Sublocazione e cessione del contratto di locazione in Thailandia

Perché è importante capirlo prima di firmare

La locazione a lungo termine (leasehold) è uno degli strumenti più diffusi tra gli stranieri per ottenere il controllo su un immobile in Thailandia, in particolare su terreni e ville che non possono essere acquisiti in piena proprietà. Tuttavia, la locazione secondo il diritto thailandese è anzitutto un diritto personale di credito del conduttore, con solo alcune caratteristiche proprie dei diritti reali. Da ciò deriva una conseguenza pratica fondamentale: il conduttore, per impostazione predefinita, non può né sublocare l'immobile né cedere il contratto a un terzo, salvo che tale diritto sia espressamente previsto nel contratto.

Questa regola è sancita dal §544 del Codice Civile e Commerciale (CCC): il conduttore non può sublocare il bene locato né cedere i propri diritti a terzi senza il consenso del locatore. Tale consenso si esprime attraverso una clausola contrattuale apposita. In assenza di tale clausola non esiste il diritto, e qualsiasi tentativo di trasferire l'immobile costituisce motivo di risoluzione del contratto da parte del proprietario.

Due meccanismi distinti: non confondeteli

Sebbene nel linguaggio comune sublocazione e cessione vengano spesso indicate con la stessa espressione, dal punto di vista giuridico si tratta di due operazioni completamente diverse, con conseguenze differenti.

Sublocazione (sub-lease, sub-rent) - il conduttore rimane parte del contratto principale e risponde direttamente nei confronti del proprietario. Stipula un contratto separato con il subconduttore, inserendo di fatto un ulteriore livello di rapporti. Il contratto originario non subisce modifiche.

Cessione (assignment, transfer) - il nuovo conduttore subentra integralmente al precedente. Il conduttore originario esce dal rapporto contrattuale insieme alle proprie obbligazioni. Il nuovo soggetto subentra nella locazione alle stesse condizioni originariamente pattuite.

Confronto: sublocazione vs cessione del contratto

Forma scritta e registrazione

La sublocazione può formalmente esistere anche senza documento scritto, ma in pratica risulta quasi impossibile provarne le condizioni senza un contratto cartaceo, pertanto un accordo scritto rimane comunque necessario.

La cessione richiede invece rigorosamente la forma scritta ai sensi del §306 CCC e, qualora riguardi una locazione a lungo termine registrata, deve essere formalizzata presso il competente ufficio fondiario locale (Land Office). Il proprietario non deve semplicemente 'non opporsi', ma è tenuto a collaborare attivamente: firmare un accordo trilaterale e presentarsi alla registrazione. Senza la sua partecipazione la cessione non può essere registrata, motivo per cui è preferibile inserire fin dall'inizio nel contratto un obbligo esplicito di collaborazione a carico del proprietario.

Un aspetto delicato: cosa costituisce sublocazione e cosa no

La giurisprudenza thailandese traccia una distinzione importante. Se il conduttore ha preso in locazione un terreno e, senza autorizzazione, subloca il terreno stesso, si tratta di sublocazione e di violazione del §544. Se invece ha costruito una casa sul terreno locato e subloca la casa, ciò non è considerato sublocazione del terreno, a condizione che il contratto non vieti espressamente di consentire a terzi l'uso del terreno. Qualora però il contratto contenga un divieto del tipo 'non permettere a terzi di utilizzare il fondo', anche la locazione della casa nella stessa situazione sarà qualificata come violazione.

La conclusione è semplice: ciò che conta è l'esatta formulazione dei divieti e delle autorizzazioni nel contratto, non le generiche aspettative di 'equità'.

Cosa accade alla morte del conduttore

Poiché la locazione è un diritto personale, per regola generale si estingue con la morte del conduttore e non si trasmette per successione. Il contratto cessa, e con esso l'obbligo di corrispondere il canone. Questo è un errore frequente e doloroso: la famiglia conta di 'ereditare la villa per 30 anni', ma giuridicamente non vi è nulla da ereditare.

Affinché i diritti si trasferiscano agli eredi, il contratto deve contenere una clausola apposita e formulata in modo esplicito sul passaggio della locazione agli eredi (succession clause). In assenza di tale clausola il proprietario ha il diritto di considerare il contratto estinto.

Un approfondimento sulla vendita del leasehold

Se uno straniero stipula fin dall'inizio una locazione a lungo termine con l'intenzione di rivenderla successivamente con un guadagno, tale finalità e il diritto di cessione devono essere indicati nel contratto con il consenso del proprietario. È importante avere una visione lucida della natura del bene: il conduttore non è proprietario dell'immobile e non ne ha il titolo. Un leasehold con durata fino a 30 anni e privo di un diritto di rinnovo effettivamente registrato è un bene che si svaluta nel tempo: ogni anno che passa riduce la durata residua e, di conseguenza, il valore di mercato della cessione.

Per gli appartamenti in condominio la situazione è diversa: lo straniero può acquisire il freehold in quota stranieri entro il limite del 49% della superficie totale dell'edificio ai sensi del Condominium Act, e in tal caso si parla di piena proprietà e non di locazione. Il pagamento per l'acquisto di tale appartamento deve essere effettuato tramite banca con predisposizione del modulo FET (Tor.Tor.3), che attesta l'importazione di valuta estera, documento che sarà necessario in occasione di una futura vendita e rimpatrio dei proventi.

Cosa verificare e a cosa prestare attenzione

• Presenza nel contratto di una clausola che attribuisca il diritto di sublocare e/o cedere il contratto. In sua assenza il §544 vieta entrambe le operazioni.
• Chiara distinzione tra sublocazione e cessione e descrizione delle condizioni di ciascuna.
• Obbligo del proprietario di collaborare alla registrazione della cessione presso il Land Office (per le locazioni registrate).
• Forma scritta della cessione - gli accordi verbali non hanno efficacia ai sensi del §306 CCC.
• Presenza di una clausola successoria (succession clause) - in caso contrario il contratto si estinguerà con la morte del conduttore.
• Divieti espliciti nel testo sull'utilizzo dell'immobile da parte di terzi - possono trasformare anche una 'innocua' sublocazione della casa in una violazione contrattuale.
• Durata residua e sussistenza o registrazione del diritto di rinnovo - questi elementi determinano il reale valore di ciò che si cede.