Affitto a lungo termine di terreni in Thailandia per 30 anni: cosa deve sapere uno straniero

Perché l'affitto e non l'acquisto

Allo straniero in Thailandia è vietato possedere terreni a titolo di proprietà piena (freehold) - si tratta di un divieto esplicito del Codice Fondiario. Pertanto, il modo legale più diffuso per assicurarsi un terreno o un'abitazione su di esso è l'affitto a lungo termine (leasehold). Dal punto di vista giuridico, non si tratta di un 'diritto reale immobiliare', bensì di un'obbligazione contrattuale (personale) tra locatore e conduttore, disciplinata dalla sezione 'Locazione di beni' del Codice Civile e Commerciale (CCC), articoli 537-571.

È fondamentale comprendere subito la differenza. Acquistando un condominio, lo straniero ottiene la piena proprietà dell'appartamento nell'ambito della quota straniera del 49% dell'edificio (Legge sui Condomini). Affittando un terreno, ottiene soltanto un diritto di utilizzo a tempo determinato in base al contratto. Tale diritto è più debole: non può essere ceduto autonomamente né dato in garanzia senza il consenso del proprietario.

Durata dell'affitto: da dove viene il '30 anni'

La limitazione fondamentale è contenuta nel §540 del CCC: la durata massima dell'affitto di un immobile è di 30 anni. Un contratto stipulato per un periodo superiore non diventa interamente nullo, ma per legge viene 'ridotto' a 30 anni. Le parti hanno la facoltà, alla scadenza di tale periodo, di prorogare il contratto per ulteriori 30 anni al massimo.

Da ciò deriva la formula molto diffusa sul mercato '30+30+30'. Va letta con lucidità:

• Solo il primo periodo di 30 anni, formalizzato e registrato, è giuridicamente tutelato.
• Le 'opzioni' di rinnovo sono semplicemente una promessa del proprietario di stipulare un nuovo contratto in futuro. Di per sé, non vengono registrate come un affitto pieno di 90 anni.
• La Corte Suprema thailandese ha confermato in più occasioni che i rinnovi futuri si realizzano solo in presenza di un proprietario-parte in vita e della sua volontà. Se il terreno cambia proprietario, il nuovo titolare non è obbligato ad adempiere alla promessa di rinnovo formulata dal precedente.

Pertanto, '90 anni' è una costruzione di marketing, non una durata garantita.

Registrazione presso il Dipartimento Fondiario

Ai sensi del §538 del CCC, un affitto di durata superiore a tre anni non registrato presso l'Ufficio Fondiario (Land Office) ha efficacia solo per i primi tre anni. Questo è un aspetto critico: un 'affitto trentennale' semplicemente firmato dalle parti, senza registrazione, tutela il conduttore solo per 3 anni.

La registrazione è possibile unicamente per i terreni con titolo pieno, in primo luogo il Chanote (Nor Sor 4 Jor). L'annotazione dell'affitto viene apposta sul retro del titolo fondiario e, in tal caso, il diritto segue il terreno in caso di cambio di proprietario. Per la registrazione si versano un'imposta governativa (pari a circa l'1% del canone complessivo) e una tassa di bollo.

Successione, vendita, pegno

Questa è la zona di delusioni più frequente. In linea generale, il diritto di affitto è personale e legato al conduttore in quanto parte del contratto. La Corte Suprema ritiene che, con la morte del conduttore, il contratto di affitto si estingua, salvo diversa previsione espressa nel contratto stesso. Affinché l'affitto si trasmetta agli eredi, il diritto di successione deve essere specificatamente indicato nel testo del contratto e registrato.

Inoltre, senza il consenso del proprietario, il conduttore non può:

• cedere (trasferire) il contratto a terzi;
• sublocare l'immobile;
• utilizzare il diritto di affitto come garanzia per un finanziamento.

Tutte queste possibilità esistono solo se concordate con il proprietario e incluse nel contratto.

Affitto contro proprietà: sintesi

Aspetti finanziari e controllo valutario

Per acquistare un appartamento in condominio a titolo di proprietà, lo straniero è obbligato a introdurre valuta dall'estero e ottenere dalla banca il modulo FET (in precedenza Tor Tor 3), che attesta la provenienza dei fondi ed è necessario per la registrazione del diritto. Per il semplice affitto di un terreno, il modulo FET non è formalmente richiesto; tuttavia, introdurre i fondi tramite banca con rilascio del FET è comunque consigliabile: ciò semplifica il futuro trasferimento all'estero delle somme e dimostra la regolarità del pagamento.

Prestare attenzione al pagamento anticipato per l'intera durata. Se si versa il canone per 30 anni in anticipo e l'affitto non è registrato, o il proprietario risulta insolvente, il recupero del denaro è praticamente impossibile.

Regime speciale per le attività commerciali

Per gli investimenti industriali e commerciali di grandi dimensioni esiste una legge speciale, la Legge sulla Locazione di Immobili per il Commercio e l'Industria (Hire of Immovable Property for Commerce and Industry Act, 1999), che ammette affitti fino a 50 anni con possibilità di proroga per ulteriori 50. Essa si applica tuttavia a progetti di investimento approvati con apporti consistenti e non riguarda l'acquisto di un'abitazione da parte di un privato.

Cosa verificare e a cosa prestare attenzione

• Il titolo del terreno deve essere esclusivamente Chanote (Nor Sor 4 Jor): verificare l'originale presso l'Ufficio Fondiario, non una copia.
• L'affitto deve essere registrato sul retro del titolo, non semplicemente firmato dalle parti.
• Il contratto deve prevedere espressamente: il diritto di successione, il diritto di cessione e di sublocazione, l'obbligo del proprietario di rinnovare l'affitto.
• Verificare l'assenza di ipoteche, pignoramenti o altri gravami sul terreno (estratto rilasciato dall'Ufficio Fondiario).
• Identificare il proprietario: se si tratta di una società thailandese, valutarne la solidità, poiché la promessa '30+30' sopravvive solo a un locatore in vita e solvibile.
• Condizioni e calendario dei pagamenti: versare un anticipo consistente solo dopo la registrazione.
• Stabilire chi paga imposte e tasse al momento della registrazione (di solito ripartite per accordo tra le parti).
• Avvalersi di un avvocato thailandese indipendente, non collegato al venditore o al costruttore.