Номинальное владение землёй в Таиланде: почему это незаконно и чем грозит

Что такое «номинальное владение»

Иностранец по общему правилу не может владеть землёй в Таиланде на праве собственности (freehold). Чтобы обойти этот запрет, на рынке десятилетиями предлагают так называемые «номинальные» схемы: землю оформляют на тайского гражданина или на тайскую компанию, но фактически распоряжается участком и получает выгоду иностранец. Тайский собственник в такой конструкции - лишь формальная фигура, «подставное лицо».

Ключевое слово здесь - «фактически». Закон смотрит не на то, чьё имя стоит в чаноте (титуле), а на то, кто на самом деле контролирует участок и за чей счёт он куплен. Если выясняется, что тайский гражданин держит землю «за иностранца», подлинным владельцем по тайскому праву считается именно иностранец - а значит, налицо незаконное иностранное владение землёй.

Что прямо запрещает закон

Запрет адресован обеим сторонам - и иностранцу, и тайскому «номиналу».

• §96 Земельного кодекса (Land Code Act). Если земля приобретена лицом (в том числе юридическим) вместо иностранца, Генеральный директор Земельного департамента вправе принудительно распорядиться этим участком - по сути, заставить продать.
• §113 Земельного кодекса. Тот, кто приобретает землю как агент иностранца, наказывается штрафом до 20 000 батов, или лишением свободы до 2 лет, или и тем и другим одновременно.
• §111 Земельного кодекса. Иностранец привлекается как соучастник; его ответственность - порядка двух третей наказания «номинала».
• §74 Земельного кодекса. Земельный офис вправе опрашивать стороны при регистрации сделки и отказать в переоформлении, если заподозрит номинальную схему.

Если при оформлении сделки стороны дали ложные сведения чиновнику, добавляются статьи Уголовного кодекса: §137 (ложные сведения должностному лицу - до 6 месяцев) и §267 (внесение ложных данных в официальный документ - до 3 лет). То есть к земельным санкциям может добавиться отдельное уголовное преследование.

Компания-«прокладка» - та же проблема

Часто номинальную схему маскируют под тайскую компанию: иностранец получает 49% акций, а 51% распределяют между тайскими «партнёрами», которые в реальности денег не вкладывали и решений не принимают. Логика та же, что и с физлицом: если тайские акционеры держат доли «за иностранца», подлинным владельцем долей считается иностранец, компания признаётся фактически иностранной - и владение землёй снова становится незаконным.

Признаки того, что компанию сочтут номинальной:

• тайские акционеры не вносили реальных средств за свои доли;
• у иностранца есть преимущественные акции или право вето, дающие контроль вопреки формальному меньшинству;
• компания не ведёт самостоятельной хозяйственной деятельности и существует только ради удержания участка;
• займы и «обратная аренда» построены так, что вся выгода стекается к иностранцу.

Чем номинал отличается от законной аренды

Здесь проходит главная граница. Аренда (lease) на срок до 30 лет по Гражданскому и торговому кодексу (CCC §540) - законный инструмент. Незаконным он становится тогда, когда тайский собственник перестаёт быть настоящим владельцем.

Тайский собственник должен иметь титул «к исключению иностранца»: именно он вправе распоряжаться участком. Иностранец может иметь к земле законный интерес - через аренду, узуфрукт или суперфиций, - но титул к нему не переходит.

Законные альтернативы

• Аренда до 30 лет (CCC §540) с регистрацией в Земельном офисе. У арендодателя-тайца возникает обязанность платить подоходный налог с арендных платежей.
• Узуфрукт (usufruct) - пожизненное право пользования и извлечения дохода без получения титула.
• Суперфиций (superficies) - право иметь в собственности строение на чужой земле; здание и земля юридически разделяются.
• Кондоминиум. По Condominium Act иностранцы могут владеть квартирами в собственность в пределах квоты - не более 49% общей площади здания. Деньги на покупку должны прийти из-за рубежа, что подтверждается формой FET (ранее Tor.Tor.3).
• Покупка через тайского супруга - при условии соблюдения процедуры и подтверждения, что средства принадлежат тайской стороне; иначе сделку тоже могут признать номинальной.

Последствия, если схему вскрыли

Земельный департамент может предписать продать участок в срок от 180 дней до года. Если владелец не уложится, проводится принудительная продажа, а департамент удерживает часть выручки. Параллельно возможны уголовные дела против обеих сторон. Иными словами, «номинал» - это не серая зона, а прямой риск потерять и землю, и вложенные деньги.

Что проверить / на что обратить внимание

• Кто реально указан в чаноте и совпадает ли это с тем, кто принимает решения по участку.
• Если предлагают тайскую компанию - внесли ли тайские акционеры собственные средства и есть ли у компании настоящая деятельность.
• Нет ли у иностранца скрытого контроля: преимущественных акций, права вето, генеральной доверенности на «номинала».
• Зарегистрирована ли аренда официально и не маскирует ли она передачу титула.
• Откуда пришли деньги на покупку кондо - есть ли форма FET и соблюдена ли квота 49%.
• Стоит ли договор займа/«обратной аренды» так, что тайская сторона перестаёт быть настоящим собственником, - это и есть граница незаконности.