Eredità di un condominio in Thailandia da parte di uno straniero: quota del 49%, termini e modulo FET

In sintesi

Il diritto di uno straniero su un appartamento in un condominio thailandese è un diritto personale, ottenuto soddisfacendo le condizioni previste dalla legge. Dopo la morte del titolare, tale diritto non si trasferisce automaticamente a un altro straniero. Un erede straniero può effettivamente ereditare l'unità - sia per testamento sia per legge - ma per registrare la proprietà a proprio nome presso il Dipartimento Fondiario (Land Department) deve egli stesso soddisfare i requisiti del Condominium Act B.E. 2522, articolo §19. Se non soddisfa tali requisiti, l'appartamento ereditato dovrà essere venduto.

Questa è la differenza fondamentale rispetto alla logica europea tradizionale: l'eredità 'si apre', ma mantenere un immobile thailandese in proprietà straniera è possibile solo se l'erede dispone di un proprio titolo giuridico valido.

Chi tra gli stranieri ha il diritto di essere titolare di un'unità

L'articolo §19 elenca un elenco chiuso di categorie di stranieri (persone fisiche e giuridiche) autorizzati a registrare la proprietà di un appartamento in un condominio:

• stranieri titolari di permesso di soggiorno permanente ai sensi della normativa sull'immigrazione;
• stranieri entrati nel paese nell'ambito della promozione degli investimenti (BOI);
• persone giuridiche equiparate a straniere ai sensi degli articoli §97-98 del Codice Fondiario e costituite secondo le leggi thailandesi;
• persone giuridiche straniere in possesso di un certificato di promozione degli investimenti (promotion certificate);
• stranieri (e persone giuridiche a essi equiparate) che abbiano introdotto nel paese valuta estera oppure abbiano prelevato fondi da un conto non residente in baht o da un conto in valuta estera.

La quinta categoria è nella pratica la più diffusa. È quella attraverso cui la maggior parte degli investitori privati acquista appartamenti, ed è quella che richiede la documentazione comprovante la provenienza del denaro.

Erede qualificato ed erede non qualificato

La legge divide gli eredi in due gruppi, e dall'appartenenza all'uno o all'altro dipende l'intera procedura successiva.

Erede qualificato è colui che rientra personalmente in una delle categorie di cui all'articolo §19. L'articolo §19/5 gli consente di registrare l'appartamento ereditato a proprio nome - ma a una condizione rigorosa: la quota complessiva di proprietà straniera in quello specifico edificio non deve superare il 49% della superficie totale di tutte le unità (quota stabilita dall'articolo §19/2 bis). La norma §19/5 si applica agli eredi sia per testamento sia per legge, nonché a coloro che hanno ricevuto l'unità 'in altro modo', ad esempio in donazione.

Erede non qualificato è lo straniero che non rientra in nessuna delle cinque categorie di cui all'articolo §19. Ai sensi dell'articolo §19/7, egli è obbligato a:

• notificare per iscritto il funzionario competente entro 60 giorni dalla data di acquisizione della proprietà;
• vendere (alienare) l'unità entro un anno dal momento dell'eredità.

In altri termini, può formalmente ereditare l'appartamento, ma non può mantenerlo in proprietà straniera.

Confronto tra i due scenari

Si noti una particolarità: anche un erede qualificato può trovarsi nell'impossibilità di registrare l'unità a proprio nome, qualora ciò facesse superare all'edificio la quota straniera del 49%. In tal caso la soluzione è la medesima: la vendita.

Il ruolo del modulo FET (Tor Tor 3)

Se l'erede rivendica lo status di qualificato in base alla quinta categoria dell'articolo §19 (tramite introduzione di valuta estera), non è sufficiente dichiararlo. Deve dimostrare che in Thailandia è stata introdotta valuta estera per un importo non inferiore al valore stimato (ufficiale) dell'appartamento. La prova è costituita dal modulo FET (Foreign Exchange Transaction Form, precedentemente denominato Tor Tor 3) - il documento bancario relativo alla transazione in valuta estera.

Il senso pratico è semplice: il nuovo diritto di proprietà straniera viene 'ancorato' a una nuova transazione valutaria. Il vecchio modulo FET del precedente proprietario non si estende all'erede - questi deve comprovare il proprio titolo di proprietà con i propri documenti.

Cosa accade con la vendita dell'unità ereditata

Se l'erede è obbligato a vendere (ai sensi dell'articolo §19/7 oppure a causa dell'esaurimento della quota), è importante ricordare:

• il termine decorre dalla data di acquisizione della proprietà per eredità, non dalla data in cui l'erede è venuto a conoscenza dell'eredità;
• fino alla vendita l'erede rimane il legittimo proprietario e può disporre dell'immobile, ma non può mantenerlo in proprietà straniera a tempo indeterminato;
• l'acquirente può essere sia un cittadino thailandese (per il quale la quota non rileva) sia uno straniero qualificato nei limiti del 49% disponibile.

Testamento e ordine successorio

L'unità può essere ereditata per testamento (testamentary) e per legge in assenza di testamento (intestate). La presenza di un testamento redatto secondo le norme thailandesi semplifica e accelera notevolmente la procedura in tribunale e presso il Dipartimento Fondiario, in particolare quando gli eredi sono più d'uno o tra di essi vi sono stranieri con diverso status ai sensi dell'articolo §19. Il testamento, tuttavia, non deroga né ai requisiti dell'articolo §19 né alla quota del 49%: determina a chi spetta il diritto, ma non esonera l'erede dalla necessità di soddisfare tale diritto.

Cosa verificare e a cosa prestare attenzione

• Il proprio status ai sensi dell'articolo §19. Verificare preventivamente se si rientra (o se i propri eredi rientrano) in almeno una delle cinque categorie: da ciò dipende la possibilità di mantenere l'unità in proprietà.
• La quota straniera attuale nell'edificio. Richiedere alla società di gestione i dati sul riempimento della quota del 49%: senza una riserva 'straniera' disponibile, la nuova registrazione è impossibile.
• Il modulo FET. Conservare gli originali dei documenti valutari relativi all'acquisto; l'erede della quinta categoria dovrà dimostrare l'avvenuta introduzione di valuta estera propria.
• I termini. Se si è erede non qualificato: 60 giorni per la notifica e 1 anno per la vendita; non trascurare il computo dal momento dell'acquisizione.
• Il testamento redatto secondo il diritto thailandese per i beni in Thailandia - separato rispetto al testamento nel paese di cittadinanza.
• Le imposte e le spese relative alla registrazione dell'eredità e alla successiva vendita devono essere considerate in anticipo nel calcolo.