Le superficies en Thaïlande : comment un étranger peut posséder une maison sur un terrain qui ne lui appartient pas

Qu'est-ce que le superficies et pourquoi un étranger y a-t-il intérêt

Un étranger en Thaïlande ne peut pas détenir un terrain en direct. Cela ne signifie pas pour autant qu'il lui est impossible de devenir propriétaire à part entière d'une maison bâtie sur ce terrain. Le droit thaïlandais admet la dissociation : le terrain appartient à une personne, tandis que la construction qui s'y trouve appartient à une autre. L'instrument juridique qui organise cette dissociation s'appelle le superficies (right of superficies).

Le superficies est un droit réel (real right) rattaché à une parcelle pourvue d'un titre foncier. Il confère à son titulaire (appelé superficiaire) le droit légal d'édifier une construction sur le terrain d'autrui et de posséder cette construction comme sa propre propriété, sans acquérir pour autant de droits sur le terrain lui-même. Ce régime est régi par les §1410-1416 du Code civil et commercial de Thaïlande (CCC).

Pour un acquéreur étranger, c'est un point fondamental : l'interdiction porte sur le terrain, non sur la maison. Disposant d'un superficies enregistré, l'étranger figure dans les documents en qualité de propriétaire du bâtiment, tandis que la partie thaïlandaise (personne physique ou société) demeure propriétaire du terrain.

Durée du droit

La loi propose trois options de durée :

• pour une période déterminée, sans pouvoir excéder 30 ans (par analogie avec le bail ; à l'échéance, la durée peut être prolongée par un nouvel accord) ;
• pour la durée de vie du propriétaire du terrain ;
• pour la durée de vie du superficiaire lui-même.

Si aucune durée n'est précisée, le droit est réputé perpétuel, mais chaque partie peut y mettre fin en notifiant l'autre avec un préavis suffisant (en général, un délai raisonnable ou moyennant une indemnité équivalant à un an de redevance).

Lorsque le superficies est constitué pour une durée fixe, il devient un droit transmissible et successible : il peut être vendu, donné ou transmis aux héritiers, sauf stipulation contraire expresse dans l'acte constitutif.

Principal avantage : la combinaison avec le bail foncier

En pratique, le superficies est rarement utilisé seul. Le montage le plus sûr pour un étranger est le suivant : bail foncier à long terme (lease) + superficies sur la maison.

Le raisonnement est le suivant. Le bail (lease en vertu du §540 CCC, jusqu'à 30 ans avec enregistrement au Land Department) confère le droit d'utiliser la parcelle. Mais le bail présente une faiblesse : c'est un droit personnel, non réel, et dans certaines circonstances (décès du locataire, litige avec les héritiers du bailleur, par exemple), sa solidité peut être fragilisée. Le superficies, quant à lui, est un droit réel, ' attaché ' au terrain.

Concrètement, cela implique :

• même si le bail prend fin prématurément pour quelque raison que ce soit, le superficies sur la construction continue de produire ses effets et se transmet par voie successorale ;
• le superficies se maintient en cas de changement de propriétaire du terrain : le nouveau titulaire du terrain est tenu de le respecter ;
• les héritiers de l'étranger ne perdent pas automatiquement la maison du seul fait de l'expiration ou de la contestation du bail.

Autrement dit, le bail assure l'accès au terrain, tandis que le superficies ' verrouille ' au profit du titulaire le droit sur la maison elle-même.

Enregistrement et frais

Le superficies n'existe juridiquement qu'après son enregistrement au Land Department. Sans enregistrement, il ne s'agit que d'un acte privé entre deux personnes, sans effet à l'égard des tiers.

Règles essentielles :

• l'enregistrement n'est possible que sur un terrain pourvu d'un titre foncier (par exemple Chanote / Nor Sor 3 Gor) relevant de la compétence du Land Department ;
• la mention du superficies est portée au dos du titre (back of the title deed), ce qui l'inscrit dans le document foncier lui-même ;
• les droits d'enregistrement s'élèvent à environ 1,1 % de la valeur contractuelle (dont 0,1 % de droit de timbre). Si le droit est constitué à titre gratuit, le droit peut être minimal (quelques dizaines de bahts) ;
• si un bâtiment existant se trouve déjà sur le terrain, le superficies est généralement enregistré uniquement après que le titre de propriété sur la construction a été établi ou transféré et que les droits correspondants ont été acquittés, ou si le titulaire peut démontrer qu'il a lui-même fait construire la maison à l'origine.

Extinction du droit

Le superficies peut prendre fin :

• à l'expiration du terme fixé (s'il est déterminé) ;
• au décès de la personne dont la vie constituait la référence temporelle ;
• en cas de manquement grave aux conditions par le titulaire, notamment en cas de non-paiement de la redevance convenue pendant deux années consécutives, le propriétaire du terrain étant alors en droit d'en demander la résiliation ;
• par accord des parties.

Après extinction, le superficiaire a en principe le droit de démolir et d'emporter sa construction, en remettant le terrain en son état d'origine. Les parties peuvent toutefois convenir à l'avance d'une solution différente, par exemple que la maison revient au propriétaire du terrain avec ou sans indemnité.

Superficies ou autres montages : comparatif

Points de vigilance

• Titre foncier. Le superficies n'est possible que sur un titre foncier complet (Chanote, Nor Sor 3 Gor). Vérifiez la nature du document avant toute opération.
• Enregistrement effectif. Assurez-vous que la mention a bien été portée au Land Department et figure au dos du titre, et qu'elle n'est pas restée un simple accord privé.
• Durée et sa référence. Précisez clairement : 30 ans, vie du propriétaire ou vie du titulaire. Pour plus de solidité, combinez avec un bail enregistré.
• Transmission successorale expressément stipulée. Vérifiez que l'acte n'exclut pas la transmission du droit aux héritiers.
• Sort de la maison à l'extinction. Convenez à l'avance de ce qui advient de la construction : démolition, rachat, transfert au propriétaire du terrain.
• Bâtiment existant. Si la maison est déjà construite, clarifiez si le droit de propriété sur la construction est établi et qui supporte les droits lors de l'enregistrement.
• Fonds de l'étranger : les fonds doivent provenir de l'étranger avec établissement d'un formulaire FET (anciennement Tor.Tor.3), ce qui sera également utile pour un éventuel rapatriement ultérieur des fonds.