Héritage foncier par un conjoint étranger en Thaïlande : ce qui peut être hérité et la marche à suivre

Le paradoxe fondamental : un héritier existe, mais la propriété ne peut pas l'être

Lorsqu'un ressortissant thaïlandais décède, son conjoint étranger fait partie des héritiers légaux au même titre que les enfants. Cela découle expressément des dispositions successorales du Code civil et commercial thaïlandais (Civil and Commercial Code, ci-après 'CCC'). Le problème est ailleurs : la législation thaïlandaise relative aux terres interdit en principe aux étrangers de posséder des terres. Il en résulte un conflit de normes : le droit d'hériter existe, mais le droit de conserver la terre en pleine propriété est absent.

La loi résout ce conflit par un compromis. L'étranger hérite bien de la terre en qualité d'héritier légal, mais ne peut pas la conserver à son nom de façon permanente. La terre doit être cédée dans un délai imparti, et jusqu'à cette cession, une autorisation formelle du Ministre de l'Intérieur est en principe requise (en application du Code foncier, Land Code Act 1954).

Ce que la loi prévoit concernant l'ordre de succession

L'ordre des héritiers légaux est établi par le CCC. Le conjoint hérite conjointement avec les autres rangs, et sa part dépend des personnes encore en vie :

• En présence d'enfants : le conjoint survivant reçoit une part égale à celle d'un enfant.
• Absence d'enfants, mais survie des parents ou des frères et soeurs du défunt : le conjoint reçoit la moitié de la succession.
• Absence de descendants, de parents et de frères et soeurs : le conjoint hérite de l'intégralité des biens.

Il est important de distinguer les biens acquis en commun (sin somros) de la masse successorale. La moitié revenant au conjoint survivant est d'abord prélevée sur les biens communs des époux : il s'agit de sa propre propriété, et non d'un héritage. C'est seulement la moitié restante appartenant au défunt qui est partagée entre les héritiers. La part effective de l'étranger est donc souvent supérieure à ce qu'elle paraît à première vue.

Vous héritez de la terre, mais vous ne pouvez pas la conserver

La règle pratique essentielle est la suivante : l'étranger qui hérite d'une terre est tenu d'en disposer (vendre ou transférer à une personne thaïlandaise) dans un délai raisonnable, qui est en pratique de un an au maximum à compter du moment où le Département des terres a reconnu le droit. Si la terre n'est pas cédée dans ce délai, le Directeur général du Département des terres est formellement habilité à en disposer de manière forcée, les fonds obtenus étant reversés à l'étranger.

En pratique, cela signifie :

• Le droit de propriété sur la parcelle (souvent formalisé par un titre Chanote / Nor Sor 4) n'est pas inscrit au registre au nom de l'étranger à titre de propriété permanente.
• L'étranger perçoit la valeur économique de la terre, c'est-à-dire le produit de la vente, et non la parcelle elle-même.
• La vente peut être conclue au profit d'un acheteur thaïlandais ou, ce qui est courant, d'un autre héritier thaïlandais de la même famille.

Un point particulier mérite attention : si l'étranger a officiellement confirmé par écrit auprès du Département des terres que les fonds ayant servi à l'acquisition de la terre étaient les fonds personnels du conjoint thaïlandais (procédure standard lors du mariage avec un étranger), cela influe sur la manière dont les fonctionnaires interprètent ses droits lors de la succession.

Les bâtiments et les copropriétés relèvent d'un régime différent

L'interdiction porte uniquement sur la terre. Les constructions (maison, villa) sont juridiquement séparables du sol en droit thaïlandais, et un étranger peut hériter d'un bâtiment et le conserver en sa propriété, même si la terre sur laquelle il est édifié doit être cédée ou fait l'objet d'un bail de longue durée.

La situation est encore plus simple et plus favorable pour les copropriétés. Un appartement en copropriété (unit) est hérité par un étranger en pleine propriété (freehold), sous réserve du respect du quota global prévu par la loi sur les copropriétés : les étrangers ne peuvent détenir plus de 49 % de la superficie totale de l'immeuble (Condominium Act, article 19). Si, au moment de la succession, ce quota n'est pas dépassé dans l'immeuble concerné, l'héritier étranger enregistre l'appartement à son nom sans aucun délai de cession ni obligation de vente.

Par ailleurs, l'héritier étranger n'est en règle générale pas tenu d'importer des devises avec l'établissement d'une attestation bancaire FET (Foreign Exchange Transaction form, anciennement Tor Tor 3), laquelle est obligatoire lors de l'achat ordinaire d'un appartement en copropriété par un étranger avec des fonds provenant de l'étranger. La succession constitue un mode d'acquisition autonome du droit, et non un achat.

Comparaison : ce qu'hérite le conjoint étranger

Pourquoi un testament est nécessaire

En l'absence de testament, la dévolution s'opère par voie légale et la part de l'étranger est déterminée automatiquement, mais en ce qui concerne la terre, il se heurtera de toute façon au délai d'un an pour procéder à la vente. Un testament (thaïlandais, établi conformément aux règles du CCC) ne supprime pas l'interdiction foncière, mais permet de :

• désigner à l'avance que la terre reviendra aux héritiers thaïlandais, et que le conjoint étranger recevra la maison, l'appartement en copropriété, les liquidités ou un droit de résidence à vie (usufruit, servitude d'habitation) ;
• nommer un exécuteur testamentaire et simplifier la procédure devant le tribunal ;
• éviter les litiges entre héritiers et de longues négociations.

Les constructions alternatives utilisées par les familles thaïlandaises du vivant du conjoint thaïlandais sont les suivantes : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance viager du terrain, inscrit sur le titre) et le bail de longue durée du terrain au profit du conjoint étranger. Ces mécanismes ne confèrent pas de propriété, mais garantissent une occupation sécurisée après le décès du conjoint thaïlandais.

Points à vérifier et aspects auxquels prêter attention

• Nature du bien. Les règles applicables au terrain, au bâtiment et à l'appartement en copropriété sont différentes : analysez la succession selon sa composition.
• Quota de 49 % atteint ou non dans la copropriété concernée à la date de la succession : cela conditionne la possibilité de conserver l'appartement.
• Délai de cession du terrain (environ un an) et identité de l'héritier thaïlandais susceptible d'en être l'acheteur : à planifier à l'avance.
• Biens communs. Votre moitié du sin somros est d'abord prélevée, et seul le solde est transmis par voie successorale : cela influe sur les parts respectives.
• Existence d'un testament thaïlandais et désignation d'un exécuteur testamentaire : cela simplifie considérablement les formalités.
• Usufruit ou bail de longue durée portant sur le terrain, constitués du vivant du conjoint : c'est la meilleure protection du droit d'occupation.
• Documents de titre (Chanote / Nor Sor 4) et enregistrements du Département des terres : à vérifier avant d'entamer la procédure.
• Un avocat local spécialisé est indispensable : les formulations au Département des terres sont interprétées à la discrétion des fonctionnaires.