La procuration pour les transactions foncières en Thaïlande : le formulaire Tor.Dor.21 et comment l'établir correctement

Pourquoi une procuration est-elle nécessaire au Département foncier

Toute transaction immobilière en Thaïlande - achat, vente, transfert de terrain, hypothèque, enregistrement d'un droit de bail (lease) ou d'une servitude - est enregistrée auprès du bureau local du Département foncier (Land Office). En principe, les parties doivent s'y présenter en personne. En pratique, cela n'est pas toujours commode : le vendeur réside dans une autre province, l'acheteur étranger est rentré dans son pays, ou un promoteur gère des dizaines de transactions simultanées. Dans ces cas, les intérêts d'une partie sont représentés par un mandataire agissant en vertu d'une procuration (power of attorney).

Il est essentiel de comprendre d'emblée un point fondamental : un fonctionnaire n'acceptera pas n'importe quelle procuration. Un document rédigé librement par un avocat, une 'procuration générale' notariée ou un modèle trouvé sur Internet sont, en règle générale, refusés. Le Département foncier ne travaille qu'avec ses propres formulaires standardisés officiels.

Quel formulaire est requis

Pour les opérations portant sur des terrains (dont le titre de propriété est de type Chanote/Nor.Sor.4, Nor.Sor.3, etc.), le formulaire Tor.Dor.21 (ท.ด.21) est utilisé. Pour certaines transactions relatives aux copropriétés (condominiums) et à certains types de biens, le formulaire Tor.Dor.22 peut s'appliquer. Le formulaire est délivré par le Land Office lui-même, il est identique sur tout le territoire national et se remplit en langue thaïe.

La procuration doit mentionner obligatoirement l'acte précis que le mandant confie au mandataire : vendre, acheter, donner en garantie, enregistrer un bail, percevoir des fonds, etc. Une formulation vague du type 'gérer toutes les affaires' est insuffisante - le pouvoir doit être déterminé. Cela rejoint le principe général de représentation prévu par le Code civil et commercial thaïlandais (CCC, art. 797 et suivants) : le mandataire agit strictement dans les limites du mandat qui lui a été confié.

Comment remplir correctement le formulaire

Le Département foncier est particulièrement exigeant sur la forme. Les règles essentielles sont les suivantes :

• Une seule écriture et une seule encre. L'ensemble du texte manuscrit est rédigé de la même main et avec le même stylo. Si l'on utilise une machine à écrire ou une imprimante, la police de caractères doit être uniforme sur l'ensemble du document.
• Ne pas signer à l'avance. Le mandant appose sa signature uniquement après que le formulaire a été entièrement et correctement rempli. Un formulaire signé en blanc est une invitation directe à l'abus.
• Les corrections sont certifiées. En regard de chaque rature, suppression ou insertion, le mandant appose sa signature.
• Coordonnées complètes des parties. Pour chacune d'elles - mandant et mandataire - doivent figurer : le nom complet, le numéro de la pièce d'identité (pour un étranger, le passeport), l'âge, la nationalité, les noms des parents, l'adresse complète (avec le numéro de village/maison, la rue, le tambon, l'amphoe et la province) ainsi que le numéro de téléphone.

Témoins et signatures

Le document est signé en présence de témoins :

• Au moins un témoin, si le mandant appose sa signature manuscrite.
• Au moins deux témoins, si une empreinte digitale est utilisée à la place de la signature.

Les témoins doivent impérativement signer - une empreinte digitale de la part d'un témoin n'est pas acceptée. Ce rôle est souvent tenu par des agents du Land Office lui-même, mais il est préférable de vérifier ce point à l'avance.

Procuration établie en dehors de la Thaïlande

Si le mandant ne peut pas se rendre physiquement en Thaïlande, la procuration peut être établie à l'étranger, mais elle doit faire l'objet d'une légalisation. Le formulaire Tor.Dor.21 est signé en présence de, et certifié par :

• un consul ou un agent de l'ambassade/consulat de Thaïlande dans le pays de résidence, ou
• un notaire (notary public), suivi d'une légalisation ou d'une apostille - la procédure variant selon le pays.

Sans cette certification, un document signé à l'étranger ne sera pas accepté par le Département foncier. Pour les mandants âgés (à partir de 60 ans), le bureau peut chercher à s'assurer de la capacité juridique et du caractère volontaire de l'acte - il s'agit d'une pratique normale à laquelle il convient d'être préparé.

Comparatif : ce qui est accepté et ce qui ne l'est pas

Risques à ne pas perdre de vue

Le principal danger réside dans des pouvoirs trop étendus. Si le mandataire est habilité à la fois à vendre et à percevoir les fonds sans restriction, il dispose en pratique d'un contrôle total sur le bien. C'est pourquoi il convient de :

• limiter le mandat à un seul acte précis et, dans la mesure du possible, à un seul bien ;
• ne pas délivrer de procuration à une personne dont la bonne foi est incertaine (en particulier à un agent du vendeur ou d'un promoteur représentant 'les deux parties') ;
• conserver une copie du formulaire signé ainsi que les justificatifs d'enregistrement.

Il convient également de garder à l'esprit qu'une procuration ne 'corrige' pas les restrictions légales. Un étranger ne peut toujours pas, par l'intermédiaire d'un mandataire, acquérir un terrain en pleine propriété en contournant la loi ; par ailleurs, le quota de détention étrangère dans une copropriété (49 % de la surface aux termes du Condominium Act) et l'obligation de transfert de devises depuis l'étranger avec établissement d'un formulaire FET (Foreign Exchange Transaction, anciennement Tor.Tor.3) pour l'enregistrement du titre s'appliquent indépendamment du fait que vous vous présentez en personne au bureau ou par l'intermédiaire d'un représentant.

Points à vérifier et éléments d'attention

• Le formulaire officiel du Département foncier (Tor.Dor.21 ou l'équivalent approprié) est bien utilisé, et non une procuration 'libre'.
• Le pouvoir spécifique (vendre/acheter/louer/donner en garantie) et le bien concerné sont clairement mentionnés.
• L'ensemble du texte est rédigé d'une seule main/police et avec une seule encre ; les corrections sont certifiées par la signature du mandant.
• La signature n'est apposée que sur un formulaire entièrement rempli, et non en blanc.
• Le nombre de témoins est suffisant (1 en cas de signature, 2 en cas d'empreinte digitale), et ils ont signé plutôt qu'apposé leur empreinte.
• En cas d'établissement à l'étranger, la certification consulaire ou notariale avec légalisation est présente.
• Pour une copropriété, le quota de 49 % et la disponibilité du formulaire FET relatif aux devises importées ont été vérifiés avant la date d'enregistrement.
• Vous détenez une copie de la procuration ainsi qu'une confirmation de la transaction effectuée.