Achat d'un appartement en copropriété sur plan en Thaïlande et séquestre : comment protéger son argent

Qu'est-ce que l'achat 'sur plan'

L'achat off-plan est un contrat par lequel vous versez des fonds au promoteur bien avant que la copropriété soit construite et enregistrée à votre nom, parfois même avant le début des travaux sur le chantier. Cela diffère fondamentalement de l'achat d'un appartement achevé sur le marché secondaire, où le prix principal est remis au vendeur le jour de l'enregistrement du transfert de propriété au Bureau foncier (Land Office), seul un modeste acompte étant versé au préalable.

Dans le cas d'un bien en cours de construction, la logique est inversée : une part significative du prix est versée au promoteur à titre d'avance, tandis que le titre de propriété n'est obtenu qu'à l'issue du processus. C'est précisément cette séquence qui crée le principal risque juridique, qu'il est indispensable de comprendre en amont.

Échéancier de paiement type

Dans la plupart des projets, la structure de paiement se présente comme suit :

• Acompte de réservation : généralement environ 100 000 bahts (soit environ 3 300 USD). Il permet de réserver l'appartement le temps de préparer le contrat principal.
• Premier versement : en règle générale, 10 à 20 % du prix, réglé le jour de la signature du contrat de vente (sale and purchase agreement).
• Versements échelonnés : en tranches égales au cours de la construction, indexées soit sur un calendrier, soit sur les étapes d'avancement des travaux.
• Paiement final : solde dû à la livraison et à l'enregistrement du transfert de propriété.

Les montants et délais précis sont stipulés dans le contrat lui-même (souvent sous la forme d'une annexe séparée, le payment schedule). Point important : plus la part versée avant la livraison est élevée, plus votre risque est grand.

Le problème principal : le séquestre est quasi inexistant en Thaïlande

Dans la plupart des pays, les fonds de l'acquéreur sont conservés sur un compte séquestre auprès d'une banque indépendante et ne sont transférés au promoteur qu'une fois les conditions contractuelles remplies. En Thaïlande, cette option est légalement possible, mais demeure rare dans la pratique.

L'Escrow Act B.E. 2551 (2008) a institué le mécanisme de séquestre. Cependant, ni cette loi ni le Condominium Act B.E. 2522 (amendé en 2008) n'obligent le promoteur à recourir au séquestre pour les ventes. Les promoteurs y renoncent généralement, car les paiements courants des acquéreurs constituent précisément leur source de financement du chantier.

En pratique, les fonds sont donc le plus souvent virés directement sur le compte bancaire du promoteur, sans aucune garantie de remboursement autre que les obligations contractuelles. Ce que cela implique pour vous :

• En cas de faillite ou de défaillance du promoteur, vous risquez de perdre l'intégralité des sommes versées : vos créances s'inscriront dans la file générale des créanciers.
• Dans tout litige, la position du promoteur est plus forte : il a déjà encaissé une part importante des fonds. Si vous refusez de verser le paiement final en raison d'un retard ou d'une mauvaise qualité, le promoteur soutiendra que c'est vous qui êtes en défaut, conservera les sommes déjà perçues et cédera l'appartement à un autre acquéreur. Avec un compte séquestre, une telle manoeuvre serait impossible.
• Le recouvrement judiciaire de fonds en Thaïlande est une procédure longue, coûteuse et à l'issue imprévisible.

Séquestre versus paiement direct au promoteur

Si un promoteur accepte d'envisager le séquestre, gardez à l'esprit que le compte doit être ouvert auprès d'une banque ou d'un établissement financier agréé, et non auprès d'un avocat ou d'un agent.

Fiabilité du promoteur lui-même

Faute de garanties sur les paiements, la qualité du promoteur joue un rôle déterminant. Le risque est moindre lorsqu'il s'agit :

• d'un promoteur de grande envergure, idéalement une société cotée en bourse (SET) ;
• d'une société disposant d'un capital social substantiel et d'un historique avéré de projets livrés.

Une vigilance particulière s'impose face à une société locale à responsabilité limitée insuffisamment capitalisée, par exemple une entreprise dont le capital social est de 5 millions de bahts pour un projet d'une valeur de 100 millions de bahts, sans références solides. En cas de difficultés, il serait très difficile d'obtenir quoi que ce soit d'une telle société.

Quota de 49 % et virement en devises étrangères (FET)

Un étranger peut détenir un appartement en copropriété en pleine propriété (freehold), mais dans la limite de 49 % de la surface totale des parties privatives de l'immeuble (Condominium Act). Avant tout paiement, vérifiez que le quota étranger n'est pas encore épuisé dans votre immeuble et que l'appartement est bien acquis en freehold, et non sous la forme d'un leasehold déguisé.

Pour enregistrer une propriété au nom d'un étranger, il faut prouver que les fonds ont été envoyés depuis l'étranger en devises étrangères et convertis en bahts en Thaïlande. Cette preuve est apportée par le document FET (Foreign Exchange Transaction form), anciennement connu sous le nom de Tor.Tor.3, délivré par la banque réceptrice lors d'un virement d'au moins 50 000 USD. Lorsque les paiements sont effectués directement au promoteur, c'est lui qui est responsable de l'obtention et de la fourniture du FET nécessaire à l'enregistrement du titre.

Les problèmes les plus fréquents rencontrés par les acquéreurs

• le promoteur fait faillite et le projet n'est livré qu'en partie ;
• l'appartement est finalement enregistré en leasehold et non en freehold ;
• mauvaise qualité de construction ;
• retard de livraison ;
• non-respect d'autres clauses contractuelles.

Ce qu'il faut vérifier - points d'attention

• À qui et vers où vous payez : coordonnées bancaires de la personne morale promoteur, existence ou absence d'un séquestre.
• Capital et historique du promoteur : capital social, projets déjà livrés, statut en bourse.
• Échéancier de paiement : quelle part est versée avant la livraison - plus cette part est faible, plus la situation est sûre.
• Quota étranger de 49 % : confirmation que ce quota n'est pas épuisé et que la nature du droit de propriété est bien le freehold.
• Obligation de fournir le FET : inscrivez-la dans le contrat et effectuez vos virements en devises depuis l'étranger avec un libellé de paiement conforme.
• Conditions de résiliation et de remboursement : ce qui est restitué en cas de retard du promoteur ou d'écart substantiel par rapport au projet initial.
• Garanties de qualité et délais : date de livraison ferme, pénalités de retard, période de garantie.