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Articles

Lois et articles sur l'immobilier, la location, les copropriétés et les impôts en Thaïlande.

Droit

Permis de construire en Thaïlande : loi, procédure et risquesComment obtenir un permis de construire en Thaïlande : quelle loi s'applique, qui délivre le permis, quels documents sont nécessaires et pourquoi le nom figurant sur le permis est déterminant pour un étranger.
Enregistrement d'une société thaïlandaise par un étranger : fonctionnement de la Thai Limited et limites à ne pas franchirComment un étranger peut enregistrer une société à responsabilité limitée privée en Thaïlande : structure actionnariale, seuil de 49 %, interdiction des prête-noms, capital social et lien avec la détention immobilière.
La société thaïlandaise pour détenir un terrain : fonctionnement de la structure et ses risquesAnalyse du montage d'acquisition foncière en Thaïlande via une société thaïlandaise : pourquoi les actionnaires nominatifs sont illégaux, quelles dispositions du Code foncier et du FBA l'interdisent, et quels risques encourt l'acquéreur étranger.
La règle des 49 % et l'achat d'un appartement en copropriété par un étranger en Thaïlande : comment cela fonctionneComment un étranger peut légalement acquérir un appartement en copropriété en Thaïlande : la règle des 49 % prévue par le Condominium Act, le virement de fonds depuis l'étranger via le formulaire FET/Tor.Tor.3, et la vérification du quota étranger avant la transaction.
Héritage d'un appartement en copropriété par un étranger en Thaïlande : quota de 49 %, délais et formulaire FETComment un étranger peut hériter d'un appartement dans une copropriété en Thaïlande : qui peut procéder au transfert de propriété, quota de 49 %, obligation de vendre l'unité dans un délai d'un an et rôle du formulaire FET.
Prix du condominium au mètre carré de surface vendable et ajustement lors du mesurageComment le prix d'un appartement dans un condominium thaïlandais est calculé en fonction de la surface, ce qui est inclus dans la surface vendable, et comment fonctionne l'ajustement du prix lorsque le mesurage définitif diffère des prévisions contractuelles.
Contrats avec un promoteur en Thaïlande : comment protéger les droits de l'acheteurComment fonctionnent les contrats avec un promoteur en Thaïlande, en quoi le freehold et le leasehold diffèrent en termes de protection, et ce que l'acheteur doit impérativement vérifier avant de signer.
Taxes et frais lors de l'achat d'un condominium en Thaïlande : qui paie quoi et combienAnalyse des quatre paiements lors du transfert de propriété d'un condominium en Thaïlande - frais de transfert, taxe sur les affaires spécifique, droit de timbre et impôt sur le revenu : taux, débiteurs et base de calcul.
Copropriété enregistrée et 'appartements' en Thaïlande : quelle différenceEn quoi un lot dans une copropriété enregistrée au titre du Condominium Act diffère-t-il d'un appartement dans un immeuble dit 'résidentiel' : freehold ou bail, quota de 49 %, FET et enregistrement au Bureau foncier.
Protection des droits du consommateur lors de l'achat d'un bien immobilier en ThaïlandeComment la loi sur la protection des consommateurs et le Bureau de protection des consommateurs (OCPB) protègent l'acquéreur d'un bien immobilier en Thaïlande, quelles règles s'appliquent aux contrats des promoteurs et vers qui se tourner en cas de violation.
Réglementation des changes lors de l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande : comment introduire des fonds et justifier leur origineComment un étranger peut régulièrement introduire des devises en Thaïlande pour acquérir un appartement en copropriété : formulaire FET (Tor.Tor.3), règles de la Banque de Thaïlande, déclaration douanière, rapatriement des fonds et quota de 49 %.
Défauts lors de la remise d'un bien immobilier en Thaïlande : comment protéger vos droitsQue faire lorsque des défauts sont découverts lors de la réception d'un appartement ou d'une maison en Thaïlande : fonctionnement de la garantie du promoteur, notion de vices cachés au sens du Code civil et commercial, et moyens d'obtenir des réparations ou une indemnisation.
Acompte, annulation de transaction et remboursement lors de l'achat d'un bien immobilier en ThaïlandeQuand le paiement de réservation est perdu et quand il peut être remboursé : ce que le droit thaïlandais prévoit en matière d'acompte, d'annulation de transaction et de clauses contractuelles abusives.
Modes de résolution des litiges en Thaïlande : négociation, médiation, arbitrage, tribunalComment un étranger en Thaïlande peut régler un litige portant sur une location, un achat immobilier ou un contrat : quatre voies allant de la négociation au tribunal, avec leurs coûts, délais et force exécutoire.
