Доверенность на сделки с землёй в Таиланде: форма Tor.Dor.21 и как её правильно оформить

Зачем нужна доверенность в Земельном департаменте

Любая сделка с недвижимостью в Таиланде - покупка, продажа, передача земли, ипотека, регистрация права аренды (lease) или сервитута - регистрируется в местном офисе Земельного департамента (Land Office). По общему правилу стороны должны явиться туда лично. На практике это удобно не всегда: продавец живёт в другой провинции, покупатель-иностранец улетел домой, или у застройщика десятки одновременных сделок. В таких случаях интересы стороны представляет доверенное лицо, действующее по доверенности (power of attorney).

Важно понять главное сразу: чиновник примет не любую доверенность. Свободно составленный документ от юриста, нотариально заверенная «генеральная доверенность» или шаблон из интернета, как правило, отклоняются. Земельный департамент работает только со своими стандартными бланками установленного образца.

Какая форма требуется

Для операций с землёй (тип документа на право - Chanote/Nor.Sor.4, Nor.Sor.3 и др.) используется бланк Tor.Dor.21 (ท.ด.21). Для отдельных сделок с кондоминиумами и некоторых видов имущества может применяться Tor.Dor.22. Бланк выдаёт сам Land Office; он одинаков по всей стране и заполняется на тайском языке.

В доверенности обязательно указывается конкретное действие, которое доверитель поручает: продать, купить, заложить, зарегистрировать аренду, получить деньги и т. д. Размытая формулировка «вести все дела» не годится - полномочие должно быть определённым. Это перекликается с общим принципом представительства по Гражданскому и коммерческому кодексу Таиланда (CCC, §797 и далее): поверенный действует строго в пределах данного ему поручения.

Как правильно заполнить бланк

Земельный департамент придирчиво относится к технике оформления. Основные правила:

• Один почерк и одни чернила. Весь рукописный текст пишется одной рукой и одной ручкой. Если используется печатная машинка или принтер - один и тот же шрифт по всему документу.
• Не подписывать заранее. Доверитель ставит подпись только после того, как бланк полностью и верно заполнен. Пустой подписанный бланк - прямой путь к злоупотреблению.
• Исправления заверяются. Рядом с каждой правкой, зачёркиванием или вставкой доверитель ставит свою подпись.
• Полные данные сторон. По каждому - доверителю и поверенному - указываются: полное имя, номер удостоверения личности (для иностранца - паспорт), возраст, национальность, имена родителей, полный адрес (с номером деревни/дома, улицей, тамбоном, ампхе и провинцией) и телефон.

Свидетели и подписи

Документ подписывается в присутствии свидетелей:

• Минимум один свидетель, если доверитель ставит обычную подпись.
• Минимум два свидетеля, если вместо подписи используется отпечаток пальца.

Свидетели обязаны именно расписаться - отпечаток пальца от свидетеля не принимается. Часто роль свидетелей выполняют сотрудники самого Land Office, но лучше уточнить заранее.

Доверенность, оформленная за пределами Таиланда

Если доверитель не может приехать в Таиланд физически, доверенность можно оформить за границей, но её нужно легализовать. Бланк Tor.Dor.21 подписывается в присутствии и заверяется:

• консулом или сотрудником посольства/консульства Таиланда в стране пребывания, либо
• нотариусом (notary public) с последующей легализацией/апостилем - порядок зависит от страны.

Без такой заверки документ, подписанный за рубежом, Земельный департамент не примет. Для пожилых доверителей (от 60 лет) офис может дополнительно убедиться в дееспособности и добровольности - это нормальная практика, к которой стоит быть готовым.

Сравнение: что принимают и что нет

Риски, о которых нужно помнить

Главная опасность - слишком широкие полномочия. Если поверенный получает право и продавать, и получать деньги без ограничений, он фактически распоряжается активом. Поэтому:

• ограничивайте поручение одним конкретным действием и, по возможности, одним объектом;
• не выдавайте доверенность лицу, в добросовестности которого вы не уверены (особенно агенту продавца или застройщика, представляющему «обе стороны»);
• сохраняйте копию подписанного бланка и квитанций о регистрации.

Отдельно учитывайте, что доверенность не «лечит» юридические ограничения. Иностранец по-прежнему не может через поверенного приобрести землю в собственность в обход закона, а квота иностранного владения в кондоминиуме (49% площади по Condominium Act) и требование о переводе валюты из-за рубежа с оформлением FET-формы (Foreign Exchange Transaction, бывш. Tor.Tor.3) для регистрации права действуют независимо от того, лично вы пришли в офис или через представителя.

Что проверить / на что обратить внимание

• Используется именно официальный бланк Земельного департамента (Tor.Dor.21 или нужный аналог), а не «свободная» доверенность.
• Конкретное полномочие (продать/купить/арендовать/заложить) и объект чётко прописаны.
• Весь текст - один почерк/шрифт и одни чернила; исправления заверены подписью доверителя.
• Подпись ставится только на полностью заполненном бланке, не на пустом.
• Свидетелей достаточно (1 - при подписи, 2 - при отпечатке пальца), и они расписались, а не приложили палец.
• Если оформляете за границей - есть заверка консульства/посольства или нотариуса с легализацией.
• Для кондо проверены квота 49% и наличие FET-формы на ввезённую валюту до даты регистрации.
• У вас на руках копия доверенности и подтверждение совершённой сделки.