Наследование кондоминиума иностранцем в Таиланде: квота 49%, сроки и FET-форма

Главное в двух словах

Право иностранца на квартиру в кондоминиуме Таиланда - это персональное право, которое он получил, выполнив условия закона. После смерти владельца оно не переходит автоматически к другому иностранцу. Наследник-иностранец действительно может унаследовать юнит - и по завещанию, и по закону, - но чтобы зарегистрировать право собственности на своё имя в Земельном департаменте (Land Department), он сам обязан соответствовать требованиям Закона о кондоминиумах (Condominium Act B.E. 2522, статья §19). Если он этим требованиям не отвечает, унаследованную квартиру придётся продать.

Это ключевое отличие от привычной европейской логики: наследство «открывается», но удержать таиландскую недвижимость в иностранном владении можно только при наличии у наследника собственного законного основания.

Кто из иностранцев имеет право владеть юнитом

Статья §19 перечисляет закрытый список категорий иностранцев (физических и юридических лиц), которым разрешено регистрировать право собственности на квартиру в кондоминиуме:

• иностранцы, имеющие постоянный вид на жительство по иммиграционному законодательству;
• иностранцы, въехавшие в страну по линии поощрения инвестиций (BOI);
• юридические лица, приравненные к иностранным по §97-98 Земельного кодекса и зарегистрированные по законам Таиланда;
• иностранные юридические лица с инвестиционным сертификатом (promotion certificate);
• иностранцы (и приравненные к ним юрлица), которые ввезли в страну иностранную валюту либо сняли средства со счёта нерезидента в батах или с валютного счёта.

Пятая категория - самая массовая на практике. Именно по ней покупают квартиры большинство частных инвесторов, и именно она требует документального подтверждения происхождения денег.

Квалифицированный и неквалифицированный наследник

Закон делит наследников на две группы, и от того, в какую попадает человек, зависит вся дальнейшая процедура.

Квалифицированный наследник - тот, кто сам подпадает под одну из категорий §19. Статья §19/5 разрешает ему зарегистрировать унаследованную квартиру на себя - но при одном жёстком условии: совокупная доля иностранного владения в этом конкретном здании не должна превысить 49% от общей площади всех юнитов (квота закреплена в §19/2 bis). Норма §19/5 распространяется на наследников и по завещанию, и по закону, и на получивших юнит «иным образом» - например, в дар.

Неквалифицированный наследник - иностранец, не входящий ни в одну из пяти категорий §19. По статье §19/7 он обязан:

• письменно уведомить уполномоченное должностное лицо в течение 60 дней с даты приобретения права собственности;
• продать (произвести отчуждение) юнита в течение одного года с момента наследования.

То есть унаследовать квартиру он формально может, а вот оставить её за собой как иностранец - нет.

Сравнение двух сценариев

Обратите внимание на нюанс: даже квалифицированный наследник может оказаться в положении, когда зарегистрировать юнит на себя нельзя, - если из-за этого иностранная доля в здании перевалит за 49%. Тогда выход тот же: продажа.

Роль FET-формы (Tor Tor 3)

Если наследник претендует на статус квалифицированного по пятой категории §19 (через ввоз валюты), ему недостаточно просто заявить об этом. Нужно подтвердить, что в Таиланд была заведена иностранная валюта на сумму не ниже оценочной (государственной) стоимости квартиры. Доказательством служит FET-форма (Foreign Exchange Transaction Form, прежнее название - Tor Tor 3) - банковский документ о валютной операции.

Практический смысл прост: новое право иностранного владения «привязывается» к новой валютной транзакции. Старая FET-форма прежнего собственника на наследника не распространяется - он подтверждает основание владения своими документами.

Что происходит с продажей унаследованного юнита

Если наследник обязан продать (по §19/7 либо из-за исчерпанной квоты), важно помнить:

• срок отсчитывается от даты приобретения права собственности по наследству, а не от даты, когда наследник узнал о наследстве;
• до продажи наследник остаётся законным владельцем и вправе распоряжаться объектом, но удержать его в иностранном владении бессрочно нельзя;
• покупателем может быть как таиландский гражданин (квота на него не влияет), так и квалифицированный иностранец в рамках доступных 49%.

Завещание и порядок наследования

Унаследовать юнит можно по завещанию (testamentary) и по закону при его отсутствии (intestate). Наличие завещания, составленного по таиландским правилам, заметно упрощает и ускоряет процедуру в суде и в Земельном департаменте, особенно когда наследников несколько или среди них есть иностранцы с разным статусом по §19. Само завещание, однако, не отменяет ни требований §19, ни квоты 49%: оно определяет, кому переходит право, но не освобождает наследника от необходимости этому праву соответствовать.

Что проверить / на что обратить внимание

• Свой статус по §19. Определите заранее, попадаете ли вы (или ваши наследники) хотя бы в одну из пяти категорий - от этого зависит, можно ли оставить юнит за собой.
• Текущая иностранная доля в здании. Запросите у управляющей компании данные о заполнении квоты 49% - без свободного «иностранного» резерва перерегистрация невозможна.
• FET-форма. Сохраняйте оригиналы валютных документов на покупку; наследнику по пятой категории понадобится подтверждение собственного ввоза валюты.
• Сроки. Если вы неквалифицированный наследник - 60 дней на уведомление и 1 год на продажу; не пропустите отсчёт от даты приобретения.
• Завещание по таиландскому праву на таиландские активы - отдельно от завещания в стране гражданства.
• Налоги и сборы при регистрации наследства и последующей продаже учитывайте заранее в расчёте.