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Procura per la gestione fondiaria
Civil and Commercial Code (Agency) + Land Department forms
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In breve
Il diritto tailandese consente all'acquirente o al venditore di effettuare operazioni su terreni o condomini tramite un rappresentante; tuttavia il Dipartimento Fondiario accetta esclusivamente il proprio modulo standard di procura, correttamente delimitato nei poteri, sottoscritto dai testimoni e, in caso di firma all'estero, legalizzato presso l'ambasciata o il consolato tailandese.
CCC s.797: Nozione di rappresentanza (rapporto di mandato)
La rappresentanza sorge quando un soggetto (il rappresentante) ottiene il potere di agire per conto di un altro soggetto (il mandante) e assume tale ruolo. Il potere può essere conferito espressamente o desumersi dal comportamento delle parti. È proprio questo rapporto a consentire al procuratore di comparire dinanzi ai funzionari e di sottoscrivere atti in luogo del proprietario.
CCC s.798: La forma scritta segue l'atto sottostante
Se l'atto da compiere richiede per legge la forma scritta, anche la nomina del rappresentante deve essere redatta in forma scritta. Poiché il trasferimento, la vendita e l'ipoteca di beni immobili sono soggetti a registrazione scritta, la procura per tali operazioni deve essere anch'essa un documento scritto e sottoscritto.
CCC s.800: Potere speciale (specifico)
Il rappresentante investito di un potere speciale per un determinato affare può compiere tutto ciò che è ragionevolmente necessario per portarlo a termine. Con riferimento agli immobili, questa disposizione giustifica una procura a scopo determinato, ad esempio limitata esclusivamente alla vendita di un lotto specifico o alla registrazione di una determinata ipoteca.
CCC s.801: Limiti del potere generale in materia immobiliare
La procura generale comprende l'ordinaria amministrazione, ma di per sé non attribuisce al rappresentante il potere di vendere o ipotecare terreni, concedere in locazione per più di tre anni, donare, concludere transazioni, condurre giudizi o arbitrati. Ciascuno di questi atti rilevanti richiede un'espressa e specifica formulazione; pertanto, per la vendita di un terreno è necessaria un'apposita clausola.
CCC s.805: Divieto di autocontratto senza consenso
Senza il consenso del mandante, il rappresentante non può concludere un atto con se stesso, né in nome proprio né come rappresentante dell'altra parte. Ciò tutela dall'ipotesi in cui il procuratore acquisti lo stesso bene che gli è stato affidato per la vendita, salvo che l'atto si limiti ad eseguire un'obbligazione preesistente.
CCC s.807: Obbligo di seguire le istruzioni del mandante
Il rappresentante è tenuto ad agire conformemente alle istruzioni espresse o implicite del mandante e, in mancanza, secondo la prassi ordinaria dell'attività in questione. In pratica, ciò obbliga il procuratore ad attenersi al prezzo e alle condizioni concordati e indicati nella procura, senza agire discrezionalmente.
CCC s.820: Vincolo del mandante per gli atti compiuti nei limiti del potere
Il mandante è vincolato nei confronti dei terzi da tutto ciò che il rappresentante compie nei limiti dei poteri conferiti. Pertanto, il trasferimento o l'ipoteca sottoscritti da un procuratore regolarmente autorizzato obbligano direttamente il proprietario, come se questi si fosse presentato personalmente al Dipartimento Fondiario.
CCC s.821: Potere apparente (riconoscibile dai terzi)
Chi presenta un altro come proprio rappresentante, o lo consente consapevolmente, risponde nei confronti dei terzi in buona fede come se il potere fosse effettivo. Ciò rileva quando il proprietario consegna moduli già firmati o il titolo di proprietà, creando un'apparenza di potere sulla quale gli acquirenti fanno ragionevolmente affidamento.
CCC s.823: Atti compiuti in eccesso di potere e loro ratifica
L'atto compiuto senza potere o in eccesso rispetto ad esso non vincola il mandante, salvo ratifica successiva. In assenza di ratifica, il rappresentante risponde personalmente nei confronti del terzo, tranne nel caso in cui quest'ultimo fosse a conoscenza dell'eccesso di potere. Ciò sottolinea la necessità di delimitare con precisione l'ambito della procura.
CCC s.826-827: Revoca della procura e rinuncia del rappresentante
La rappresentanza si estingue per revoca da parte del mandante o per rinuncia del rappresentante, e ciascuna delle parti può esercitare tale facoltà in qualsiasi momento. L'estinzione in un momento inopportuno, senza necessità inevitabile, può far sorgere responsabilità per il danno causato. Il proprietario dovrebbe pertanto revocare la procura fondiaria in modo esplicito e darne comunicazione alle parti interessate.
CCC s.831: Effetti dell'estinzione nei confronti dei terzi in buona fede
L'estinzione della rappresentanza non è opponibile al terzo in buona fede, salvo che la sua ignoranza sia dovuta esclusivamente a propria negligenza. La controparte che abbia fatto affidamento su una procura revocata in modo non pubblicizzato può conservare la tutela; risultano pertanto fondamentali la revoca esplicita e la relativa comunicazione.
Tor Dor 21 (Land Department form): Modulo ufficiale obbligatorio per i terreni
Gli uffici fondiari provinciali e distrettuali accettano esclusivamente il modulo standard del Dipartimento (Tor Dor 21 per terreni e abitazioni, Chor Dor 21 per le unità in condominio). Una procura redatta da un avvocato o in formato straniero non viene accettata; il procuratore è pertanto tenuto a utilizzare questo modulo specifico per qualsiasi trasferimento, vendita o ipoteca.
Tor Dor 21 (scope and property data): Contenuto obbligatorio e delimitazione dell'ambito
Il modulo riporta i dati completi di entrambe le parti e indica con precisione l'atto autorizzato: vendita, acquisto o ipoteca, nonché eventuali condizioni particolari. L'immobile è descritto tramite il numero del titolo, i numeri del lotto e del rilievo, nonché l'ubicazione. Spazi lasciati in bianco o formulazioni imprecise rischiano di comportare il rifiuto del modulo o un abuso del potere conferito.
Tor Dor 21 (witnesses and signing): Norme su testimoni, impronta digitale e formalità di sottoscrizione
Deve apporre la firma almeno un testimone e, in caso di utilizzo dell'impronta digitale in luogo della firma, almeno due; i testimoni devono firmare e non possono apporre l'impronta digitale. Il modulo è compilato con un unico tipo di inchiostro, senza cancellature o correzioni non controfirmate, e il mandante lo sottoscrive soltanto dopo che tutte le indicazioni sono definitive e corrette.
Legalisation of foreign-signed POA: Autenticazione notarile e legalizzazione consolare all'estero
Quando il proprietario non può essere presente e firma la procura fuori dalla Thailandia, il documento deve essere autenticato da un notaio e successivamente legalizzato presso l'ambasciata o il consolato tailandese. La Thailandia non aderisce alla Convenzione sull'apostille; pertanto il solo apostille non è sufficiente ai fini dell'accettazione da parte dell'ufficio fondiario.