Vollmacht für Grundstücksgeschäfte in Thailand: Formular Tor.Dor.21 und korrekte Ausstellung

Wozu eine Vollmacht beim Grundbuchamt erforderlich ist

Jedes Immobiliengeschäft in Thailand - Kauf, Verkauf, Grundstücksübertragung, Hypothek, Eintragung eines Mietrechts (Lease) oder einer Grunddienstbarkeit - wird beim zuständigen Grundbuchamt (Land Office) registriert. Grundsätzlich müssen beide Parteien persönlich erscheinen. In der Praxis ist das nicht immer möglich: Der Verkäufer lebt in einer anderen Provinz, der ausländische Käufer ist bereits in sein Heimatland zurückgekehrt, oder ein Bauträger wickelt Dutzende von Transaktionen gleichzeitig ab. In solchen Fällen vertritt eine bevollmächtigte Person die Interessen der Partei auf der Grundlage einer Vollmacht (Power of Attorney).

Ein wesentlicher Punkt vorab: Der Sachbearbeiter akzeptiert nicht jede beliebige Vollmacht. Ein frei formuliertes Anwaltsdokument, eine notariell beglaubigte 'Generalvollmacht' oder eine Internetvorlage werden in der Regel abgelehnt. Das Grundbuchamt arbeitet ausschließlich mit seinen eigenen amtlichen Vordrucken.

Welches Formular erforderlich ist

Für Grundstücksgeschäfte (Eigentumsurkundentyp - Chanote/Nor.Sor.4, Nor.Sor.3 usw.) wird der Vordruck Tor.Dor.21 (ท.ด.21) verwendet. Für bestimmte Eigentumswohnungsgeschäfte und einige Arten von Vermögen kann Tor.Dor.22 zur Anwendung kommen. Der Vordruck wird vom Land Office selbst ausgegeben, ist landesweit einheitlich und wird in thailändischer Sprache ausgefüllt.

In der Vollmacht muss die konkrete Handlung, die der Vollmachtgeber beauftragt, ausdrücklich angegeben werden: verkaufen, kaufen, verpfänden, Miete eintragen lassen, Geld entgegennehmen usw. Eine vage Formulierung wie 'alle Angelegenheiten erledigen' ist nicht ausreichend - die Befugnis muss bestimmt sein. Dies entspricht dem allgemeinen Grundsatz der Stellvertretung nach dem Zivil- und Handelsgesetzbuch Thailands (CCC, § 797 ff.): Der Bevollmächtigte handelt strikt innerhalb der ihm erteilten Vollmacht.

Korrekte Ausfüllung des Vordrucks

Das Grundbuchamt legt großen Wert auf die formale Gestaltung. Die wesentlichen Regeln lauten:

• Eine Handschrift und eine Tinte. Der gesamte handschriftliche Text wird von einer Hand und mit einem Stift geschrieben. Bei Verwendung einer Schreibmaschine oder eines Druckers ist im gesamten Dokument dieselbe Schriftart zu verwenden.
• Nicht vorab unterschreiben. Der Vollmachtgeber setzt seine Unterschrift erst, nachdem der Vordruck vollständig und korrekt ausgefüllt ist. Ein leer unterschriebener Vordruck ist ein direkter Weg zum Missbrauch.
• Korrekturen werden beglaubigt. Neben jeder Korrektur, Streichung oder Einfügung setzt der Vollmachtgeber seine Unterschrift.
• Vollständige Angaben der Beteiligten. Für jeden - Vollmachtgeber und Bevollmächtigten - sind anzugeben: vollständiger Name, Ausweisnummer (bei Ausländern: Reisepass), Alter, Staatsangehörigkeit, Namen der Eltern, vollständige Adresse (mit Dorf- oder Hausnummer, Straße, Tambon, Amphoe und Provinz) sowie Telefonnummer.

Zeugen und Unterschriften

Das Dokument wird in Anwesenheit von Zeugen unterzeichnet:

• Mindestens ein Zeuge, wenn der Vollmachtgeber eine eigenhändige Unterschrift leistet.
• Mindestens zwei Zeugen, wenn anstelle der Unterschrift ein Fingerabdruck verwendet wird.

