L'usufruit entre époux thaïlandais et étranger : comment protéger le droit d'usage d'un bien immobilier

Pourquoi le conjoint étranger a besoin d'un usufruit

Lorsqu'une maison et un terrain en Thaïlande sont enregistrés au nom du conjoint thaïlandais, le partenaire étranger ne dispose formellement d'aucun droit sur ces biens. La terre est inaccessible à un étranger (Land Code), et l'achat conjoint ne fait pas de lui un copropriétaire du terrain : en cas de divorce ou de décès du conjoint thaïlandais, l'étranger risque de se retrouver sans logement et sans recours juridique.

L'usufruit (thaï : sidhi-kep-kin, anglais : usufruct, Code civil et commercial - CCC, §1417-1428) est un droit réel permettant d'user d'un bien immobilier appartenant à autrui et d'en percevoir les fruits. Il est enregistré au Département des terres en tant que charge sur le titre (par exemple, Chanote/Nor.Sor.4) et produit donc ses effets à l'égard des tiers, et non uniquement entre les époux.

Ce que l'usufruit confère concrètement

L'usufruitier (celui en faveur de qui le droit est constitué) obtient :

• le droit d'habiter la maison et d'user du terrain ;
• le droit d'administrer le bien et d'en percevoir les revenus, par exemple de le donner en location et de conserver les loyers ;
• le droit aux fruits (CCC §1417), qu'ils soient naturels (récoltes) ou civils (revenus locatifs).

Ce que l'usufruit ne confère pas :

• le droit de propriété ni le droit de vendre le bien, le titre demeurant au nom du conjoint thaïlandais ;
• le droit de transférer le terrain à un étranger en contournant la législation foncière.

Limitation pratique importante : un étranger ne peut pas enregistrer un bail excédant 3 ans sans autorisation spéciale. Autrement dit, même en qualité d'usufruitier, un étranger ne pourra pas enregistrer un bail de longue durée au Département des terres, cette restriction découlant des limitations applicables aux droits des étrangers et non de l'usufruit lui-même.

Durée : jusqu'à 30 ans ou à vie

L'usufruit est constitué soit pour une durée déterminée (30 ans au maximum, CCC §1418), soit à vie, c'est-à-dire pour la durée de vie de l'usufruitier. Dans tous les cas, le droit s'éteint au décès de celui en faveur de qui il a été constitué : l'usufruit est intransmissible par succession (CCC §1418, §1426).

Pour protéger le conjoint étranger, on opte généralement pour la formule viagère. La logique est simple : le conjoint thaïlandais demeure propriétaire et peut, par exemple, léguer la maison aux enfants communs de nationalité thaïlandaise, tandis que le conjoint étranger est assuré de jouir du logement jusqu'à la fin de sa vie. Au décès de l'usufruitier, la charge est levée et le propriétaire (ou ses héritiers) récupère le bien sans restriction.

L'usufruit peut également être constitué simultanément en faveur de plusieurs personnes.

Obligations et risque d'extinction du droit

L'usufruitier est tenu d'entretenir le bien et de le gérer avec le soin ordinaire d'un bon père de famille (CCC §1422-1423). Il est responsable de la dépréciation ou de la perte du bien, sauf s'il prouve que le dommage ne lui est pas imputable. Si, par suite d'une mauvaise gestion, la maison se dégrade ou perd de sa valeur, le propriétaire est en droit de demander l'extinction de l'usufruit. Les réparations courantes et l'entretien habituel incombent à l'usufruitier ; les dépenses importantes et la taxe foncière sont réparties selon les règles des §1424-1425.

Usufruit et régime matrimonial

Il existe ici une subtilité souvent négligée. Les biens acquis pendant le mariage relèvent par défaut de la communauté (sin somros, CCC §1474), et un terrain acheté avec les deniers du couple pourrait théoriquement être qualifié de bien commun. Mais un étranger n'étant pas autorisé à détenir un terrain, le conjoint thaïlandais signe généralement au Département des terres une déclaration attestant que les fonds sont ses biens propres (sin suan tua) et que le terrain ne constitue pas un bien commun. Cela lève l'obstacle à l'enregistrement, mais prive en pratique l'étranger de toute part dans le terrain. C'est précisément pourquoi un usufruit constitué séparément devient le principal instrument de protection, et parfois le seul.

Usufruit, superficie, droit d'habitation et bail : comparaison

Pour un couple qui envisage de construire une maison sur le terrain du conjoint thaïlandais, la superficie est souvent plus appropriée : elle consacre le droit de disposer de sa propre construction sur le terrain d'autrui. L'usufruit est en revanche plus efficace lorsque le bien est déjà bâti et qu'il convient d'en assurer la jouissance et les revenus.

Points de vérification et points d'attention

• Enregistrement au Département des terres. Un usufruit non inscrit sur le titre n'est qu'un accord entre époux ; il est inopposable aux héritiers et aux acquéreurs.
• Formulation de la durée. Pour une protection optimale, choisissez la mention ' à vie ' (throughout life) plutôt qu'une durée fixe de 30 ans.
• Vérification du titre. L'usufruit est fiable sur un Chanote et un Nor.Sor.4 ; sur des documents de droits moins solides, l'enregistrement peut s'avérer impossible.
• Charges existantes. Demandez un extrait : une hypothèque ou d'autres droits peuvent restreindre l'usufruit.
• Déclaration de fonds propres. Assurez-vous de comprendre ce que le conjoint thaïlandais signe lors de l'achat : cette déclaration exclut le terrain de la communauté.
• Construction. Si vous envisagez de construire, examinez la possibilité de constituer un droit de superficie à la place ou en complément de l'usufruit.
• Revenus locatifs. N'oubliez pas la limitation applicable à l'enregistrement d'un bail par un étranger au-delà de 3 ans.
• Entretien du bien. Une négligence peut constituer un motif d'extinction du droit : conservez la trace de l'état du bien et des dépenses engagées.