Partage du logement lors d'un divorce en Thaïlande : ce que tout étranger doit savoirComment un tribunal thaïlandais partage une maison, un terrain et un appartement en copropriété lors d'un divorce, pourquoi la 'propriété personnelle' d'un époux n'est pas toujours protégée, et quelles indemnités un étranger peut obtenir.
Vérification juridique d'un terrain et zonage foncier en Thaïlande : ce que tout acquéreur doit savoirComment vérifier un terrain en Thaïlande avant l'achat : types de titres (Chanote, Nor Sor 3 Gor), zonage au titre de la loi sur l'urbanisme, restrictions de hauteur et de densité de construction.
Le contrat de travail et les droits du salarié en Thaïlande : ce que tout étranger doit savoirComment fonctionne le contrat de travail en Thaïlande, quelles garanties offre la loi sur la protection du travail et ce qu'un salarié étranger doit vérifier avant de signer.
Loi sur les activités commerciales étrangères en Thaïlande : qui est considéré comme un 'étranger' ?Comment la loi sur les activités commerciales étrangères de 1999 définit la notion d''étranger', ce que signifie le seuil de 49 %, quels risques présentent les structures à prête-noms et ce que cela implique concrètement lors d'un achat immobilier en Thaïlande.
FET / Тор.Тор.3 : comment importer correctement des devises pour l'achat d'un appartement en copropriété en ThaïlandeNous expliquons pourquoi un étranger a besoin du formulaire de transaction en devises (FET, anciennement Тор.Тор.3) pour acheter un condominium en Thaïlande, comment l'obtenir auprès d'une banque et pourquoi l'enregistrement du titre de propriété est impossible sans ce document.
Un étranger peut-il être propriétaire d'un bien immobilier en ThaïlandeNous examinons ce qu'un étranger peut légalement acquérir en pleine propriété en Thaïlande, pourquoi l'achat de terrain lui est interdit, et quelles alternatives légales - copropriété (condominium), bail, usufruit - fonctionnent réellement.
Les formes de testament en droit thaïlandais : cinq façons de mettre en ordre ses dernières volontésLe droit thaïlandais reconnaît cinq formes de testament. Nous examinons les conditions applicables à chacune d'elles en vertu du Code civil et commercial, la capacité testamentaire, ainsi que les points essentiels à prendre en compte pour un étranger disposant d'actifs en Thaïlande.
Le droit d'habitation en Thaïlande : définition et personnes concernéesLe droit d'habitation en Thaïlande au titre des §§1402-1409 du Code civil et commercial : un logement viager à titre gratuit, incessible et non transmissible par succession. Distinctions avec l'usufruit et le bail, et modalités d'enregistrement.
Comment déposer une action civile devant un tribunal thaïlandais (คำฟ้อง) : guide étape par étape pour un étrangerUn décryptage accessible pour l'expatrié francophone : quel tribunal choisir, ce qu'est une requête introductive d'instance (kham fong), les frais de justice, pourquoi recourir à un avocat thaïlandais, les délais, l'appel et l'exécution effective du jugement.
Comment déposer une plainte auprès de la police en Thaïlande (แจ้งความ) : guide étape par étape pour les étrangersNous expliquons en quoi le 'constat de fait' (jaeng khwam) diffère de la plainte pénale (rong thuk), quel commissariat choisir, quels documents apporter et comment obtenir le numéro de procès-verbal pour votre assurance.
Héritage foncier par un conjoint étranger en Thaïlande : ce qui peut être hérité et la marche à suivreUn étranger peut être héritier légal de son conjoint thaïlandais, mais ne peut pas conserver la terre en sa possession : analyse de la règle de cession dans l'année, du quota applicable aux copropriétés et de la procédure à suivre.
Héritage et testaments en Thaïlande : ce que tout étranger doit savoirComment les biens sont transmis en Thaïlande au décès de leur propriétaire : testament régi par le droit thaïlandais, ordre de succession légale, restrictions applicables aux étrangers pour l'héritage de terrains et de copropriétés, et rôle du tribunal.
Key money (входной платёж) lors d'une location en Thaïlande : définition et précautions à prendreQu'est-ce que le key money dans le cadre d'une location immobilière en Thaïlande, pourquoi ce paiement est-il non remboursable, quel est son lien avec l'enregistrement du bail et la fiscalité du bailleur, et quels points vérifier avant de signer.
Taxe annuelle sur les terrains et les constructions en Thaïlande : taux, exonérations et échéancesFonctionnement de la taxe annuelle sur les terrains et les constructions en Thaïlande au titre de la loi B.E. 2562 (2019) : taux applicables aux logements, aux copropriétés et aux locaux commerciaux, exonérations pour la résidence principale, échéances et pénalités.
Location foncière à long terme en Thaïlande sur 30 ans : ce que tout étranger doit savoirFonctionnement de la location foncière à long terme en Thaïlande pour les étrangers : durée en vertu du §540 du CCC, enregistrement au Bureau foncier, renouvellement, succession et risques du leasehold.
