Superfizies in Thailand: Wie ein Ausländer ein Haus auf fremdem Grund besitzen kann
Kurz gesagt
Der Superfizies (CCC §1410-1416) ermöglicht es einem Ausländer, rechtmäßig ein Haus zu besitzen, das auf thailändischem Grundstück steht, getrennt vom Grundstück selbst. Erläutert werden Laufzeiten, Registrierung, die Kombination mit einem Mietvertrag sowie bestehende Risiken.
Was ist der Superfizies und warum ist er für Ausländer relevant
Ausländer dürfen in Thailand kein Grundstück direkt besitzen. Das bedeutet jedoch nicht, dass sie nicht vollwertiger Eigentümer eines Hauses sein können, das auf diesem Grundstück steht. Das thailändische Recht lässt eine Trennung zu: Das Grundstück gehört einer Person, das darauf errichtete Gebäude einer anderen. Das Rechtsinstrument, das diese Trennung formalisiert, heißt Superfizies (right of superficies).
Der Superfizies ist ein dingliches Recht (real right), das an ein bestimmtes Grundstück mit Eigentumstitel geknüpft ist. Er gibt dem Inhaber (dem sogenannten Superfiziar) das gesetzliche Recht, auf fremdem Grund ein Gebäude zu errichten und dieses Gebäude als eigenes Eigentum zu besitzen, ohne dabei Rechte am Grundstück selbst zu erwerben. Das Institut wird durch die §§1410-1416 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs Thailands (CCC) geregelt.
Für ausländische Käufer ist dies ein entscheidender Punkt: Das Verbot betrifft das Grundstück, nicht das Haus. Mit einem registrierten Superfizies erscheint der Ausländer in den Dokumenten als Eigentümer des Gebäudes, während die thailändische Seite (eine natürliche oder juristische Person) Eigentümer des Grundstücks bleibt.
Für welchen Zeitraum wird er bestellt
Das Gesetz sieht drei Varianten der Laufzeit vor:
- für einen bestimmten Zeitraum - jedoch höchstens 30 Jahre (analog zum Leasehold; nach Ablauf kann die Laufzeit durch eine neue Vereinbarung verlängert werden);
- für die Lebensdauer des Grundstückseigentümers;
- für die Lebensdauer des Superfiziarers selbst.
Wird keine Laufzeit angegeben, gilt das Recht als unbefristet, kann jedoch von jeder der Parteien beendet werden, sofern die andere Seite rechtzeitig informiert wird (in der Regel mit angemessener Vorlauffrist oder gegen Entschädigung in Höhe einer Jahresgebühr).
Wird der Superfizies für eine feste Laufzeit bestellt, wird er zu einem übertragbaren und vererbbaren Recht: Er kann verkauft, verschenkt oder an Erben übertragen werden, sofern in der Vereinbarung selbst nicht ausdrücklich etwas anderes festgelegt ist.
Der wesentliche Vorteil: die Kombination mit einem Grundstücksmietvertrag
In der Praxis wird der Superfizies selten allein verwendet. Die zuverlässigste Gestaltung für einen Ausländer ist die langfristige Grundstücksmiete (Leasehold) kombiniert mit einem Superfizies auf das Haus.
Die Logik dahinter lautet wie folgt. Die Miete (Leasehold nach §540 CCC, bis zu 30 Jahre mit Registrierung beim Grundbuchamt) gewährt das Recht zur Nutzung des Grundstücks. Der Leasehold hat jedoch einen Schwachpunkt: Es handelt sich um ein schuldrechtliches, kein dingliches Recht, und unter bestimmten Umständen (etwa beim Tod des Mieters oder bei Streitigkeiten mit den Erben des Vermieters) kann seine Beständigkeit leiden. Der Superfizies hingegen ist ein dingliches Recht, das am Grundstück haftet.
Was das in der Praxis bedeutet:
- Auch wenn der Mietvertrag aus irgendeinem Grund vorzeitig endet, bleibt der Superfizies auf das Gebäude bestehen und geht auf die Erben über;
- der Superfizies bleibt bei einem Eigentümerwechsel des Grundstücks erhalten - der neue Grundstückseigentümer ist an ihn gebunden;
- die Erben des Ausländers verlieren das Haus nicht automatisch mit dem Ablauf oder der Anfechtung des Mietvertrags.
Mit anderen Worten: Der Leasehold sichert den Zugang zum Grundstück, während der Superfizies das Recht auf das Haus selbst für den Inhaber fest verankert.
Registrierung und Kosten
Der Superfizies entsteht rechtlich erst nach der Registrierung beim Grundbuchamt (Land Department). Ohne Registrierung ist er lediglich eine Vereinbarung zwischen zwei Personen, die gegenüber Dritten keine Wirkung entfaltet.
