Superficies in Thailandia: come uno straniero può essere proprietario di un immobile su un terreno altrui

Cos'è il superficies e perché interessa agli stranieri

In Thailandia uno straniero non può essere proprietario di un terreno in modo diretto. Ciò non significa, tuttavia, che non possa diventare pieno proprietario dell'immobile che su quel terreno si trova. Il diritto thailandese ammette la separazione: il terreno appartiene a un soggetto, mentre la costruzione che vi sorge appartiene a un altro. Lo strumento giuridico che formalizza tale separazione è il superficies (right of superficies).

Il superficies è un diritto reale (real right) collegato a uno specifico appezzamento dotato di titolo. Esso conferisce al titolare (denominato superficiario) il diritto legale di edificare una costruzione sul terreno altrui e di possedere tale costruzione come propria, senza acquisire alcun diritto sul suolo stesso. L'istituto è disciplinato dagli articoli §1410-1416 del Codice Civile e Commerciale Thailandese (CCC).

Per l'acquirente straniero si tratta di un punto fondamentale: il divieto riguarda il terreno, non l'immobile. Disponendo di un superficies registrato, lo straniero figura nei documenti come proprietario dell'edificio, mentre la controparte thailandese (persona fisica o società) rimane proprietaria del suolo.

Durata del diritto

La legge prevede tre opzioni per la durata:

• per un periodo determinato, ma non superiore a 30 anni (analogamente al leasing; alla scadenza il termine può essere rinnovato con un nuovo accordo);
• per la durata della vita del proprietario del terreno;
• per la durata della vita del superficiario stesso.

Se la durata non è indicata affatto, il diritto si considera a tempo indeterminato, ma ciascuna delle parti può porvi fine dandone comunicazione all'altra con congruo preavviso (di norma con un preavviso non inferiore a un tempo ragionevole oppure con il versamento di un compenso pari a un canone annuale).

Quando il superficies è costituito per una durata fissa, esso diventa un diritto trasferibile e trasmissibile per successione: può essere venduto, donato o ceduto agli eredi, salvo che l'accordo stesso non disponga espressamente il contrario.

Il principale vantaggio: l'abbinamento con la locazione del terreno

Nella pratica il superficies è raramente utilizzato da solo. La struttura più solida per uno straniero è la locazione a lungo termine del terreno (lease) abbinata al superficies sull'immobile.

La logica è la seguente. La locazione (lease ai sensi del §540 CCC, fino a 30 anni con registrazione presso il Land Department) conferisce il diritto di utilizzare il fondo. Tuttavia il lease presenta un punto debole: si tratta di un diritto personale (obbligatorio) e non di un diritto reale, e in determinate circostanze (ad esempio, morte del conduttore, controversia con gli eredi del locatore) la sua stabilità potrebbe risultare compromessa. Il superficies, invece, è un diritto reale, 'ancorato' al terreno.

I benefici pratici sono i seguenti:

• anche se il contratto di locazione dovesse cessare anticipatamente per qualsiasi ragione, il superficies sull'edificio continua a produrre effetti e si trasmette per successione;
• il superficies si conserva in caso di cambio del proprietario del terreno: il nuovo titolare del fondo è tenuto a rispettarlo;
• gli eredi dello straniero non perdono automaticamente l'immobile per effetto della scadenza o della contestazione del contratto di locazione.

In altri termini, il lease garantisce l'accesso al terreno, mentre il superficies 'cristallizza' in capo al titolare il diritto sull'immobile stesso.

Registrazione e costi

Il superficies esiste giuridicamente solo dopo la registrazione presso il Land Department. In assenza di registrazione si tratta di un semplice accordo tra due privati, privo di efficacia nei confronti dei terzi.

Regole fondamentali:

• la registrazione è possibile solo su terreni dotati di titolo (ad esempio Chanote o Nor Sor 3 Gor) soggetti alla competenza del Land Department;
• l'annotazione del superficies viene apposta sul retro del titolo (back of the title deed), venendo così incorporata nel documento stesso relativo al terreno;
• la tassa governativa di registrazione ammonta a circa l'1,1% del valore contrattuale (incluso lo 0,1% di imposta di bollo). Se il diritto è costituito a titolo gratuito, la tassa può essere minima (poche decine di baht);
• se sul fondo è già presente un edificio ultimato, il superficies viene di norma registrato solo dopo che il diritto di proprietà sulla costruzione è stato formalizzato o trasferito e sono stati corrisposti i relativi oneri, oppure qualora il titolare possa dimostrare di aver edificato l'immobile in prima persona.

Cause di estinzione del diritto

Il superficies può estinguersi:

• alla scadenza del termine stabilito (se a durata fissa);
• con la morte della persona alla cui vita era collegato;
• in caso di grave inadempimento da parte del titolare - in particolare, per mancato pagamento del canone concordato per due anni consecutivi, il proprietario del terreno ha il diritto di chiederne la cessazione;
• per accordo delle parti.

All'estinzione del diritto il superficiario ha di regola la facoltà di demolire e rimuovere la propria costruzione, ripristinando il fondo nelle condizioni originarie. Le parti possono tuttavia concordare diversamente in anticipo - prevedendo, ad esempio, che l'edificio rimanga al proprietario del terreno, con o senza corresponsione di un indennizzo.

Superficies o altri strumenti: confronto

Verifiche da effettuare e aspetti a cui prestare attenzione

• Titolo del terreno. Il superficies è possibile solo su un titolo pieno (Chanote, Nor Sor 3 Gor). Verificare la tipologia del documento prima del rogito.
• Avvenuta registrazione. Accertarsi che l'annotazione sia stata effettuata presso il Land Department e risulti sul retro del titolo, e non sia rimasta un semplice accordo privato.
• Durata e parametro di riferimento. Specificare con chiarezza: 30 anni, vita del proprietario o vita del titolare. Per una maggiore solidità è preferibile abbinare il superficies a un lease registrato.
• Trasmissibilità per successione espressamente prevista. Verificare che l'accordo non escluda la trasmissione del diritto agli eredi.
• Destino dell'immobile all'estinzione. Concordare preventivamente cosa accade alla costruzione: demolizione, riscatto, passaggio al proprietario del terreno.
• Edificio già esistente. Se l'immobile è già stato costruito, accertare se il diritto sulla costruzione è stato formalizzato e chi corrisponde gli oneri in sede di registrazione.
• I fondi relativi all'operazione devono pervenire dall'estero con predisposizione del modulo FET (già Tor.Tor.3): ciò sarà utile anche in vista di eventuali rimpatri futuri dei capitali.