Héritage et extinction du bail en Thaïlande : ce qu'il faut savoirComment le droit thaïlandais traite le bail en cas de décès du preneur ou du bailleur, si le leasehold est transmissible par succession, quelles clauses protègent les héritiers et dans quels cas le contrat prend fin.
Enregistrement d'un bail de plus de 3 ans en Thaïlande : comment protéger ses droitsPourquoi un bail immobilier à long terme en Thaïlande doit être enregistré auprès du Département des Terres, quels articles du Code civil l'imposent, quel est le coût de l'enregistrement et quelles sont les conséquences en cas d'omission.
Les options de renouvellement 30+30+30 en Thaïlande : quelle est leur fiabilité réelle ?Analyse des raisons pour lesquelles le dispositif de bail 30+30+30 en Thaïlande est juridiquement plus fragile qu'il n'y paraît : le renouvellement est une promesse contractuelle, non un droit réel, et il ne lie pas le nouvel acquéreur.
Ce qui arrive au bail en cas de vente du bien à un nouveau propriétaire en ThaïlandeNous expliquons si le contrat de bail est maintenu en cas de changement de propriétaire en Thaïlande, quelles conditions sont transmises à l'acquéreur en vertu de l'article 569 du Code civil et commercial thaïlandais, et lesquelles demeurent des engagements personnels de l'ancien propriétaire.
Achat en leasehold d'un appartement en copropriété en Thaïlande : ce que l'étranger obtient réellementAnalyse des différences entre le leasehold et le freehold pour un appartement en copropriété : plafond de 30 ans imposé par l'article 540, quota de 49 %, transmission successorale, droit de vote du propriétaire, taxe de 12,5 % et modalités de renouvellement.
Biens personnels et biens communs des époux en Thaïlande : sin suan tua et sin somrosComment le droit thaïlandais répartit les biens des époux entre biens personnels (sin suan tua) et biens communs (sin somros), et ce que cela implique pour l'achat d'un appartement en copropriété, d'un terrain et dans le cadre des mariages mixtes.
La propriété nominale de terres en Thaïlande : pourquoi c'est illégal et quels risques cela comporteNous examinons pourquoi le montage avec un 'prête-nom' thaïlandais sur un terrain est illégal : articles du Code foncier, amendes et emprisonnement, risque lié à la société-écran et alternatives légales pour un étranger.
Achat d'un appartement en copropriété sur plan en Thaïlande et séquestre : comment protéger son argentFonctionnement de l'achat off-plan d'un appartement en copropriété en Thaïlande : échéancier de paiement, risque lié à l'absence de séquestre, quota de 49 % et formulaire FET. Ce qu'il faut vérifier avant de virer des fonds au promoteur.
Droit immobilier en Thaïlande : ce que tout acheteur étranger doit savoirPanorama du droit immobilier thaïlandais : interdiction pour les étrangers de détenir des terres, quota de 49 % dans les copropriétés, bail, usufruit, superficie et formulaire de transfert de devises FET.
Posséder une maison séparément du terrain en Thaïlande : comment cela fonctionneComment un étranger peut posséder une maison en Thaïlande sans être propriétaire du terrain : bail, droit de superficie, permis de construire et enregistrement de la transaction auprès du Département foncier.
La procuration pour les transactions foncières en Thaïlande : le formulaire Tor.Dor.21 et comment l'établir correctementComment établir une procuration pour le Département foncier thaïlandais : le formulaire officiel Tor.Dor.21, les exigences de rédaction, les témoins, l'établissement à l'étranger et les erreurs fréquentes.
Contrôle d'une société thaïlandaise par actions privilégiées : comment cela fonctionneComment un étranger peut diriger une société thaïlandaise détentrice d'un bien immobilier tout en restant actionnaire minoritaire : mécanisme des actions privilégiées à droit de vote renforcé, cadre juridique et risques.
Le contrat de mariage en Thaïlande et l'immobilier : ce qui protège réellement l'étrangerComment fonctionne le contrat de mariage en Thaïlande, en quoi les biens personnels (Sin Suan Tua) se distinguent des biens communs (Sin Somros), et quels instruments permettent au conjoint étranger de protéger ses investissements dans un logement et un terrain.
Impôts sur les revenus locatifs immobiliers en ThaïlandeModalités d'imposition des revenus locatifs immobiliers en Thaïlande : barème progressif de l'impôt sur le revenu, statut de résident fiscal (180 jours), déclaration semestrielle PND 94 à déposer avant le 30 septembre, déductions, retenue à la source et pénalités.
Servitude et droit de passage en Thaïlande : comment garantir un accès légal à une parcelleDéfinition de la servitude en droit thaïlandais (art. 1387-1401 du CCC), distinction entre le droit de passage enregistré et le droit de passage nécessaire, et vérification de l'accès à une parcelle avant l'achat.