Die wichtigsten Regeln:
- Die Registrierung ist nur auf Grundstücken mit Eigentumstitel möglich (zum Beispiel Chanote oder Nor Sor 3 Gor), die dem Grundbuchamt unterstehen;
- der Eintrag des Superfizies erfolgt auf der Rückseite des Titels (back of the title deed), das heißt, er wird im Eigentumsdokument des Grundstücks selbst vermerkt;
- die staatliche Registrierungsgebühr beträgt rund 1,1% des vertraglich vereinbarten Werts (einschließlich 0,1% Stempelsteuer). Wird das Recht unentgeltlich gewährt, kann die Gebühr minimal sein (wenige Dutzend Baht);
- Steht auf dem Grundstück bereits ein fertiges Gebäude, wird der Superfizies üblicherweise erst dann registriert, wenn das Eigentumsrecht am Gebäude formalisiert bzw. übertragen wurde und die entsprechenden Gebühren entrichtet worden sind - oder wenn der Inhaber nachweisen kann, dass er das Haus ursprünglich selbst errichtet hat.
Wann das Recht erlischt
Der Superfizies kann enden:
- nach Ablauf der festgelegten Laufzeit (sofern diese befristet ist);
- mit dem Tod der Person, an deren Leben er geknüpft ist;
- bei wesentlicher Verletzung der Bedingungen durch den Inhaber - insbesondere bei Nichtzahlung der vereinbarten Vergütung über zwei aufeinanderfolgende Jahre kann der Grundstückseigentümer die Aufhebung verlangen;
- durch Vereinbarung der Parteien.
Nach dem Erlöschen hat der Superfiziar in der Regel das Recht, sein Gebäude abzureißen und mitzunehmen, wobei das Grundstück in seinen ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen ist. Die Parteien können jedoch vorab anderes vereinbaren - etwa, dass das Haus mit oder ohne Entschädigung an den Grundstückseigentümer übergeht.
Superfizies oder andere Gestaltungsmodelle: ein Vergleich
| Kriterium | Superfizies (§1410-1416) | Miete / Leasehold (§540) | Eigentumswohnung im Freehold (Condominium Act) |
|---|---|---|---|
| Art des Rechts | dinglich (am Gebäude) | schuldrechtlich (zur Nutzung) | volles Eigentum an der Einheit |
| Was der Ausländer erhält | Eigentum am Haus | Nutzungsrecht am Grundstück | Eigentumsrecht im Rahmen der 49%-Quote für Ausländer |
| Maximale Laufzeit | bis 30 Jahre / Lebensdauer | bis 30 Jahre | unbefristet |
| Vererbbarkeit | ja (bei fester Laufzeit) | strittig, abhängig vom Vertrag | ja |
| Bindung an den Titel | ja, Eintrag im Titel | ja, Eintrag im Titel | Titel auf die Einheit |
Was zu prüfen ist und worauf zu achten ist
- Grundstückstitel. Der Superfizies ist nur auf einem vollwertigen Titel möglich (Chanote, Nor Sor 3 Gor). Klären Sie die Art des Dokuments vor dem Abschluss.
- Vollzogene Registrierung. Stellen Sie sicher, dass der Eintrag beim Grundbuchamt erfolgt ist und auf der Rückseite des Titels vermerkt wurde - und nicht nur als privatrechtlicher Vertrag vorliegt.
- Laufzeit und ihre Bindung. Halten Sie fest: 30 Jahre, Lebensdauer des Eigentümers oder Lebensdauer des Inhabers. Für mehr Beständigkeit empfiehlt sich eine Kombination mit einem registrierten Leasehold.
- Vererbbarkeit ausdrücklich geregelt. Prüfen Sie, dass die Vereinbarung die Übertragung des Rechts auf Erben nicht ausschließt.
- Schicksal des Hauses bei Beendigung. Vereinbaren Sie vorab, was mit dem Gebäude geschieht: Abriss, Rückkauf oder Übergang an den Grundstückseigentümer.
- Fertiges Gebäude. Ist das Haus bereits errichtet, klären Sie, ob das Eigentumsrecht am Gebäude formalisiert ist und wer die Gebühren bei der Registrierung trägt.
- Transaktionsgelder müssen für einen Ausländer aus dem Ausland überwiesen werden, versehen mit einem FET-Formular (früher Tor.Tor.3) - dies ist auch für eine spätere Rücküberweisung der Mittel erforderlich.
Diese Informationen dienen nur zur Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie vor einer Transaktion einen zugelassenen Anwalt.