Успадкування кондомініуму іноземцем у Таїланді: квота 49%, строки та форма FET

Головне коротко

Право іноземця на квартиру в кондомініумі Таїланду - це персональне право, яке він отримав, виконавши умови закону. Після смерті власника воно не переходить автоматично до іншого іноземця. Спадкоємець-іноземець дійсно може успадкувати юніт - і за заповітом, і за законом, - але щоб зареєструвати право власності на своє ім'я в Земельному департаменті (Land Department), він сам зобов'язаний відповідати вимогам Закону про кондомініуми (Condominium Act B.E. 2522, стаття §19). Якщо він цим вимогам не відповідає, успадковану квартиру доведеться продати.

Це ключова відмінність від звичної європейської логіки: спадщина 'відкривається', але утримати таїландську нерухомість в іноземному володінні можна лише за наявності у спадкоємця власної законної підстави.

Хто з іноземців має право володіти юнітом

Стаття §19 містить вичерпний перелік категорій іноземців (фізичних і юридичних осіб), яким дозволено реєструвати право власності на квартиру в кондомініумі:

• іноземці, які мають постійний вид на проживання відповідно до імміграційного законодавства;
• іноземці, які в'їхали до країни в рамках заохочення інвестицій (BOI);
• юридичні особи, прирівняні до іноземних за §97-98 Земельного кодексу та зареєстровані за законами Таїланду;
• іноземні юридичні особи з інвестиційним сертифікатом (promotion certificate);
• іноземці (і прирівняні до них юридичні особи), які ввезли до країни іноземну валюту або зняли кошти з рахунку нерезидента в батах чи з валютного рахунку.

П'ята категорія - найпоширеніша на практиці. Саме за нею купують квартири більшість приватних інвесторів, і саме вона потребує документального підтвердження походження коштів.

Кваліфікований і некваліфікований спадкоємець

Закон поділяє спадкоємців на дві групи, і від того, до якої потрапляє особа, залежить уся подальша процедура.

Кваліфікований спадкоємець - той, хто сам підпадає під одну з категорій §19. Стаття §19/5 дозволяє йому зареєструвати успадковану квартиру на себе - але за однієї жорсткої умови: сукупна частка іноземного володіння в цій конкретній будівлі не повинна перевищувати 49% від загальної площі всіх юнітів (квота закріплена в §19/2 bis). Норма §19/5 поширюється на спадкоємців і за заповітом, і за законом, і на тих, хто отримав юніт 'в інший спосіб' - наприклад, у дарунок.

Некваліфікований спадкоємець - іноземець, який не належить до жодної з п'яти категорій §19. За статтею §19/7 він зобов'язаний:

• письмово повідомити уповноважену посадову особу протягом 60 днів з дати набуття права власності;
• продати (здійснити відчуження) юніт протягом одного року з моменту успадкування.

Тобто успадкувати квартиру він формально може, а от залишити її за собою як іноземець - ні.

Порівняння двох сценаріїв

Зверніть увагу на нюанс: навіть кваліфікований спадкоємець може опинитися в ситуації, коли зареєструвати юніт на себе неможливо, - якщо через це іноземна частка в будівлі перевищить 49%. Тоді вихід той самий: продаж.

Роль форми FET (Tor Tor 3)

Якщо спадкоємець претендує на статус кваліфікованого за п'ятою категорією §19 (через ввезення валюти), йому недостатньо просто заявити про це. Потрібно підтвердити, що до Таїланду була переведена іноземна валюта на суму не нижче оціночної (державної) вартості квартири. Доказом слугує форма FET (Foreign Exchange Transaction Form, попередня назва - Tor Tor 3) - банківський документ про валютну операцію.

Практичний зміст простий: нове право іноземного володіння 'прив'язується' до нової валютної транзакції. Стара форма FET попереднього власника на спадкоємця не поширюється - він підтверджує підставу володіння власними документами.

Що відбувається з продажем успадкованого юніту

Якщо спадкоємець зобов'язаний продати (за §19/7 або через вичерпану квоту), важливо пам'ятати:

• строк відраховується від дати набуття права власності в порядку спадкування, а не від дати, коли спадкоємець дізнався про спадщину;
• до продажу спадкоємець залишається законним власником і має право розпоряджатися об'єктом, але утримувати його в іноземному володінні безстроково не можна;
• покупцем може бути як громадянин Таїланду (квота на нього не впливає), так і кваліфікований іноземець у межах доступних 49%.

Заповіт і порядок спадкування

Успадкувати юніт можна за заповітом (testamentary) і за законом за його відсутності (intestate). Наявність заповіту, складеного за таїландськими правилами, помітно спрощує та прискорює процедуру в суді й у Земельному департаменті, особливо коли спадкоємців кілька або серед них є іноземці з різним статусом за §19. Сам заповіт, однак, не скасовує ні вимог §19, ні квоти 49%: він визначає, кому переходить право, але не звільняє спадкоємця від необхідності цьому праву відповідати.

Що перевірити і на що звернути увагу

• Власний статус за §19. Визначте заздалегідь, чи підпадаєте ви (або ваші спадкоємці) хоча б під одну з п'яти категорій - від цього залежить, чи можна залишити юніт за собою.
• Поточна іноземна частка в будівлі. Запросіть у керуючої компанії дані про заповнення квоти 49% - без вільного 'іноземного' резерву перереєстрація неможлива.
• Форма FET. Зберігайте оригінали валютних документів на купівлю; спадкоємцю за п'ятою категорією знадобиться підтвердження власного ввезення валюти.
• Строки. Якщо ви некваліфікований спадкоємець - 60 днів на повідомлення і 1 рік на продаж; не пропустіть відлік від дати набуття права власності.
• Заповіт за таїландським правом на таїландські активи - окремо від заповіту в країні громадянства.
• Податки та збори при реєстрації спадщини та подальшому продажу враховуйте заздалегідь у розрахунку.