio
Il diritto di abitazione può essere costituito in due modi:
- Per un periodo determinato - non superiore a 30 anni (§1403). Se nell'accordo è indicato un periodo più lungo, la legge lo riduce automaticamente a 30 anni. Il rinnovo è ammesso, e ciascun rinnovo è a sua volta limitato a un massimo di 30 anni.
- A vita - per tutta la durata della vita del beneficiario. In tal caso il diritto si estingue con la morte della persona.
Qualora la durata non sia affatto pattuita, ciascuna delle parti può estinguere il diritto dandone preavviso all'altra entro un termine ragionevole.
La limitazione principale: non trasferibile e non trasmissibile per successione
Questo è il punto centrale che distingue l'habitation dalla proprietà. Ai sensi del §1404 del CCCT, il diritto di abitazione non è trasferibile, nemmeno per successione. In altre parole:
- non può essere venduto, donato o ceduto a terzi;
- non entra a far parte dell'asse ereditario e non si trasmette ai figli o al coniuge;
- con la morte del beneficiario (o alla scadenza del termine) il diritto si estingue e l'edificio rimane al proprietario senza alcun vincolo.
Proprio per questo il diritto di abitazione ha quasi nessun valore di mercato (investimento) come asset autonomo. È uno strumento volto a garantire la residenza di una persona specifica, non un mezzo per costituire un diritto patrimoniale trasmissibile per via ereditaria.
Chi altro può abitarvi e chi sostiene le spese
Per legge (§1405), salvo diversa previsione espressa nell'accordo, possono risiedere nell'immobile insieme al beneficiario i membri della sua famiglia e i componenti del suo nucleo domestico.
La ripartizione delle spese prevista dalla legge è sbilanciata a carico dell'abitante:
- Il proprietario non è obbligato a mantenere l'edificio in buone condizioni né a eseguire riparazioni (§1407).
- Il beneficiario, a sua volta, non ha diritto di esigere dal proprietario alcun indennizzo per i miglioramenti apportati a proprie spese.
Pertanto è opportuno disciplinare dettagliatamente nell'accordo tutti questi aspetti - chi ripara il tetto, chi sostiene i costi dei lavori straordinari - senza affidarsi alle disposizioni 'di default' della legge.
Habitation, usufrutto e locazione: confronto
Il diritto di abitazione viene spesso confuso con l'usufrutto (§§1417-1428) e con la locazione a lungo termine. Nella pratica le differenze sono sostanziali.
| Elemento | Diritto di abitazione (§§1402-1409) | Usufrutto (§§1417-1428) | Locazione (§§537-571) |
|---|---|---|---|
| Oggetto | Solo l'edificio come residenza | Terreno e/o edificio | Qualsiasi immobile |
| Cosa attribuisce | Diritto di abitare, senza canone | Godimento e percezione dei frutti | Godimento dietro corrispettivo |
| Pagamento al proprietario | No | Di norma no | Sì, canone di locazione |
| Possibilità di sublocare | No | Di norma sì | Dipende dal contratto |
| Trasferimento - cessione | Vietato | Diritto personale, non si eredita | Possibile secondo i termini contrattuali |
| Durata massima | 30 anni o vitalizio | 30 anni o vitalizio | 30 anni (più rinnovo) |
| Registrazione al Land Office | Sì | Sì | Sì (oltre 3 anni) |
La differenza principale rispetto all'usufrutto: l'usufrutto consente non solo di abitare il bene, ma anche di trarne vantaggi economici, ad esempio concedendolo in locazione e percependo un reddito. Il diritto di abitazione non lo permette: si tratta del 'puro' diritto di risiedere nell'immobile.
Registrazione
Affinché il diritto di abitazione abbia piena efficacia reale e sia opponibile ai terzi, deve essere registrato presso l'ufficio fondiario (Land Office) con annotazione nel titolo di proprietà (title deed, chanot). In assenza di registrazione, l'accordo produce effetti soltanto come obbligazione tra le parti e non 'segue' il bene in caso di cambio di proprietario.
Qualora il diritto sia costituito a favore di uno straniero, il Land Office richiede di norma il passaporto, e in caso di operazione connessa a movimenti di valuta estera, la prova del trasferimento di fondi dall'estero (modulo FET, in precedenza Tor.Tor.3). L'imposta governativa per la registrazione dell'habitation è di importo nominale e nettamente inferiore rispetto alle imposte dovute in caso di acquisto della proprietà.
Occorre inoltre tenere presente la disciplina dei condomini: uno straniero può essere proprietario di un appartamento in condominio nei limiti della quota del 49% della superficie dell'edificio (Condominium Act, B.E. 2522). Qualora la quota sia esaurita, il diritto di abitazione viene talvolta considerato uno dei modi 'alternativi' per assicurarsi la residenza, ma rappresenta un surrogato debole rispetto alla piena proprietà.
Cosa verificare - a cosa prestare attenzione
- Durata e forma. Specificare chiaramente se il diritto è vitalizio o a termine (fino a 30 anni) e le condizioni di rinnovo.
- Registrazione. Accertarsi che il diritto sia annotato nel chanot presso il Land Office e non sia formalizzato soltanto tramite accordo privato.
- Natura personale. Tenere presente che il diritto non può essere venduto, ceduto né trasmesso per successione: per strutture ereditarie occorre uno strumento diverso.
- Spese e riparazioni. Disciplinare contrattualmente chi è responsabile della manutenzione dell'edificio e dell'indennizzo per i miglioramenti, poiché la legge di default non tutela l'abitante.
- Famiglia. Se è importante che nell'immobile risiedano i familiari, verificare che l'accordo non lo escluda.
- Collegamento con il terreno. L'habitation riguarda esclusivamente l'edificio: lo status del terreno (proprietà, locazione, usufrutto) deve essere regolato separatamente.
- Consulente legale e due diligence. Prima della registrazione, verificare il titolo di proprietà del concedente e l'assenza di vincoli sull'immobile.
Queste informazioni sono solo a scopo di riferimento e non costituiscono consulenza legale. Consulta un avvocato abilitato prima di qualsiasi transazione.