La société thaïlandaise pour détenir un terrain : fonctionnement de la structure et ses risques

Pourquoi ce montage 'société foncière' a-t-il été inventé

Un étranger ne dispose d'aucune voie directe vers la propriété foncière en Thaïlande. Le Code foncier (Land Code), en son article 86, interdit aux personnes étrangères de détenir des terres, à de rares exceptions près (par exemple, un investissement d'au moins 40 millions de bahts en vertu de l'article 96 bis, avec autorisation ministérielle). Ce régime d'interdiction étant particulièrement strict, le marché a proposé pendant des décennies une construction de contournement : la société thaïlandaise à responsabilité limitée, qui devient formellement propriétaire de la parcelle.

Le principe est simple : on constitue une Co., Ltd. dont 51 % ou plus des actions sont détenues par des ressortissants thaïlandais, tandis que l'étranger contrôle la société par le biais d'un poste de directeur, de catégories d'actions conférant des droits de vote différenciés et d'instruments d'endettement. Sur le papier, le propriétaire du terrain est la société thaïlandaise, ce qui donne l'apparence de ne pas violer l'interdiction formelle posée à l'article 86. En pratique, il ne s'agit plus depuis longtemps d'une 'zone grise' : c'est une violation directe de la loi dès lors que les actionnaires thaïlandais sont nominatifs.

Où se situe la frontière de la légalité

Une société thaïlandaise détenant un terrain est en elle-même légale, à condition qu'il s'agisse d'une entreprise réelle avec de véritables coassociés thaïlandais ayant apporté leurs propres fonds et participant à la gestion. Ce qui rend la structure illégale, c'est la détention nominative (nominee shareholding) : lorsque des ressortissants thaïlandais figurent comme actionnaires de façon purement formelle, sans apporter de capital ni prendre de décisions, servant simplement de 'façade' à l'étranger.

L'interdiction est explicite :

• L'article 96 du Code foncier permet la saisie forcée (c'est-à-dire la vente imposée) d'un terrain acquis en contournement des règles dans l'intérêt d'un étranger.
• Le Foreign Business Act (FBA), article 36, interdit le recours à des ressortissants thaïlandais comme actionnaires ou porteurs de parts prête-noms pour le compte d'un étranger ; la violation est constitutive d'une infraction pénale pour les deux parties.
• L'article 150 du Code civil et commercial (CCC) frappe de nullité tout acte dont l'objet est contraire à la loi ou à l'ordre public. Un tribunal peut, par conséquent, déclarer nulle dans son essence une société constituée aux fins de contourner une interdiction légale.

Le ministère de l'Intérieur a, par une directive de 2006, prescrit aux services fonciers de contrôler les sociétés se portant acquéreuses de terrains : légitimité des actionnaires et origine des fonds. Le Département du développement des entreprises (DBD) a renforcé les procédures d'enregistrement afin de détecter les structures nominatives.

Comment les tribunaux appréhendent ce montage

Les tribunaux thaïlandais appliquent le principe de la prééminence du fond sur la forme. Ce qui les intéresse, ce ne sont pas les inscriptions au registre des actionnaires, mais les flux financiers réels et le contrôle effectif. Si les actionnaires thaïlandais sont incapables de justifier l'origine des fonds correspondant à leur participation, alors que l'intégralité du financement et de la gestion émane de l'étranger, la structure sera déclarée fictive, quand bien même le certificat ferait apparaître 51 % de participation thaïlandaise.

La jurisprudence de la Cour suprême de ces dernières années est constante : les opérations sont annulées, les titres de propriété sont révoqués et des amendes sont infligées aux deux parties. Un étranger occupant la fonction de directeur sans permis de travail (work permit) en cours de validité s'expose en outre à des poursuites pour exercice illégal d'une activité professionnelle.

Obligations supplémentaires souvent négligées

Une société n'est pas un simple 'porteur passif' d'actif. La loi exige qu'elle exerce une véritable activité économique :

• déposer chaque année des états financiers et un rapport d'audit ;
• tenir des assemblées d'actionnaires et en dresser des procès-verbaux ;
• justifier d'une raison d'être économique, et non se contenter de 'détenir une maison'.

Une société 'en sommeil' sans chiffre d'affaires constitue l'un des premiers indices d'un montage nominatif lors d'un contrôle. Les frais de fonctionnement de la société (comptable, audit, frais d'enregistrement) représentent des charges annuelles que les acquéreurs sous-estiment fréquemment.

Comparaison des options réelles

Concernant le bail en particulier : le schéma '30+30+30 = 90 ans' n'a aucune base juridique confirmée. L'article 540 du CCC plafonne le bail immobilier à 30 ans ; les tribunaux ont à plusieurs reprises jugé inexécutables les promesses de double renouvellement automatique. Ce mécanisme ne constitue pas un équivalent de la propriété, mais un bail de 30 ans honnêtement rédigé reste un instrument légal.

Évolution de la réglementation

En 2024-2025, le contrôle s'est intensifié : les services fonciers identifient les sociétés 'en sommeil', le DBD exige la justification documentaire du capital des actionnaires thaïlandais, et un texte spécifique contre les montages nominatifs (Nominee Transactions Act) est en discussion, prévoyant une confiscation des terrains sans indemnisation. La tendance est sans ambiguïté : les structures reposant sur un 51 % formel deviennent de plus en plus vulnérables.

Points de vigilance

• Origine des fonds des actionnaires thaïlandais. Si les fonds proviennent en réalité de vous, il s'agit d'un prête-nom, constitutif d'une violation du FBA, article 36.
• Réalité de l'activité de la société. Existe-t-il une activité, des états financiers, un audit, des assemblées, ou s'agit-il d'un simple porteur d'actif sans substance ?
• Structure de contrôle. Des catégories d'actions restrictives et des prêts consentis à l'étranger sont interprétés par les tribunaux comme des indices de fictivité.
• Votre statut au sein de la société. Un directeur sans work permit encourt un risque distinct au regard du droit du travail.
• Alternatives disponibles. Pour un usage résidentiel, envisagez une unité en copropriété dans la limite du quota de 49 % (Condominium Act, article 19) ou un bail transparent de 30 ans (CCC, article 540).
• Charges annuelles. Comptabilité, audit, frais divers constituent une charge récurrente, et non un paiement ponctuel.
• Vérification indépendante. Faites appel à un juriste qui vous est propre, indépendant du vendeur, et demandez-lui une évaluation écrite portant précisément sur les risques juridiques de la structure envisagée.

Une société thaïlandaise peut légalement détenir un terrain, mais uniquement en tant qu'entreprise authentique avec de véritables coassociés. Un montage reposant sur des actionnaires thaïlandais prête-noms est illégal dès sa constitution, et le temps joue contre lui, non en sa faveur.