Key money (pagamento d'ingresso) nella locazione in Thailandia: cos'è e come tutelarsi

Cos'è il key money

Il 'key money' (traducibile come 'pagamento d'ingresso' o 'quota di accesso') è una somma che il conduttore versa al locatore una tantum, al momento della stipula del contratto, in aggiunta al canone ordinario. In cambio, il canone mensile viene fissato al di sotto dei valori di mercato. Si tratta, in sostanza, di una quota del costo complessivo della locazione pagata anticipatamente.

La difficoltà sta nel fatto che il termine non ha un significato univoco. In paesi diversi il 'key money' indica cose molto differenti, e in Thailandia questa ambiguità genera frequenti controversie al termine del periodo di locazione o in occasione del rinnovo.

Nella prassi internazionale il 'key money' può indicare:

• un pagamento al conduttore uscente per la cessione di un contratto vantaggioso, con canone inferiore al mercato;
• una 'gratitudine' non ufficiale al proprietario per l'accesso all'immobile;
• un deposito cauzionale.

Nel contesto thailandese si intende più spesso la prima accezione 'locale': una quota una tantum del canone di locazione, in particolare negli immobili commerciali.

Come funziona nella pratica

Imaginiamo la locazione di un locale commerciale per 3 anni con un canone annuo di 150.000 baht. Oltre a questo canone, il proprietario può richiedere un key money compreso indicativamente tra 100.000 e 500.000 baht: l'importo dipende esclusivamente dall'accordo tra le parti. Non esistono regole di calcolo rigide.

Il senso economico è semplice: il canone ufficialmente dichiarato risulta inferiore al mercato, mentre la parte mancante viene 'nascosta' sotto la voce key money. Per il locatore ciò è conveniente perché, di norma, tale pagamento non viene dichiarato come reddito imponibile da locazione.

Ne consegue un aspetto importante: il key money viene solitamente richiesto nuovamente al rinnovo del contratto. Non si tratta di un investimento una tantum 'per sempre', ma di un corrispettivo riferito a un determinato periodo.

Una trappola a parte riguarda la cessione del contratto. Se si subentra in una locazione altrui a un canone insolitamente basso, è probabile che il conduttore precedente abbia già versato un key money 'in busta', e che alla scadenza e al rinnovo questa somma venga richiesta a voi.

Stato giuridico in Thailandia

Occorre essere chiari su un punto: nel diritto thailandese non esiste una definizione formalmente codificata di 'key money'. Si tratta di un prodotto della libertà contrattuale, non di un istituto giuridico autonomo.

La locazione in quanto tale è disciplinata dal Codice Civile e Commerciale della Thailandia (Civil and Commercial Code). Le norme principali sono:

• art. 537 CCC - definizione generale del contratto di locazione (hire of property): una parte mette a disposizione un bene per l'uso dietro corrispettivo.
• art. 538 CCC - la locazione di un immobile per un periodo superiore a 3 anni è valida solo previa registrazione presso il Dipartimento Fondiario (Land Department); in caso contrario produce effetti per un massimo di 3 anni.
• art. 540 CCC - la durata massima della locazione immobiliare è di 30 anni; un contratto stipulato per un periodo più lungo viene ridotto a 30 anni.

Il key money si colloca 'accanto' a queste norme. Di per sé è legittimo in quanto componente del prezzo concordato, ma proprio a causa dell'assenza di una definizione è essenziale stabilire per iscritto la sua natura: quota del canone, deposito cauzionale o pagamento non rimborsabile per il diritto di concludere il contratto.

Se tale natura non è specificata, una controversia è quasi inevitabile. Gli stranieri con contratti triennali si rivolgono regolarmente agli avvocati convinti di essere stati ingannati dal proprietario, quando in realtà il problema risiede nella mancata comprensione di ciò per cui il denaro è stato versato.

Key money, deposito cauzionale e canone: le differenze

Perché questo tema riguarda gli stranieri

Per l'acquirente non residente esistono due aspetti correlati che vengono spesso confusi con i pagamenti locativi.

In primo luogo, la quota stranieri nei condomini. Ai sensi del Condominium Act, gli stranieri possono detenere in proprietà non più del 49% della superficie totale delle unità di un edificio. La locazione a lungo termine è un metodo frequente per aggirare questo limite in relazione a case e terreni, ed è proprio in questi schemi che il key money ricorre con maggiore frequenza.

In secondo luogo, l'introduzione di denaro nel paese. Nel caso di acquisto di un'unità condominiale da parte di uno straniero, i fondi devono provenire dall'estero in valuta straniera e la banca rilascia il modulo FET (Foreign Exchange Transaction Form, in precedenza denominato Tor.Tor.3). Per la locazione questo adempimento non è formalmente richiesto, ma qualsiasi pagamento 'grigio' di importo rilevante effettuato in contanti al di fuori del contratto comporta rischi sia in caso di successiva rivendita sia in caso di eventuale controversia.

Cosa verificare e a cosa prestare attenzione

• Stabilite per iscritto la natura del pagamento. Il contratto deve indicare espressamente se il key money costituisce una quota del canone, un deposito cauzionale o un contributo non rimborsabile.
• Chiarite cosa accade al rinnovo. Se il key money deve essere versato nuovamente alla scadenza e in quale misura è un aspetto da concordare prima della firma, non alla fine del periodo.
• Verificate la rimborsabilità. Considerate il key money non rimborsabile per definizione; se prevedete di riottenere la somma, questa previsione deve essere inserita esplicitamente nel contratto.
• Controllate la durata e la registrazione. Una locazione superiore a 3 anni deve essere registrata presso il Dipartimento Fondiario (art. 538), con durata massima di 30 anni (art. 540).
• Diffidate dei canoni insolitamente bassi. Un canone ridotto in caso di cessione di contratto indica spesso un key money nascosto che verrà richiesto a voi al rinnovo.
• Evitate i pagamenti 'in busta'. Le somme non documentate non possono essere difese in caso di controversia e complicano la successiva cessione dei diritti.
• Verificate i poteri e il titolo di proprietà del locatore sull'immobile prima di versare qualsiasi pagamento rilevante.
• Avvaletevi di un legale indipendente per la revisione del contratto, in particolare in caso di locazione a lungo termine di un'abitazione o di un terreno.