Zeugen müssen zwingend unterschreiben - ein Fingerabdruck von einem Zeugen wird nicht akzeptiert. Häufig übernehmen Mitarbeiter des Land Office selbst die Zeugenrolle, doch empfiehlt es sich, dies vorab zu klären.

Vollmacht, die außerhalb Thailands ausgestellt wird

Kann der Vollmachtgeber nicht persönlich nach Thailand reisen, kann die Vollmacht im Ausland ausgestellt werden, muss jedoch legalisiert werden. Das Formular Tor.Dor.21 wird in Anwesenheit unterzeichnet und beglaubigt durch:

• einen Konsularbeamten oder Mitarbeiter der thailändischen Botschaft bzw. des Konsulats im Aufenthaltsland, oder
• einen Notar (Notary Public) mit anschließender Legalisierung/Apostille - das Verfahren richtet sich nach dem jeweiligen Land.

Ohne eine solche Beglaubigung nimmt das Grundbuchamt ein im Ausland unterzeichnetes Dokument nicht an. Bei älteren Vollmachtgebern (ab 60 Jahren) kann das Amt zusätzlich die Geschäftsfähigkeit und Freiwilligkeit prüfen - eine übliche Praxis, auf die man vorbereitet sein sollte.

Vergleich: Was akzeptiert wird und was nicht

Risiken, die zu beachten sind

Die größte Gefahr besteht in zu weit gefassten Befugnissen. Erhält der Bevollmächtigte das Recht, sowohl zu verkaufen als auch Geld ohne Einschränkungen entgegenzunehmen, verfügt er faktisch über den Vermögenswert. Daher gilt:

• Beschränken Sie den Auftrag auf eine konkrete Handlung und nach Möglichkeit auf ein einziges Objekt.
• Erteilen Sie keine Vollmacht an eine Person, deren Redlichkeit Sie nicht sicher sind (insbesondere an einen Makler des Verkäufers oder einen Bauträger, der 'beide Seiten' vertritt).
• Bewahren Sie eine Kopie des unterzeichneten Vordrucks und der Registrierungsquittungen auf.

Zu beachten ist außerdem, dass eine Vollmacht rechtliche Beschränkungen nicht 'heilt'. Ein Ausländer kann auch durch einen Bevollmächtigten kein Grundstückseigentum unter Umgehung des Gesetzes erwerben. Die Ausländerquote bei Eigentumswohnungen (49 % der Gesamtfläche gemäß Condominium Act) und die Anforderung, aus dem Ausland überweisende Devisen mit einem FET-Formular (Foreign Exchange Transaction, früher: Tor.Tor.3) für die Rechtseintragung nachzuweisen, gelten unabhängig davon, ob Sie persönlich oder durch einen Vertreter erscheinen.

Checkliste: Was zu prüfen ist

• Es wird ausschließlich der amtliche Vordruck des Grundbuchamtes (Tor.Dor.21 oder das jeweils erforderliche Pendant) verwendet, keine 'freie' Vollmacht.
• Die konkrete Befugnis (verkaufen/kaufen/mieten/verpfänden) und das Objekt sind eindeutig angegeben.
• Der gesamte Text ist in einer Handschrift bzw. Schriftart und mit einer Tinte verfasst; Korrekturen sind vom Vollmachtgeber unterzeichnet.
• Die Unterschrift wird nur auf dem vollständig ausgefüllten Vordruck geleistet, nicht auf einem leeren.
• Die Anzahl der Zeugen ist ausreichend (1 bei Unterschrift, 2 bei Fingerabdruck), und sie haben unterschrieben, nicht den Finger aufgedrückt.
• Bei Auslandsausstellung liegt eine Beglaubigung der Botschaft/des Konsulats oder eines Notars mit Legalisierung vor.
• Bei Eigentumswohnungen wurden die 49-%-Quote und das Vorliegen des FET-Formulars für eingeführte Devisen vor dem Registrierungsdatum geprüft.
• Eine Kopie der Vollmacht und eine Bestätigung des abgeschlossenen Geschäfts liegen Ihnen vor.