L'usufruit en Thaïlande : droit d'usage viager sur un bien immobilier

Qu'est-ce que l'usufruit

L'usufruit (en anglais usufruct, en thaï sitti-kep-kin) est le droit de jouir d'un bien immobilier appartenant à autrui et d'en percevoir les fruits, sans en devenir propriétaire. En substance, le propriétaire confère à une autre personne la possession et la jouissance d'un terrain, d'une maison ou d'un appartement, tout en conservant la 'nue-propriété'. La personne bénéficiant de ce droit est appelée l'usufruitier.

Caractéristique essentielle : l'usufruit n'est pas un contrat de bail, mais un droit réel (real right). Il est régi par les articles §1417-1428 du Code civil et commercial de Thaïlande (CCC). La distinction entre droit personnel et droit réel est ici fondamentale et emporte des conséquences très pratiques, sur lesquelles nous reviendrons.

Pour les étrangers, l'usufruit constitue l'un des instruments légaux permettant d'obtenir un contrôle à long terme sur un bien immobilier dans un pays où la propriété directe du sol leur est interdite.

Comment le droit prend naissance

L'usufruit est constitué par un accord entre le propriétaire et l'usufruitier et doit obligatoirement être enregistré au Bureau foncier local (Land Office) sur un bien disposant d'un titre régulier (chanote ou équivalent). Sans enregistrement, aucune mention du droit réel n'apparaît au dos du titre, ce qui prive l'usufruitier d'une véritable protection.

L'accord écrit précise les conditions : caractère gratuit ou onéreux de l'usufruit, existence d'un terme, biens concernés. Le document est déposé avec le titre, et l'officier inscrit la charge.

Les droits d'enregistrement sont modestes. Si l'usufruit est constitué à titre onéreux, un droit de 1% auquel s'ajoute un droit de timbre de 0,1% est perçu sur le montant de la contrepartie. Si le droit est accordé à titre gratuit, l'enregistrement ne coûte qu'une somme symbolique, inférieure à 100 bahts par parcelle.

Durée : jusqu'à 30 ans ou viagère

L'usufruit peut être constitué :

• pour une durée maximale de 30 ans (c'est le maximum pour une personne morale) ;
• à titre viager, pour toute la durée de vie de l'usufruitier.

Si aucun terme n'est stipulé dans l'accord, le droit est réputé accordé à titre viager par défaut. Dans tous les cas, l'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier - c'est une règle impérative (§1418). C'est précisément pourquoi l'usufruit viager est souvent privilégié : pour une personne donnée, il peut s'étendre sur plusieurs décennies, au-delà d'un bail ordinaire de 30 ans.

Ce que l'usufruitier peut et ne peut pas faire

Peut :

• posséder et jouir du bien, l'administrer et en percevoir les revenus ;
• donner le bien en location, en règle générale sans le consentement du propriétaire (sauf restriction contractuelle) ;
• déléguer l'exercice de son droit à un tiers (§1422), par exemple autoriser un proche à habiter le logement.

Ne peut pas :

• acquérir le titre, vendre ou 'consommer' le bien lui-même, la propriété demeurant au propriétaire ;
• céder le droit d'usufruit lui-même à autrui, ce droit étant incessible ;
• transmettre l'usufruit par succession, le droit s'éteignant automatiquement au décès de l'usufruitier sans passer aux héritiers.

Point important pour les étrangers : bien que la loi autorise l'usufruitier à enregistrer un bail à long terme, en pratique de nombreux Bureaux fonciers refusent aux usufruitiers étrangers l'enregistrement d'un bail excédant trois ans. Il convient de ne pas compter sur cette option comme garantie.

Obligations des parties

L'usufruitier est tenu de traiter le bien avec le soin d'un gestionnaire raisonnable (§1421), d'en préserver la substance, de supporter les dépenses courantes, les réparations mineures, les impôts et taxes liés à la jouissance (§1424, §1426) ainsi que les primes d'assurance (§1427). Il est responsable de la détérioration ou de la dépréciation du bien, sauf à prouver l'absence de faute de sa part (§1420).

Le propriétaire, quant à lui, supporte les dépenses de grosses réparations et de réparations extraordinaires (§1425). En cas d'utilisation illicite ou déraisonnable du bien, il peut former opposition et exiger des garanties, et en cas de refus, demander au tribunal de désigner un administrateur (§1423).

Pourquoi le droit réel est plus fort que le bail

L'avantage principal de l'usufruit tient à ce qu'il 'suit le bien'. La vente du bien par le propriétaire n'éteint pas l'usufruit : le nouveau propriétaire reçoit automatiquement le bien grevé de cette charge. Le bail, en revanche, est un droit personnel et bénéficie d'une protection plus faible en cas de changement de propriétaire.

Comment l'usufruit s'éteint

Le droit s'éteint dans les cas suivants :

• décès de l'usufruitier (de plein droit) ;
• expiration du terme fixé ;
• décision judiciaire en cas d'usage illicite (§1423).

Précision importante : un bail régulièrement enregistré survit à l'extinction de l'usufruit, ce qu'a confirmé la jurisprudence de la Cour suprême de Thaïlande (décision 2297/2541).

Utilisations courantes et leurs limites

L'usufruit est largement utilisé pour protéger les intérêts du conjoint étranger dans un bien immobilier enregistré au nom de la partie thaïe. Il convient toutefois de garder à l'esprit que les accords conclus entre époux pendant le mariage peuvent n'offrir qu'une protection limitée en cas de divorce (§1469 CCC). Les options d'achat ou de vente ne sont pas couvertes par l'usufruit - ce sont des contrats distincts dont l'opposabilité impliquant des étrangers est incertaine.

Points à vérifier et points d'attention

• Enregistrement au Bureau foncier : sans enregistrement, l'usufruit ne produit aucun effet de droit réel ; vérifiez que la charge est bien inscrite au dos du titre.
• Durée : indiquez clairement 'viager' ou un nombre précis d'années ; en l'absence de formulation, le droit est réputé viager.
• Régularité du titre : l'usufruit ne peut être enregistré que sur un bien correctement titrisé (chanote) ; vérifiez l'absence d'hypothèques et d'autres charges.
• Droit de donner en location : si vous envisagez de louer le bien, renseignez-vous au préalable sur la position du Bureau foncier concerné quant à la mise en location par un usufruitier étranger.
• Extinction au décès : rappellez-vous que le droit n'est pas transmissible par succession ; pour une planification patrimoniale familiale à long terme, prévoyez des mécanismes distincts.
• Charges et impôts : définissez contractuellement à l'avance qui supporte les grosses réparations, les réparations courantes, les impôts et l'assurance.
• Transfert de fonds : en cas de transaction onéreuse, documentez correctement l'entrée des fonds dans le pays (FET/Tor.Tor.3) afin d'en justifier l'origine.
• Assistance d'un juriste : le texte de l'accord et les documents d'enregistrement doivent être vérifiés avant dépôt ; les erreurs de rédaction sont difficiles à corriger après coup.