Право проживания (habitation) в Таиланде: что это и кому подходит

Что такое право проживания

Право проживания (по-английски habitation, по-тайски «ситхи асай») - это одно из вещных прав на чужое недвижимое имущество, закреплённое в Гражданском и торговом кодексе Таиланда (ГТК), §§1402-1409. Суть простая: собственник здания предоставляет другому человеку право жить в этом строении как в жилище, не уплачивая за это арендной платы.

Ключевое слово здесь - «жилище». Право проживания всегда привязано к зданию (дому, квартире), а не к голой земле, и даёт именно право жить, а не пользоваться объектом любым способом. Если жилец начинает платить владельцу регулярные деньги за пользование, отношения перестают быть habitation и превращаются в обычную аренду (наём) со всеми вытекающими последствиями.

Для иностранцев это право представляет интерес как один из легальных способов закрепить за собой проживание в тайском доме на земле, которой иностранец по Земельному кодексу владеть не может. Но у инструмента есть жёсткие ограничения, о которых нужно знать заранее.

Срок: на время или пожизненно

Право проживания может быть установлено двумя способами:

• На определённый срок - но не более 30 лет (§1403). Если в соглашении указан больший период, по закону он автоматически сокращается до 30 лет. Продление допускается, и каждое продление снова ограничено максимум 30 годами.
• Пожизненно - на весь срок жизни того, кому право предоставлено (грантополучателя). В этом случае право прекращается со смертью человека.

Если срок вообще не оговорён, любая из сторон может прекратить право, предупредив другую сторону в разумный срок.

Главное ограничение: нельзя передать и нельзя унаследовать

Это центральный момент, который отличает habitation от собственности. Согласно §1404 ГТК, право проживания не передаётся - в том числе по наследству. То есть:

• его нельзя продать, подарить или переуступить другому лицу;
• оно не входит в наследственную массу и не переходит к детям или супругу;
• со смертью грантополучателя (или с окончанием срока) право прекращается, и здание остаётся за собственником без обременения.

Именно поэтому право проживания почти не имеет рыночной (инвестиционной) стоимости как самостоятельный актив. Это инструмент обеспечения проживания конкретного человека, а не способ построить наследуемое имущественное право.

Кто ещё может жить и кто несёт расходы

По умолчанию (§1405) вместе с грантополучателем в доме могут проживать члены его семьи и его домочадцы - если в соглашении прямо не установлено иное.

Распределение расходов по закону смещено в сторону жильца:

• Собственник не обязан поддерживать здание в пригодном состоянии и проводить ремонт (§1407).
• Грантополучатель, в свою очередь, не вправе требовать от собственника компенсации за улучшения, которые он сделал за свой счёт.

Поэтому все эти моменты - кто чинит крышу, кто платит за капитальный ремонт - имеет смысл подробно прописать в самом соглашении, не полагаясь на «умолчания» закона.

Habitation, узуфрукт и аренда: сравнение

Право проживания часто путают с узуфруктом (§§1417-1428) и долгосрочной арендой. На практике различия принципиальны.

Главное отличие от узуфрукта: узуфрукт позволяет не только жить, но и извлекать выгоду - например, сдавать объект в аренду и получать доход. Право проживания такого не даёт: это «голое» право жить.

Регистрация

Чтобы право проживания было полноценным вещным правом и было защищено от третьих лиц, его регистрируют в земельном управлении (Land Office) с внесением отметки в документ о праве собственности (тайтл-деед, чанот). Без регистрации соглашение действует лишь как обязательство между сторонами и не «следует» за объектом при смене собственника.

Если право устанавливается в пользу иностранца, в Land Office обычно запрашивают паспорт, а при сделке, связанной с движением валюты, - подтверждение ввода средств из-за рубежа (FET-форма, ранее Tor.Tor.3). Государственная пошлина за регистрацию habitation номинальная и существенно ниже, чем налоги при покупке собственности.

Отдельно стоит помнить про кондоминиумы: иностранец может владеть квартирой в кондо в пределах квоты 49% площади здания (Condominium Act, B.E. 2522). Если квота исчерпана, право проживания иногда рассматривают как один из «обходных» вариантов закрепить проживание, но это слабая замена полноценной собственности.

Что проверить / на что обратить внимание

• Срок и форма. Чётко зафиксируйте, пожизненное это право или на срок (до 30 лет), и условия продления.
• Регистрация. Убедитесь, что право внесено в чанот в Land Office, а не оформлено только частным соглашением.
• Личный характер. Помните: продать, переуступить и передать по наследству это право нельзя - для наследуемых конструкций нужен другой инструмент.
• Расходы и ремонт. Пропишите, кто отвечает за содержание здания и компенсацию улучшений, - по умолчанию закон не на стороне жильца.
• Семья. Если важно, чтобы в доме жили родственники, проверьте, что соглашение это не ограничивает.
• Связка с землёй. Habitation касается только здания; статус земли (собственность, аренда, узуфрукт) оформляйте отдельно.
• Юрист и due diligence. До регистрации проверьте право собственности владельца и отсутствие обременений на объекте.