Le droit d'habitation en Thaïlande : définition et personnes concernées

Qu'est-ce que le droit d'habitation

Le droit d'habitation (en anglais habitation, en thaï ' sithi asai ') est l'un des droits réels portant sur un immeuble appartenant à autrui, consacré par le Code civil et commercial thaïlandais (CCC), §§1402-1409. Le principe en est simple : le propriétaire d'un bâtiment accorde à une autre personne le droit de résider dans cette construction à titre de logement, sans qu'aucun loyer ne soit dû.

Le mot clé ici est ' logement '. Le droit d'habitation est toujours attaché à un bâtiment (maison, appartement) et non à un terrain nu ; il confère exclusivement le droit d'y résider, et non celui d'user du bien de quelque manière que ce soit. Si l'occupant commence à verser au propriétaire des sommes régulières en contrepartie de la jouissance, la relation cesse d'être une habitation et se transforme en bail ordinaire, avec toutes les conséquences qui en découlent.

Pour les étrangers, ce droit présente un intérêt en tant que l'un des moyens légaux de sécuriser une résidence dans une maison thaïlandaise située sur un terrain dont l'étranger ne peut être propriétaire en vertu du Code foncier. Cet outil comporte toutefois des contraintes strictes qu'il convient de connaître à l'avance.

Durée : à terme fixe ou viagère

Le droit d'habitation peut être constitué de deux façons :

• Pour une durée déterminée - sans pouvoir excéder 30 ans (§1403). Si la convention prévoit une période plus longue, la loi la réduit automatiquement à 30 ans. Le renouvellement est admis, chaque renouvellement étant lui aussi limité à 30 ans au maximum.
• À titre viager - pour toute la durée de vie du bénéficiaire (le ' grantee '). Dans ce cas, le droit s'éteint au décès de l'intéressé.

Lorsqu'aucune durée n'est stipulée, chacune des parties peut y mettre fin moyennant un préavis raisonnable notifié à l'autre partie.

La restriction essentielle : incessibilité et non-transmissibilité

C'est le point central qui distingue l'habitation de la propriété. Aux termes du §1404 du CCC, le droit d'habitation ne peut être cédé, y compris par voie successorale. Cela signifie que :

• il ne peut être vendu, donné ni transféré à un tiers ;
• il ne fait pas partie de la succession et ne se transmet ni aux enfants ni au conjoint ;
• au décès du bénéficiaire (ou à l'expiration du terme), le droit s'éteint et le bâtiment revient au propriétaire libre de toute charge.

C'est précisément pourquoi le droit d'habitation n'a pratiquement aucune valeur marchande (ou de placement) en tant qu'actif autonome. Il s'agit d'un outil destiné à garantir le logement d'une personne déterminée, et non d'un moyen de constituer un droit patrimonial transmissible.

Autres occupants autorisés et répartition des charges

Par défaut (§1405), les membres de la famille du bénéficiaire ainsi que ses domestiques peuvent cohabiter avec lui dans le logement, à moins que la convention n'en dispose expressément autrement.

La répartition légale des charges penche en faveur du propriétaire :

• Le propriétaire n'est pas tenu de maintenir le bâtiment en état ni d'effectuer les réparations (§1407).
• Le bénéficiaire, de son côté, ne peut pas exiger du propriétaire une indemnité pour les améliorations qu'il a réalisées à ses frais.

C'est pourquoi il est recommandé de stipuler dans la convention elle-même tous ces points (qui répare la toiture, qui finance les travaux lourds) plutôt que de s'en remettre aux ' dispositions supplétives ' de la loi.

Habitation, usufruit et bail : tableau comparatif

Le droit d'habitation est souvent confondu avec l'usufruit (§§1417-1428) et le bail à long terme. En pratique, les différences sont fondamentales.

La distinction essentielle par rapport à l'usufruit est la suivante : l'usufruit permet non seulement de résider dans le bien, mais aussi d'en tirer des avantages économiques, par exemple en le louant à un tiers. Le droit d'habitation n'offre pas cette possibilité : il s'agit d'un droit ' nu ' de résider.

Enregistrement

Pour que le droit d'habitation constitue un droit réel à part entière et soit opposable aux tiers, il doit être enregistré auprès du bureau foncier (Land Office) par une mention portée sur le titre de propriété (title deed, chanote). Sans enregistrement, la convention ne vaut que comme obligation entre les parties et ne ' suit ' pas le bien en cas de changement de propriétaire.

Lorsque le droit est constitué en faveur d'un étranger, le Land Office demande habituellement un passeport, et lorsque l'opération implique un transfert de devises, une attestation de rapatriement de fonds depuis l'étranger (formulaire FET, anciennement Tor.Tor.3). Les droits d'enregistrement de l'habitation sont symboliques et nettement inférieurs aux impôts et taxes dus lors d'un achat en pleine propriété.

Il convient également de garder à l'esprit le cas des copropriétés (condominiums) : un étranger peut détenir un appartement en copropriété dans la limite du quota de 49 % de la surface totale de l'immeuble (Condominium Act, B.E. 2522). Lorsque ce quota est épuisé, le droit d'habitation est parfois envisagé comme l'une des options ' alternatives ' pour sécuriser une résidence, mais il ne constitue qu'un substitut imparfait à la pleine propriété.

Points de vigilance

• Durée et forme. Précisez clairement si le droit est viager ou à terme (jusqu'à 30 ans), ainsi que les conditions de renouvellement.
• Enregistrement. Assurez-vous que le droit est inscrit sur le chanote au Land Office et ne repose pas sur un simple acte sous seing privé.
• Caractère personnel. N'oubliez pas que ce droit ne peut être vendu, cédé ni transmis par succession - d'autres instruments juridiques existent pour des montages transmissibles.
• Charges et réparations. Stipulez contractuellement qui est responsable de l'entretien du bâtiment et de l'indemnisation des améliorations, car les dispositions supplétives de la loi ne protègent pas l'occupant.
• Famille. Si la cohabitation de proches est importante, vérifiez que la convention ne la restreint pas.
• Articulation avec le terrain. L'habitation ne porte que sur le bâtiment ; le statut du terrain (propriété, bail, usufruit) doit faire l'objet d'un acte distinct.
• Conseil juridique et due diligence. Avant l'enregistrement, vérifiez le titre de propriété du cédant et l'absence de charges grevant le bien.