Wohnrecht (Habitation) in Thailand: Was es ist und für wen es geeignet ist
Kurz gesagt
Das Wohnrecht (Habitation) in Thailand nach §§ 1402-1409 des Bürgerlichen und Handelsgesetzbuches (TSHGB): mietfreies lebenslanges Wohnen ohne Übertragungs- und Erbmöglichkeit. Unterschiede zu Nießbrauch und Miete sowie Registrierungsverfahren.
Was ist das Wohnrecht
Das Wohnrecht (auf Englisch habitation, auf Thailändisch 'Sithi Asai') ist eines der dinglichen Rechte an fremdem unbeweglichem Vermögen, das im Bürgerlichen und Handelsgesetzbuch Thailands (TSHGB), §§ 1402-1409, verankert ist. Der Grundgedanke ist einfach: Der Eigentümer eines Gebäudes räumt einer anderen Person das Recht ein, in diesem Gebäude als Wohnstätte zu leben, ohne dafür eine Miete zu entrichten.
Das Schlüsselwort ist hier 'Wohnstätte'. Das Wohnrecht ist stets an ein Gebäude (Haus, Wohnung) gebunden und nicht an ein unbebautes Grundstück. Es gewährt ausschließlich das Recht zu wohnen, nicht aber das Recht, das Objekt auf beliebige Weise zu nutzen. Beginnt der Bewohner, dem Eigentümer regelmäßige Zahlungen für die Nutzung zu leisten, wandelt sich das Verhältnis von einem Habitation-Verhältnis in ein gewöhnliches Mietverhältnis mit allen damit verbundenen Rechtsfolgen.
Für Ausländer ist dieses Recht als eine der legalen Möglichkeiten interessant, den Wohnsitz in einem thailändischen Haus auf einem Grundstück zu sichern, das ein Ausländer nach dem Grundstücksgesetzbuch nicht besitzen kann. Das Instrument unterliegt jedoch strengen Einschränkungen, die im Vorfeld bekannt sein sollten.
Laufzeit: befristet oder lebenslang
Das Wohnrecht kann auf zwei Arten begründet werden:
- Für eine bestimmte Laufzeit - jedoch nicht länger als 30 Jahre (§ 1403). Ist im Vertrag ein längerer Zeitraum angegeben, verkürzt sich dieser kraft Gesetzes automatisch auf 30 Jahre. Eine Verlängerung ist zulässig, wobei jede Verlängerung erneut auf höchstens 30 Jahre begrenzt ist.
- Lebenslang - für die gesamte Lebensdauer der begünstigten Person (des Berechtigten). In diesem Fall erlischt das Recht mit dem Tod der Person.
Ist eine Laufzeit überhaupt nicht vereinbart, kann jede der Parteien das Recht durch Benachrichtigung der anderen Partei mit angemessener Frist beenden.
Die wesentliche Einschränkung: keine Übertragung und keine Vererbung
Dies ist der zentrale Punkt, der das Habitation von Eigentum unterscheidet. Gemäß § 1404 TSHGB ist das Wohnrecht nicht übertragbar - auch nicht im Wege der Erbfolge. Das bedeutet:
- Es kann weder verkauft, noch verschenkt, noch an eine andere Person abgetreten werden.
- Es fällt nicht in den Nachlass und geht nicht auf Kinder oder den Ehegatten über.
- Mit dem Tod des Berechtigten (oder mit Ablauf der Laufzeit) erlischt das Recht, und das Gebäude verbleibt beim Eigentümer ohne Belastung.
Genau deshalb hat das Wohnrecht als eigenständiger Vermögenswert nahezu keinen Markt- oder Investitionswert. Es ist ein Instrument zur Sicherung des Wohnens einer bestimmten Person und kein Weg, ein vererbbares Vermögensrecht aufzubauen.
Wer sonst noch wohnen darf und wer die Kosten trägt
Standardmäßig (§ 1405) können neben dem Berechtigten auch seine Familienangehörigen und Haushaltsangehörigen im Haus wohnen - sofern im Vertrag nicht ausdrücklich etwas anderes festgelegt ist.
Die gesetzliche Kostenverteilung ist zugunsten des Bewohners verschoben:
- Der Eigentümer ist nicht verpflichtet, das Gebäude in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten und Reparaturen durchzuführen (§ 1407).
- Der Berechtigte seinerseits ist nicht berechtigt, vom Eigentümer eine Entschädigung für Verbesserungen zu verlangen, die er auf eigene Kosten vorgenommen hat.
Daher empfiehlt es sich, all diese Punkte - wer das Dach repariert, wer für die Grundsanierung aufkommt - ausführlich im Vertrag selbst zu regeln, ohne sich auf die gesetzlichen 'Standardregelungen' zu verlassen.
