Успадкування землі подружжям-іноземцем у Таїланді: що можна успадкувати і що з цим робити

Головний парадокс: спадкоємець є, а права власності бути не може

Коли громадянин Таїланду помирає, його чоловік або дружина-іноземець входить до кола законних спадкоємців нарівні з дітьми. Це прямо випливає з норм про спадкування Цивільного і торгового кодексу Таїланду (Civil and Commercial Code, далі - CCC). Проблема в іншому: тайське земельне законодавство принципово забороняє іноземцям володіти землею. Виникає колізія: право успадкувати є, а право залишити землю у власності відсутнє.

Закон вирішує цю колізію компромісом. Іноземець справді успадковує землю як законний спадкоємець, але не може зберегти її на своє ім'я на постійній основі. Земля має бути відчужена у встановлений строк, а до цього формально потрібен дозвіл Міністра внутрішніх справ (відповідно до Земельного кодексу, Land Code Act 1954).

Що каже закон про порядок спадкування

Черговість спадкоємців за законом встановлена у CCC. Чоловік або дружина успадковують спільно з іншими чергами, і їхня частка залежить від того, хто ще живий:

• Є діти - той із подружжя, що пережив іншого, отримує частку, рівну частці однієї дитини.
• Дітей немає, але живі батьки або брати і сестри померлого - той із подружжя, що пережив іншого, отримує половину спадщини.
• Немає ні низхідних, ні батьків, ні братів і сестер - той із подружжя, що пережив іншого, успадковує все майно.

Важливо розрізняти спільно нажите майно (sin somros) і спадкову масу. Спочатку із спільного майна подружжя виділяється половина того з них, хто пережив іншого, - це його власність, а не спадщина. І лише половина, що залишилася після померлого, розподіляється між спадкоємцями. Тому реальна частка іноземця нерідко виявляється більшою, ніж здається на перший погляд.

Землю успадковуєте - залишити у власності не дозволять

Ключове практичне правило: іноземець, який успадкував землю, зобов'язаний розпорядитися нею (продати або передати тайській особі) протягом розумного строку, який на практиці становить до одного року з моменту, коли Земельний департамент визнав це право. Якщо за цей строк земля не відчужена, формально Генеральний директор Земельного департаменту має право розпорядитися нею примусово з виплатою іноземцю отриманих коштів.

На практиці це означає:

• Право власності на земельну ділянку (найчастіше оформлене титулом Chanote / Nor Sor 4) на іноземця до реєстру для постійного володіння не вносять.
• Іноземець отримує економічну цінність землі - кошти від продажу, а не саму ділянку.
• Продаж можливий тайському покупцю або, що поширено, іншому тайському спадкоємцю тієї самої родини.

Окремий нюанс: якщо іноземець раніше офіційно письмово підтверджував у Земельному департаменті, що кошти на купівлю землі були особистими коштами тайського подружжя (стандартна процедура під час укладення шлюбу з іноземцем), це впливає на те, як чиновники тлумачать його права при спадкуванні.

А будова і кондомініум - інша справа

Заборона стосується саме землі. Будови (будинок, вілла) юридично відокремлені від землі в тайському праві, і будівлю іноземець має право успадкувати та зберегти у власності, навіть якщо сама земля під нею має бути відчужена або перебуває в довгостроковій оренді.

З кондомініумами все ще простіше і сприятливіше. Квартира в кондомініумі (unit) успадковується іноземцем у повну власність (freehold) - за умови дотримання загальної квоти Закону про кондомініуми: іноземці можуть володіти не більш ніж 49% сукупної площі будівлі (Condominium Act, §19). Якщо на момент спадкування ця квота в конкретному будинку не перевищена, іноземець-спадкоємець реєструє квартиру на себе без жодних річних строків і продажів.

При цьому для іноземця-спадкоємця, як правило, не вимагається ввезення валюти з оформленням банківської довідки FET (Foreign Exchange Transaction form, колишня Tor Tor 3), яка є обов'язковою при звичайній купівлі кондо іноземцем за кошти з-за кордону. Спадкування є самостійною підставою виникнення права, а не купівлею.

Порівняння: що успадковує іноземний чоловік або дружина

Навіщо потрібен заповіт

Без заповіту розподіл відбувається за законом, і частка іноземця визначається автоматично - але саме щодо землі він усе одно натрапить на річний строк для продажу. Заповіт (тайський, складений за правилами CCC) не скасовує земельну заборону, але дозволяє:

• заздалегідь визначити, що земля переходить тайським спадкоємцям, а іноземному чоловіку або дружині - будинок, кондо, кошти або право довічного проживання (usufruct, сервітут проживання);
• призначити виконавця заповіту і спростити процедуру в суді;
• уникнути спорів між спадкоємцями і тривалого погодження.

Альтернативні конструкції, які тайські родини використовують за життя: узуфрукт (право довічного користування землею, реєструється на титулі) і довгострокова оренда землі на користь іноземного чоловіка або дружини. Вони не дають права власності, але забезпечують захищене проживання після смерті тайського подружжя.

Що перевірити і на що звернути увагу

• Тип об'єкта. Земля, будова і кондо підпорядковуються різним правилам - розберіть спадщину за складом.
• Чи вичерпана 49%-квота в конкретному кондомініумі на дату спадкування - від цього залежить, чи зможете ви залишити квартиру собі.
• Строк відчуження землі (близько року) і хто з тайських спадкоємців може стати покупцем - плануйте заздалегідь.
• Спільне майно. Спочатку виділяється ваша половина sin somros, і лише залишок успадковується - це впливає на частки.
• Наявність тайського заповіту і призначеного виконавця - суттєво спрощує оформлення.
• Узуфрукт або довгострокова оренда землі, оформлені за життя подружжя, - найкращий захист права проживання.
• Документи за титулом (Chanote / Nor Sor 4) і записи Земельного департаменту - перевірте до початку процедури.
• Місцевий профільний юрист є обов'язковим: формулювання в Земельному департаменті тлумачаться на розсуд чиновників.