La propriété nominale de terres en Thaïlande : pourquoi c'est illégal et quels risques cela comporte

Qu'est-ce que la 'propriété nominale'

Un étranger ne peut en principe pas détenir de terres en Thaïlande en pleine propriété (freehold). Pour contourner cette interdiction, le marché propose depuis des décennies ce que l'on appelle des montages 'nominaux' : le terrain est enregistré au nom d'un citoyen thaïlandais ou d'une société thaïlandaise, mais c'est en réalité l'étranger qui dispose du terrain et en tire les bénéfices. Dans une telle construction, le propriétaire thaïlandais n'est qu'une figure formelle, un 'homme de paille'.

Le mot clé ici est 'en réalité'. La loi ne regarde pas le nom inscrit dans le chanote (titre foncier), mais qui contrôle effectivement le terrain et sur les fonds de qui il a été acheté. S'il s'avère qu'un citoyen thaïlandais détient un terrain 'pour le compte d'un étranger', le véritable propriétaire au sens du droit thaïlandais est cet étranger - et l'on se trouve donc en présence d'une détention illégale de terres par un étranger.

Ce que la loi interdit expressément

L'interdiction s'adresse aux deux parties - à l'étranger comme au 'prête-nom' thaïlandais.

• Article 96 du Code foncier (Land Code Act). Si un terrain a été acquis par une personne (y compris une personne morale) à la place d'un étranger, le Directeur général du Département foncier peut disposer de ce terrain de manière contraignante - en pratique, en imposer la vente.
• Article 113 du Code foncier. Quiconque acquiert un terrain en qualité d'agent d'un étranger est passible d'une amende pouvant atteindre 20 000 bahts, ou d'une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à 2 ans, ou des deux à la fois.
• Article 111 du Code foncier. L'étranger est poursuivi en tant que complice ; sa responsabilité est d'environ les deux tiers de la sanction infligée au 'prête-nom'.
• Article 74 du Code foncier. Le bureau foncier est habilité à interroger les parties lors de l'enregistrement d'une transaction et à refuser le transfert s'il soupçonne un montage nominal.

Si, lors de la formalisation de la transaction, les parties ont fourni de fausses informations à un fonctionnaire, des articles du Code pénal s'ajoutent : article 137 (fausses déclarations à un agent public - jusqu'à 6 mois) et article 267 (inscription de fausses données dans un document officiel - jusqu'à 3 ans). Autrement dit, aux sanctions foncières peut s'ajouter des poursuites pénales distinctes.

La société-écran : le même problème

Le montage nominal est souvent camouflé derrière une société thaïlandaise : l'étranger détient 49 % des actions, tandis que 51 % sont répartis entre des 'associés' thaïlandais qui, en réalité, n'ont apporté aucun fonds et ne prennent aucune décision. La logique est la même qu'avec une personne physique : si les actionnaires thaïlandais détiennent leurs parts 'pour le compte de l'étranger', le véritable propriétaire des parts est l'étranger, la société est considérée comme effectivement étrangère - et la détention du terrain redevient illégale.

Signes qu'une société sera qualifiée de nominale :

• les actionnaires thaïlandais n'ont pas apporté de fonds réels pour leurs parts ;
• l'étranger détient des actions privilégiées ou un droit de veto lui conférant le contrôle malgré une minorité formelle ;
• la société n'exerce aucune activité commerciale indépendante et n'existe qu'aux fins de détention du terrain ;
• les prêts et les 'cessions-bail' (lease-back) sont structurés de telle sorte que l'intégralité des bénéfices revient à l'étranger.

Ce qui distingue le prête-nom d'une location légale

C'est ici que passe la frontière principale. La location (lease) d'une durée allant jusqu'à 30 ans en vertu du Code civil et commercial (CCC, article 540) est un instrument légal. Elle devient illégale lorsque le propriétaire thaïlandais cesse d'être un véritable propriétaire.

Le propriétaire thaïlandais doit détenir le titre 'à l'exclusion de l'étranger' : c'est lui seul qui a le droit de disposer du terrain. L'étranger peut avoir un intérêt légitime sur le terrain - par le biais d'une location, d'un usufruit ou d'un droit de superficie - mais le titre ne lui est pas transféré.

Alternatives légales

• Location jusqu'à 30 ans (CCC, article 540) avec enregistrement auprès du bureau foncier. Le bailleur thaïlandais est tenu de déclarer les loyers perçus au titre de l'impôt sur le revenu.
• Usufruit (usufruct) - droit d'usage et de jouissance viager sans acquisition du titre.
• Superficie (superficies) - droit de détenir en propriété une construction édifiée sur le terrain d'autrui ; le bâtiment et le terrain sont juridiquement distincts.
• Copropriété (condominium). En vertu du Condominium Act, les étrangers peuvent détenir des appartements en pleine propriété dans la limite d'un quota - au maximum 49 % de la surface totale du bâtiment. Les fonds destinés à l'achat doivent provenir de l'étranger, ce qui est attesté par le formulaire FET (anciennement Tor.Tor.3).
• Achat par l'intermédiaire d'un conjoint thaïlandais - à condition que la procédure soit respectée et qu'il soit établi que les fonds appartiennent à la partie thaïlandaise ; à défaut, la transaction peut elle aussi être requalifiée de nominale.

Conséquences en cas de découverte du montage

Le Département foncier peut ordonner la vente du terrain dans un délai allant de 180 jours à un an. Si le propriétaire ne respecte pas ce délai, une vente forcée est organisée et le département retient une partie du produit de la vente. Des poursuites pénales à l'encontre des deux parties sont parallèlement possibles. En d'autres termes, le recours à un 'prête-nom' n'est pas une zone grise : c'est un risque direct de perdre à la fois le terrain et les fonds investis.

Points à vérifier - points d'attention

• Qui figure réellement dans le chanote et si cela correspond à celui qui prend les décisions concernant le terrain.
• Si une société thaïlandaise est proposée - les actionnaires thaïlandais ont-ils apporté leurs propres fonds et la société exerce-t-elle une activité réelle.
• L'étranger ne dispose-t-il pas d'un contrôle occulte : actions privilégiées, droit de veto, procuration générale sur le 'prête-nom'.
• La location est-elle enregistrée officiellement et ne dissimule-t-elle pas un transfert de titre.
• D'où proviennent les fonds utilisés pour l'achat du condo - le formulaire FET est-il disponible et le quota de 49 % est-il respecté.
• Le contrat de prêt ou de 'cession-bail' est-il structuré de telle façon que la partie thaïlandaise cesse d'être un véritable propriétaire - c'est précisément là que se situe la frontière de l'illégalité.