Indemnité de départ et licenciement en Thaïlande : ce que votre employeur est tenu de vous verserFonctionnement de l'indemnité de départ, de l'indemnité compensatrice de préavis et de la protection contre le licenciement abusif en Thaïlande, ainsi que les sommes que l'employeur est obligé de régler à la rupture du contrat de travail.
La taxe spéciale sur les activités commerciales (SBT) en Thaïlande : ce que paie le vendeur en cas de revente avant 5 ansFonctionnement de la taxe spéciale sur les activités commerciales (SBT à 3,3 %) lors de la vente d'un bien immobilier en Thaïlande avant 5 ans de détention, exonérations applicables et différence avec le droit de timbre.
Sous-location et cession de bail en ThaïlandeDans quels cas un locataire en Thaïlande peut sous-louer un bien ou céder son bail : règles des articles 544 et 306 du Code civil et commercial (CCC), consentement du propriétaire, enregistrement et transmission successorale.
Le superficies en Thaïlande : comment un étranger peut posséder une maison sur un terrain qui ne lui appartient pasLe superficies (CCC §1410-1416) permet à un étranger de détenir légalement une maison construite sur un terrain thaïlandais, indépendamment de ce terrain. Analyse des durées, de l'enregistrement, de la combinaison avec le bail et des risques.
Achat d'un terrain au nom du conjoint thaïlandais : quels risques et comment protéger son investissementUn étranger ne peut pas être propriétaire d'un terrain en Thaïlande, et l'enregistrement au nom du conjoint thaïlandais engendre des risques réels. Nous analysons la mécanique juridique, l'usufruit, le superficie et le bail comme moyens de protection.
Les titres fonciers en Thaïlande : le chanot et les autres titresTour d'horizon des différents titres fonciers thaïlandais, du plein droit de propriété qu'est le chanot aux attestations conditionnelles de possession. Ce que l'on peut acheter, ce que l'on ne peut pas, et ce qui est accessible à un étranger.
Taxes et frais lors du transfert d'un bien immobilier en Thaïlande : qui paie quoi et combienPrésentation détaillée de tous les paiements exigés lors de l'enregistrement d'une transaction au Bureau foncier thaïlandais : frais de transfert, taxe commerciale spéciale, droit de timbre et retenue à la source - taux, redevables et modes de calcul.
Les clauses abusives dans les contrats en Thaïlande : ce qu'on n'a pas le droit de vous imposerLa loi thaïlandaise sur les clauses abusives protège la partie la plus faible : le tribunal peut déclarer une clause léonine nulle ou la réduire à de justes proportions. Nous examinons ce que cela signifie pour les contrats de location, d'achat immobilier et les contrats de consommation.
L'usufruit en Thaïlande : droit d'usage viager sur un bien immobilierL'usufruit (usufruct) est un droit réel permettant de jouir à vie d'un bien immobilier appartenant à autrui en Thaïlande. Analyse des articles §1417-1428 du CCC, de la durée, de l'enregistrement au Bureau foncier, ainsi que des droits et restrictions applicables.
L'usufruit entre époux thaïlandais et étranger : comment protéger le droit d'usage d'un bien immobilierComment l'usufruit (CCC §1417) protège le conjoint étranger lorsque la maison et le terrain sont enregistrés au nom du partenaire thaïlandais : durée, enregistrement au Département des terres, extinction et comparaison avec le superficie et le bail.
Quels visas sont accessibles à l'acheteur immobilier en ThaïlandeTour d'horizon des visas réellement accessibles à l'acheteur immobilier en Thaïlande : retraite, LTR, Privilege, mariage, ED, DTV, obligation de déclaration tous les 90 jours et risques de dépassement de séjour.
Visas longue durée en Thaïlande : LTR et Thailand Privilege (Elite) pour l'acheteur immobilierLe visa LTR de 10 ans délivré par le BOI et le programme Thailand Privilege (Elite) : catégories, montants, fiscalité et avantages, ainsi que le choix à faire pour un investisseur immobilier.
Visa par mariage avec un ressortissant thaïlandais : Non-Immigrant O et visas familiauxComment obtenir un visa thaïlandais par mariage (Non-O), le seuil financier de 400 000 THB ou le justificatif de revenus, le renouvellement annuel, les visas pour le conjoint et les enfants, et la distinction avec le visa touristique.
Visas pour retraités en Thaïlande : Non-O, O-A et O-X (conditions 2026)Visas retraite thaïlandais Non-O, O-A et O-X : âge 50 ans et plus, montants de 800 000 ou 3 millions de bahts, assurance obligatoire, déclaration tous les 90 jours, re-entry permit et lien avec l'achat de condominium.