Achat d'un terrain au nom du conjoint thaïlandais : quels risques et comment protéger son investissement
En bref
Un étranger ne peut pas être propriétaire d'un terrain en Thaïlande, et l'enregistrement au nom du conjoint thaïlandais engendre des risques réels. Nous analysons la mécanique juridique, l'usufruit, le superficie et le bail comme moyens de protection.
Pourquoi le terrain est enregistré au nom du conjoint thaïlandais
Un étranger ne peut pas être propriétaire d'un terrain en Thaïlande - c'est la restriction fondamentale du Code foncier. Dans les couples mixtes, le terrain (et souvent le terrain avec la maison) est donc enregistré au nom du citoyen ou de la citoyenne thaïlandais(e). La transaction se réalise, mais la construction juridique qui la sous-tend est plus complexe qu'il n'y paraît, et c'est précisément là que le conjoint étranger risque de se retrouver sans rien.
L'étape clé se déroule au Bureau foncier (Land Office). Pour enregistrer un terrain au nom d'un conjoint thaïlandais marié à un étranger, le fonctionnaire exige une déclaration conjointe du couple ou la confirmation que les fonds utilisés pour l'achat sont des fonds personnels de la partie thaïlandaise. En signant cette déclaration, l'étranger affirme en substance que le bien est acquis en tant que propriété personnelle du conjoint thaïlandais (Sin Suan Tua), et non en tant que bien commun (Sin Somros).
Ce que cela signifie en pratique
Les conséquences de cette déclaration pour l'étranger sont sévères. Si le terrain est enregistré comme propriété personnelle du conjoint thaïlandais :
- le conjoint étranger ne détient aucun droit réel sur ce bien ;
- le conjoint thaïlandais peut vendre, hypothéquer, échanger ou donner le terrain sans le consentement de l'étranger ;
- en cas de divorce, ce bien n'est formellement pas soumis au partage en tant que propriété commune.
L'administration des biens communs au titre de l'article 1476 du Code civil et commercial (CCC) requiert le consentement des deux époux. Mais un terrain enregistré comme propriété personnelle de l'un d'eux ne relève pas de cette règle - seul le titulaire du titre peut en disposer.
La présomption de communauté et la décision de la Cour suprême
Il existe une nuance qui joue en faveur de l'étranger. En vertu de l'article 1474 du CCC, tout bien acquis pendant le mariage est présumé commun, sauf preuve qu'il a été acheté avec des fonds personnels. Autrement dit, la déclaration au Bureau foncier n'est pas un verdict automatique.
La Cour suprême de Thaïlande, dans sa décision n° 1523-2565 (2022), a expressément précisé que la lettre de confirmation signée par les époux lors de l'enregistrement constitue une formalité administrative. Elle ne détermine pas automatiquement le statut juridique du bien au regard de l'article 1474 et ne supplante pas les dispositions du Code relatives au régime matrimonial. Si l'étranger prouve que le terrain a été acheté avec ses propres fonds, le tribunal peut en tenir compte lors du divorce - mais généralement sous la forme d'une compensation financière, et non par un transfert de propriété du terrain.
Il convient de souligner que, même si le tribunal attribue le terrain à l'étranger, celui-ci ne pourra pas en être propriétaire. La loi lui accorde un an pour le vendre, la détention directe d'un terrain par un étranger étant interdite.
Pourquoi le contrat de mariage ne suffit pas
Nombreux sont ceux qui comptent sur le contrat de mariage. Or l'article 1469 du CCC frappe de nullité les conventions patrimoniales conclues entre époux pendant le mariage, qui peuvent être contestées. Le contrat prénuptial (prenup) ne supprime pas non plus l'interdiction pour l'étranger de posséder un terrain : il régit la répartition des actifs, mais ne contourne pas le Code foncier. Les conventions postérieures au mariage sont dans les faits inopérantes en droit thaïlandais.
Conclusion : les promesses contractuelles entre époux ne constituent pas une protection suffisante. Il faut des droits réels autonomes, enregistrés au Bureau foncier.
Les outils de protection du conjoint étranger
Le droit thaïlandais offre plusieurs mécanismes concrets. Ils sont inscrits au dos du Chanote (titre de propriété) au Bureau foncier.
| Instrument | Ce qu'il confère | Durée | Protection clé |
|---|---|---|---|
| Usufruit (Sitthi-kep-kin) | Droit viager d'usage et de perception des fruits | Jusqu'au décès de l'étranger | Le terrain ne peut être vendu 'libre de charges' - la charge demeure |
| Bail (CCC art. 540) | Droit d'usage contractuel | Jusqu'à 30 ans, enregistrable | Protège la jouissance à durée déterminée, survit au changement de propriétaire |
| Superficie (art. 1410) | Droit d'édifier et de posséder une construction sur le terrain d'autrui | Jusqu'à 30 ans ou viager | La maison est juridiquement dissociée du terrain |
| Enregistrement séparé de la maison | La maison est enregistrée indépendamment du terrain | Sans limitation de durée | La construction est un bien commun ou personnel de l'étranger |
L'outil le plus puissant est l'usufruit : il peut être viager et, tant qu'il est enregistré, le conjoint thaïlandais ne peut pas vendre le terrain librement - l'acquéreur recevrait un bien grevé d'une charge, ce qui bloque en pratique toute transaction. L'usufruit n'est pas automatiquement révoqué par le divorce.
Le bail au titre de l'article 540 du CCC est fiable pour une jouissance à durée déterminée et demeure valable en cas de vente du terrain. La superficie et l'enregistrement séparé de la maison permettent à l'étranger de posséder la construction, même lorsque le terrain sur lequel elle est édifiée appartient à autrui.
Une alternative à l'ensemble de cette construction est la copropriété (condominium) : un étranger peut être propriétaire d'un appartement dans la limite de 49 % de la surface de l'immeuble en vertu du Condominium Act, sous réserve d'un virement depuis l'étranger accompagné du formulaire FET (Tor.Tor.3). Cette solution élimine entièrement le risque lié à la situation matrimoniale.
Points à vérifier et éléments auxquels prêter attention
- Ne signez pas la déclaration sans en comprendre la portée. La déclaration au Bureau foncier attestant des 'fonds personnels' du conjoint fragilise votre position - sachez ce que vous signez.
- Enregistrez votre droit réel immédiatement. L'usufruit ou le bail (art. 540) sont inscrits le jour de la transaction sur le même Chanote. Remettre à plus tard, c'est se priver de protection.
- Vérifiez le Chanote. Assurez-vous que le titre est clean, exempt de charges existantes, d'hypothèques et de servitudes.
- Documentez l'origine des fonds. Virements bancaires, formulaires FET, justificatifs de paiement - ce sont des preuves utiles en cas de litige au titre de l'article 1474.
- Enregistrez la maison séparément. La construction et le terrain peuvent être dissociés juridiquement - utilisez cette possibilité.
- Ne comptez pas sur le contrat de mariage pour le terrain. L'article 1469 rend les conventions matrimoniales vulnérables ; des droits enregistrés sont indispensables.
- Envisagez la copropriété. Si l'objectif est la propriété sans risque, le quota de 49 % et le formulaire Tor.Tor.3 apportent une réponse directe.
- Faites appel à un avocat indépendant. Non pas celui proposé par le vendeur ou l'agence, mais votre propre conseil.
Ces informations sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique. Consultez un avocat agréé avant toute transaction.