Héritage d'un appartement en copropriété par un étranger en Thaïlande : quota de 49 %, délais et formulaire FET

L'essentiel en deux mots

Le droit d'un étranger sur un appartement dans une copropriété en Thaïlande est un droit personnel, obtenu en remplissant les conditions prévues par la loi. Au décès du propriétaire, ce droit ne se transfère pas automatiquement à un autre étranger. Un héritier étranger peut effectivement hériter de l'unité - que ce soit par testament ou ab intestat - mais pour enregistrer le droit de propriété à son nom auprès du Département foncier (Land Department), il doit lui-même satisfaire aux exigences de la loi sur les copropriétés (Condominium Act B.E. 2522, article §19). S'il ne remplit pas ces conditions, l'appartement hérité devra être vendu.

C'est la différence fondamentale avec la logique juridique européenne habituelle : la succession 's'ouvre', mais il n'est possible de conserver un bien immobilier thaïlandais en propriété étrangère que si l'héritier dispose lui-même d'un fondement légal.

Quels étrangers ont le droit de posséder une unité

L'article §19 énumère une liste limitative de catégories d'étrangers (personnes physiques et morales) autorisés à enregistrer un droit de propriété sur un appartement en copropriété :

• les étrangers titulaires d'un permis de résidence permanente en vertu de la législation sur l'immigration ;
• les étrangers entrés dans le pays dans le cadre de la promotion des investissements (BOI) ;
• les personnes morales assimilées à des étrangers en vertu des §97-98 du Code foncier et constituées conformément aux lois thaïlandaises ;
• les personnes morales étrangères titulaires d'un certificat d'investissement (promotion certificate) ;
• les étrangers (et les personnes morales qui leur sont assimilées) ayant importé des devises étrangères dans le pays ou ayant effectué des retraits depuis un compte de non-résident en bahts ou depuis un compte en devises.

La cinquième catégorie est la plus répandue dans la pratique. C'est par elle que la majorité des investisseurs privés achètent des appartements, et c'est elle qui requiert une justification documentaire de l'origine des fonds.

Héritier qualifié et héritier non qualifié

La loi divise les héritiers en deux groupes, et c'est de l'appartenance à l'un ou l'autre que dépend l'ensemble de la procédure ultérieure.

L'héritier qualifié est celui qui relève lui-même de l'une des catégories de l'article §19. L'article §19/5 l'autorise à enregistrer l'appartement hérité à son nom - mais sous une condition stricte : la part étrangère cumulée dans cet immeuble particulier ne doit pas dépasser 49 % de la superficie totale de toutes les unités (quota établi à l'article §19/2 bis). La disposition §19/5 s'applique aux héritiers testamentaires comme aux héritiers ab intestat, ainsi qu'aux personnes ayant reçu l'unité 'd'une autre manière' - par exemple, par donation.

L'héritier non qualifié est un étranger ne relevant d'aucune des cinq catégories de l'article §19. En vertu de l'article §19/7, il est tenu de :

• notifier par écrit le fonctionnaire compétent dans un délai de 60 jours à compter de la date d'acquisition du droit de propriété ;
• vendre (aliéner) l'unité dans un délai d'un an à compter du moment de l'héritage.

Autrement dit, il peut formellement hériter de l'appartement, mais ne peut pas le conserver en tant qu'étranger.

Comparaison des deux scénarios

Notez ce point important : même un héritier qualifié peut se trouver dans l'impossibilité d'enregistrer l'unité à son nom si, ce faisant, la part étrangère dans l'immeuble dépasse 49 %. Dans ce cas, la solution est la même : la vente.

Rôle du formulaire FET (Tor Tor 3)

Si l'héritier prétend au statut de qualifié au titre de la cinquième catégorie de l'article §19 (par importation de devises), il ne lui suffit pas de le déclarer. Il doit justifier que des devises étrangères ont été introduites en Thaïlande pour un montant au moins égal à la valeur estimée (officielle) de l'appartement. La preuve en est le formulaire FET (Foreign Exchange Transaction Form, anciennement dénommé Tor Tor 3) - document bancaire attestant l'opération de change.

La logique pratique est simple : le nouveau droit de propriété étrangère est 'rattaché' à une nouvelle transaction en devises. L'ancien formulaire FET de l'ancien propriétaire ne s'applique pas à l'héritier - celui-ci justifie le fondement de sa propriété par ses propres documents.

Ce qui se passe lors de la vente de l'unité héritée

Si l'héritier est tenu de vendre (en vertu de §19/7 ou en raison de l'épuisement du quota), il convient de garder à l'esprit que :

• le délai court à compter de la date d'acquisition du droit de propriété par voie successorale, et non à compter de la date à laquelle l'héritier a eu connaissance de la succession ;
• jusqu'à la vente, l'héritier demeure propriétaire légal et peut disposer du bien, mais il ne peut pas le conserver indéfiniment en propriété étrangère ;
• l'acheteur peut être un ressortissant thaïlandais (le quota ne le concerne pas) ou un étranger qualifié dans la limite des 49 % disponibles.

Testament et ordre de succession

L'héritage d'une unité peut intervenir par testament (testamentary) ou par la loi en l'absence de testament (intestate). L'existence d'un testament rédigé conformément aux règles thaïlandaises simplifie et accélère sensiblement la procédure devant le tribunal et auprès du Département foncier, en particulier lorsqu'il y a plusieurs héritiers ou que parmi eux se trouvent des étrangers ayant des statuts différents au regard de l'article §19. Le testament lui-même ne supprime toutefois ni les exigences de l'article §19, ni le quota de 49 % : il détermine à qui le droit est transmis, mais ne dispense pas l'héritier de la nécessité de satisfaire à ce droit.

Points à vérifier et points d'attention

• Votre propre statut au regard de §19. Déterminez à l'avance si vous (ou vos héritiers) relevez d'au moins l'une des cinq catégories - c'est de cela que dépend la possibilité de conserver l'unité.
• Part étrangère actuelle dans l'immeuble. Demandez au gestionnaire de l'immeuble les données sur le remplissage du quota de 49 % - sans réserve 'étrangère' disponible, aucun réenregistrement n'est possible.
• Formulaire FET. Conservez les originaux des documents de change relatifs à l'achat ; l'héritier relevant de la cinquième catégorie devra justifier de sa propre importation de devises.
• Délais. Si vous êtes un héritier non qualifié : 60 jours pour la notification et 1 an pour la vente ; ne manquez pas le point de départ du délai, qui court à compter de la date d'acquisition.
• Testament régi par le droit thaïlandais pour les actifs thaïlandais - distinct du testament établi dans le pays de citoyenneté.
• Impôts et frais liés à l'enregistrement de la succession et à la vente ultérieure : à anticiper dès le départ dans vos calculs.