Servitude et droit de passage en Thaïlande : comment garantir un accès légal à une parcelle

Pourquoi l'acheteur en Thaïlande doit comprendre les servitudes

La servitude (en thaï : ' phra cham yom ') est un droit réel permettant d'utiliser le bien immobilier d'autrui dans des limites définies, sans en être propriétaire. Pour un étranger qui achète une villa ou un terrain en Thaïlande, il ne s'agit pas d'une catégorie juridique abstraite, mais d'une question pratique : la parcelle disposera-t-elle d'un accès garanti et protégé par la loi vers la voie publique, l'eau et les réseaux ? Une parcelle sans droit de sortie enregistré peut se révéler belle en apparence, mais concrètement isolée du reste du monde, et perdre fortement de sa valeur.

L'institution de la servitude est régie par les articles 1387 à 1401 du Code civil et commercial de Thaïlande (CCC). Selon l'art. 1387, un bien immobilier peut être grevé d'une servitude en vertu de laquelle son propriétaire est tenu de tolérer certains actes concernant son bien ou de s'abstenir d'exercer une partie des prérogatives attachées à son droit de propriété, et ce au profit d'un autre bien immobilier.

Deux parcelles : le fonds dominant et le fonds servant

Toute servitude implique au moins deux parcelles de terrain :

• Le fonds dominant (dominant) : celui au profit duquel la charge est établie. Par exemple, votre villa qui a besoin d'un droit de passage.
• Le fonds servant (servient) : celui qui est grevé. C'est par lui que passe la route, la canalisation ou le fossé.

La servitude est attachée au terrain lui-même, et non à la personne du propriétaire. Cela signifie qu'en cas de vente de l'une ou l'autre des parcelles, le droit suit le bien immobilier : le nouveau propriétaire du fonds dominant conserve le droit de passage, et le nouveau propriétaire du fonds servant est tenu de continuer à le tolérer. Il en résulte logiquement que la charge diminue la valeur du fonds servant et augmente celle du fonds dominant.

Ce qui peut faire l'objet d'une servitude

La servitude est le plus souvent constituée pour :

• le droit de passage à pied ou en véhicule sur le terrain voisin pour rejoindre la voie publique ;
• la pose et l'entretien de canalisations, câbles et autres réseaux ;
• l'aménagement de canaux d'irrigation et de drainage ;
• l'utilisation d'un puits ou d'une source situés sur le terrain voisin ;
• des restrictions de construction et de hauteur sur le terrain voisin.

Ce dernier point est important pour les acheteurs de villas avec vue. Le Département foncier de Thaïlande admet la restriction privée de construction par voie de servitude, même si les règles d'urbanisme autorisent en elles-mêmes le voisin à construire plus haut. Il est donc possible de ' réserver ' juridiquement une vue sur la mer en grevant le terrain voisin d'une interdiction de construire en hauteur.

Comment naît une servitude

Il existe deux voies principales :

1. L'enregistrement auprès du Département foncier. Les parties concluent un accord, et la charge est inscrite dans les registres des deux parcelles (elle figure en général au dos du chanot, le titre Nor Sor 4). Seule la servitude enregistrée est solidement protégée à l'égard des tiers et se transmet aux futurs acquéreurs.
2. L'acquisition par prescription (art. 1401 CCC) : si l'usage effectif, par exemple un droit de passage, a été exercé de façon ostensible et continue pendant 10 ans, le droit peut naître par l'effet de la prescription. Mais il faudra le faire reconnaître en justice, ce qui est long et n'est pas garanti.

La conclusion pratique est simple : un accord verbal avec le voisin ne suffit pas. Seule la servitude inscrite au registre est protégée.

Servitude et droit de passage nécessaire : deux notions distinctes

Les acheteurs confondent souvent la servitude volontaire avec le droit d'accès à une parcelle ' enclavée '. Si un terrain est entièrement entouré de parcelles appartenant à des tiers et n'a pas d'accès à la voie publique, le CCC (art. 1349-1350) accorde au propriétaire le droit d'exiger un passage sur le terrain voisin, moyennant une indemnité raisonnable. Il s'agit du droit de passage nécessaire (necessity of way), qui existe en vertu de la loi et non d'un accord.

Toutefois, se fier uniquement au ' passage nécessaire ' est risqué : son tracé, sa largeur et son montant doivent souvent être fixés par voie contentieuse. La constitution d'une servitude en bonne et due forme est plus sûre.

Obligations des parties

Le CCC répartit les charges de façon assez claire :

• Le propriétaire du fonds dominant supporte les dépenses d'entretien de l'assiette de la servitude, par exemple la réfection du passage (art. 1391), et n'a pas le droit d'accroître la charge au-delà de ce qui a été convenu (art. 1388).
• Le propriétaire du fonds servant ne doit accomplir aucun acte de nature à diminuer l'utilité de la servitude (art. 1390), comme obstruer le passage.

Extinction de la servitude

Ce droit n'est pas perpétuel. Les principales causes d'extinction sont :

• la destruction totale de l'une des parcelles (art. 1397) ;
• le non-usage pendant 10 ans (art. 1399) ;
• la réunion du fonds dominant et du fonds servant entre les mains d'un même propriétaire (art. 1398) ;
• la perte de tout avantage pour le fonds dominant (art. 1400), avec possibilité de rétablissement si les circonstances changent.

Le non-usage pendant 10 ans mérite une attention particulière : si le droit de passage enregistré n'est pas effectivement exercé, le droit peut s'éteindre avec le temps.

Points à vérifier avant l'achat

• Demandez un extrait récent du titre (chanot) et examinez le dos du document pour repérer les mentions de servitudes, tant en votre faveur qu'à la charge de votre parcelle.
• Assurez-vous que l'accès à la parcelle est formalisé par une servitude enregistrée, et non par la seule ' bonne volonté ' du voisin.
• Comparez le passage décrit au registre avec la situation réelle : la largeur, l'emplacement et l'usage correspondent-ils (passage à pied seulement, ou également passage en véhicule et pose de réseaux) ?
• Pour les biens avec vue, vérifiez s'il existe (ou s'il est possible de constituer) une servitude de restriction de hauteur sur les parcelles voisines.
• Si la parcelle est enclavée, anticipez le droit de passage nécessaire et son enregistrement afin de ne pas dépendre de l'humeur du voisin.
• Confiez la vérification à un avocat thaïlandais indépendant et formalisez tout accord auprès du Département foncier, et non par simple reconnaissance de dette.