Habitation, Nießbrauch und Miete: ein Vergleich
Das Wohnrecht wird häufig mit dem Nießbrauch (§§ 1417-1428) und der langfristigen Miete verwechselt. In der Praxis sind die Unterschiede grundlegend.
| Merkmal | Wohnrecht (§§ 1402-1409) | Nießbrauch (§§ 1417-1428) | Miete (§§ 537-571) |
|---|---|---|---|
| Objekt | Nur ein Gebäude als Wohnstätte | Grundstück und/oder Gebäude | Jede Immobilie |
| Was es gewährt | Wohnrecht, ohne Mietzahlung | Nutzung und Fruchtziehung | Nutzung gegen Entgelt |
| Zahlung an den Eigentümer | Nein | In der Regel nein | Ja, Mietzins |
| Untervermietung möglich | Nein | In der Regel ja | Abhängig vom Vertrag |
| Übertragung / Abtretung | Verboten | Persönliches Recht, nicht vererbbar | Nach Vertragsbedingungen möglich |
| Höchstlaufzeit | 30 Jahre oder lebenslang | 30 Jahre oder lebenslang | 30 Jahre (+ Verlängerung) |
| Registrierung im Land Office | Ja | Ja | Ja (bei mehr als 3 Jahren) |
Der wesentliche Unterschied zum Nießbrauch: Der Nießbrauch erlaubt nicht nur das Wohnen, sondern auch die Fruchtziehung - beispielsweise die Vermietung des Objekts und den Bezug von Erträgen. Das Wohnrecht gewährt dies nicht: Es ist ein 'nacktes' Recht zu wohnen.
Registrierung
Damit das Wohnrecht ein vollwertiges dingliches Recht darstellt und gegenüber Dritten geschützt ist, wird es beim Grundbuchamt (Land Office) eingetragen, mit einem entsprechenden Vermerk im Eigentumsdokument (Title Deed, Chanot). Ohne Registrierung wirkt die Vereinbarung lediglich als schuldrechtliche Verpflichtung zwischen den Parteien und 'folgt' dem Objekt nicht bei einem Eigentümerwechsel.
Wird das Recht zugunsten eines Ausländers begründet, verlangt das Land Office in der Regel einen Reisepass. Bei Geschäften, die mit Devisenbewegungen verbunden sind, wird zudem ein Nachweis über den Geldeingang aus dem Ausland benötigt (FET-Formular, früher Tor.Tor.3). Die Staatsgebühr für die Registrierung des Habitation ist nominal und deutlich niedriger als die Steuern beim Eigentumserwerb.
Gesondert zu beachten ist die Situation bei Eigentumswohnungen (Condominiums): Ein Ausländer kann eine Wohnung in einem Condo innerhalb der Quote von 49 % der Gebäudefläche besitzen (Condominium Act, B.E. 2522). Ist diese Quote ausgeschöpft, wird das Wohnrecht mitunter als eine der 'Ausweich'-Möglichkeiten zur Sicherung des Wohnsitzes betrachtet. Es ist jedoch ein schwacher Ersatz für vollständiges Eigentum.
Was zu prüfen ist und worauf geachtet werden sollte
- Laufzeit und Form. Legen Sie klar fest, ob es sich um ein lebenslanges oder befristetes Recht (bis zu 30 Jahren) handelt, sowie die Verlängerungsbedingungen.
- Registrierung. Stellen Sie sicher, dass das Recht im Chanot beim Land Office eingetragen ist und nicht nur durch eine privatrechtliche Vereinbarung begründet wurde.
- Persönlicher Charakter. Denken Sie daran: Das Recht kann weder verkauft, noch abgetreten, noch vererbt werden - für vererbbare Konstruktionen ist ein anderes Instrument erforderlich.
- Kosten und Instandhaltung. Regeln Sie vertraglich, wer für die Instandhaltung des Gebäudes und die Erstattung von Verbesserungskosten verantwortlich ist - das Gesetz steht im Zweifelsfall nicht auf der Seite des Bewohners.
- Familie. Wenn es wichtig ist, dass Familienangehörige im Haus wohnen, prüfen Sie, ob die Vereinbarung dies nicht einschränkt.
- Verhältnis zum Grundstück. Das Habitation betrifft ausschließlich das Gebäude; der Status des Grundstücks (Eigentum, Miete, Nießbrauch) ist gesondert zu regeln.
- Rechtsanwalt und Due Diligence. Überprüfen Sie vor der Registrierung das Eigentumsrecht des Eigentümers und das Fehlen von Belastungen auf dem Objekt.
Diese Informationen dienen nur zur Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie vor einer Transaktion einen zugelassenen Anwalt.