Le contrat de mariage en Thaïlande et l'immobilier : ce qui protège réellement l'étranger

Pourquoi l'étranger doit comprendre le régime matrimonial des biens

En Thaïlande, les relations matrimoniales et la détention de biens immobiliers sont étroitement liées, mais la logique qui les gouverne diffère de celle en vigueur en Russie ou en Europe. L'étranger ne peut pas faire enregistrer un terrain à son nom, de sorte que dans le cadre d'un mariage avec un ressortissant thaïlandais, la parcelle est le plus souvent inscrite au nom du conjoint thaïlandais. Cela soulève une question naturelle : que devient la maison et l'argent investi dans l'achat en cas de divorce ou de conflit ? Le contrat de mariage est l'un des instruments disponibles, mais il est loin d'être le plus puissant, et il importe d'en comprendre les limites réelles.

Les deux régimes de biens : Sin Suan Tua et Sin Somros

Le Code civil et commercial thaïlandais (CCC) répartit les biens des époux en deux catégories.

• Sin Suan Tua : biens personnels. Cette catégorie comprend tout ce qui appartenait à une personne avant le mariage, ainsi que les dons et successions reçus à titre personnel. Seul le propriétaire dispose de ses biens personnels.
• Sin Somros : biens communs (matrimoniaux). Il s'agit des actifs acquis pendant le mariage avec des fonds communs, ainsi que des revenus tirés des biens personnels. Les époux en assurent la gestion conjointement.

Point essentiel : le contrat de mariage ne peut régir que la gestion des biens communs (Sin Somros). Le régime de détention et de disposition des biens personnels ne peut pas être modifié par contrat, ceux-ci demeurant toujours sous le contrôle de leur propriétaire. Il serait donc illusoire d'espérer qu'un contrat de mariage 'attribue' à l'étranger une quote-part dans un terrain enregistré comme bien personnel du conjoint thaïlandais.

L'enregistrement d'un terrain dans le cadre d'un mariage mixte

Lorsqu'un ressortissant thaïlandais achète un terrain alors qu'il est marié à un étranger, le Département foncier exige généralement une déclaration conjointe (letter of confirmation). Par ce document, les époux confirment que les fonds ayant servi à l'acquisition constituent le bien personnel du conjoint thaïlandais et non des fonds communs ni des fonds apportés par l'étranger. À la suite de cette déclaration, le terrain est enregistré en tant que Sin Suan Tua de la partie thaïlandaise.

La conséquence est directe : en vertu des règles du droit de la famille, le conjoint étranger n'acquiert aucun droit de propriété sur ce terrain et ne peut pas s'opposer à sa vente. Un contrat de mariage n'y change rien.

Les instruments effectifs de protection du conjoint étranger

La loi ne restreint l'étranger que dans la détention d'un terrain, et non des constructions qui y sont édifiées. La maison, en tant que bien immobilier, peut appartenir à l'étranger ou faire l'objet d'une copropriété. De là découlent des mécanismes de protection opérationnels.

1. Enregistrement distinct des droits sur la maison. Le terrain et la construction peuvent être enregistrés séparément. Si la maison est enregistrée en tant que bien commun (Sin Somros) ou en partie au nom du conjoint étranger, la partie thaïlandaise ne pourra plus vendre l'ensemble du bien sans le consentement du second époux. La disposition de référence est le § 1475 du CCC : lorsqu'un bien commun est un bien immobilier (voir § 456 du CCC) ou est assorti d'un titre de propriété, l'un ou l'autre des époux peut exiger que son nom figure sur le document en qualité de copropriétaire. La gestion d'un tel bien est régie par le § 1476 du CCC, qui soumet toute aliénation au consentement des deux époux.

2. Enregistrement d'un droit réel sur le terrain. L'étranger peut faire enregistrer à son nom :

• un usufruit (droit d'usage, généralement viager) sur un terrain bâti ;
• un droit de superficie (droit d'avoir une construction sur le terrain d'autrui), plus courant pour un terrain non bâti.

Ces droits sont enregistrés au Département foncier et grèvent le titre de propriété. Ils ne peuvent être levés sans le consentement de l'étranger que par décision de justice, et ce même en tenant compte de la règle générale autorisant les époux à contester les actes conclus entre eux pendant le mariage. C'est l'une des solutions les plus sûres lorsque les fonds investis dans l'achat proviennent des ressources personnelles de l'étranger.

Comparatif des instruments

Divorce et partage : l'origine des fonds

En cas de dissolution du mariage, les époux doivent établir le 'bilan' de leurs actifs. Les biens communs sont partagés par moitié par défaut ; en cas de litige, le tribunal procède à leur répartition en tenant compte des circonstances. Un aspect important souvent négligé : même si un terrain ou une maison est enregistré comme bien personnel du conjoint thaïlandais, mais a été effectivement financé par l'étranger, cette valeur est prise en compte lors du partage. La preuve documentaire de l'origine des fonds (virements bancaires, formulaires de change lors de l'importation de capitaux) présente donc un intérêt pratique direct.

Si l'acquisition porte sur un appartement en copropriété (condominium), la situation est plus simple : l'étranger peut détenir une unité directement, dans le cadre du quota de 49 % réservé aux étrangers prévu par la loi sur les copropriétés (Condominium Act). Pour ce type d'achat, les fonds sont généralement importés de l'étranger avec l'établissement d'un formulaire FET (anciennement Tor.Tor.3), ce qui à la fois ouvre le droit à l'enregistrement de l'unité au nom de l'étranger et établit l'origine des fonds en vue d'un éventuel partage.

Points à vérifier et points d'attention

• Définissez le régime des biens en amont. Rappel : le contrat de mariage ne régit que le Sin Somros ; il ne 'partage' pas un terrain qualifié de Sin Suan Tua.
• Conservez les preuves de l'origine des fonds : virements bancaires, formulaire FET pour les capitaux importés de l'étranger. Ces éléments sont déterminants en cas de litige lors du partage.
• Enregistrez la maison séparément ou en tant que bien commun (§ 1475) si vous investissez dans la construction.
• Envisagez un usufruit ou un droit de superficie sur le terrain : seule une décision de justice permet de les lever, ce qui constitue une protection solide.
• Pour un condominium, assurez-vous que l'unité entre dans le quota de 49 % et que le formulaire FET est établi à votre nom.
• Concluez le contrat de mariage avant l'enregistrement du mariage et faites-le enregistrer en même temps que celui-ci, faute de quoi il est nul.
• Vérifiez le texte de la déclaration conjointe au Département foncier : la formulation relative à l'origine des fonds influe sur vos droits ultérieurs.