Diese Informationen dienen nur zur Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie vor einer Transaktion einen zugelassenen Anwalt.
Vollmacht für Grundstücksgeschäfte
Civil and Commercial Code (Agency) + Land Department forms
Die Informationen werden monatlich anhand amtlicher Quellen geprüft und aktualisiert.
Kurz gesagt
Das thailändische Recht erlaubt es Käufern und Verkäufern, Grundstücks- oder Eigentumswohnungsgeschäfte durch einen Vertreter abzuwickeln. Das Land Department akzeptiert jedoch ausschließlich sein eigenes Standardvollmachtsformular, das die Befugnisse klar umgrenzt, von Zeugen beglaubigt und (bei Unterzeichnung im Ausland) über die thailändische Botschaft oder das Konsulat legalisiert sein muss.
CCC s.797: Begriff der Stellvertretung (Agenturverhältnis)
Ein Vertretungsverhältnis entsteht, wenn eine Person (der Vertreter) das Recht erhält, für eine andere Person (den Vollmachtgeber) zu handeln, und diese Rolle übernimmt. Die Vollmacht kann ausdrücklich erteilt werden oder sich aus dem Verhalten der Parteien ergeben. Dieses Verhältnis ermöglicht es dem Bevollmächtigten, vor Behörden zu erscheinen und anstelle des Eigentümers Dokumente zu unterzeichnen.
CCC s.798: Schriftformerfordernis folgt dem Rechtsgeschäft
Erfordert das zugrunde liegende Rechtsgeschäft gesetzlich die Schriftform, so muss auch die Bevollmächtigung schriftlich erfolgen. Da die Übertragung, der Verkauf und die Hypothekenbestellung an Immobilien der schriftlichen Registrierung bedürfen, muss die Vollmacht für solche Handlungen ein schriftliches, unterzeichnetes Dokument sein.
CCC s.800: Sondervollmacht (konkrete Einzelvollmacht)
Ein Vertreter, dem eine Sondervollmacht für eine bestimmte Angelegenheit erteilt wurde, ist berechtigt, alles vernünftigerweise Erforderliche zu deren Durchführung vorzunehmen. Bei Immobilien begründet dies eine zweckgebundene Vollmacht, die beispielsweise ausschließlich auf den Verkauf eines bestimmten Grundstücks oder die Eintragung einer bestimmten Hypothek beschränkt ist.
CCC s.801: Grenzen der Generalvollmacht bei Immobilien
Eine Generalvollmacht umfasst die gewöhnliche Verwaltung, berechtigt den Vertreter jedoch nicht von sich aus, Grundstücke zu verkaufen oder zu verpfänden, Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als drei Jahren abzuschließen, zu schenken, Vergleiche zu schließen oder Gerichts- und Schiedsverfahren zu führen. Jede dieser bedeutsamen Handlungen erfordert eine ausdrückliche, konkrete Formulierung. Für den Verkauf eines Grundstücks ist daher eine gesonderte Klausel erforderlich.
CCC s.805: Verbot des Selbstkontrahierens ohne Zustimmung
Ohne Zustimmung des Vollmachtgebers darf der Vertreter kein Rechtsgeschäft mit sich selbst abschließen, weder im eigenen Namen noch als Vertreter der anderen Partei. Dies schützt vor der Situation, in der der Bevollmächtigte das Objekt erwirbt, dessen Verkauf ihm aufgetragen wurde, außer wenn die Handlung lediglich eine bereits bestehende Verpflichtung erfüllt.
CCC s.807: Pflicht zur Befolgung der Weisungen des Vollmachtgebers
Der Vertreter ist verpflichtet, nach den ausdrücklichen oder konkludenten Weisungen des Vollmachtgebers zu handeln, und bei deren Fehlen der üblichen Praxis der betreffenden Tätigkeit zu folgen. In der Praxis verpflichtet dies den Bevollmächtigten, sich an den vereinbarten Preis und die in der Vollmacht genannten Bedingungen zu halten und nicht nach eigenem Ermessen zu handeln.
CCC s.820: Bindung des Vollmachtgebers durch Handlungen innerhalb der Vollmacht
Der Vollmachtgeber ist gegenüber Dritten durch alles gebunden, was der Vertreter im Rahmen der erteilten Vollmacht vornimmt. Eine Übertragung oder Hypothekenbestellung, die von einem ordnungsgemäß bevollmächtigten Vertreter unterzeichnet wurde, verpflichtet den Eigentümer daher unmittelbar, so als wäre er persönlich beim Land Department erschienen.
CCC s.821: Anscheinsvollmacht (erkennbare Vollmacht gegenüber Dritten)
Wer jemanden als seinen Vertreter ausgibt oder dies wissentlich duldet, haftet gutgläubigen Dritten gegenüber so, als ob die Vollmacht tatsächlich bestanden hätte. Dies ist von Bedeutung, wenn ein Eigentümer unterzeichnete Formulare oder den Titel aushändigt und damit einen Anschein von Vollmacht erzeugt, auf den Käufer vernünftigerweise vertrauen.
CCC s.823: Handeln ohne oder mit Überschreitung der Vollmacht und deren Genehmigung
Eine ohne Vollmacht oder unter Überschreitung der Vollmacht vorgenommene Handlung bindet den Vollmachtgeber nicht, solange er sie nicht genehmigt. Fehlt die Genehmigung, haftet der Vertreter dem Dritten persönlich, außer wenn dieser die Vollmachtsüberschreitung kannte. Dies unterstreicht die Notwendigkeit, den Umfang der Vollmacht präzise zu umgrenzen.
CCC s.826-827: Widerruf der Vollmacht und Niederlegung durch den Vertreter
Das Vertretungsverhältnis endet durch Widerruf seitens des Vollmachtgebers oder durch Niederlegung seitens des Vertreters, wobei jede Partei dies jederzeit tun kann. Eine Beendigung zur Unzeit ohne zwingenden Grund kann zur Haftung für den entstandenen Schaden führen. Der Eigentümer sollte eine Grundstücksvollmacht daher klar widerrufen und die Beteiligten entsprechend benachrichtigen.
CCC s.831: Wirkung der Beendigung gegenüber gutgläubigen Dritten
Die Beendigung des Vertretungsverhältnisses kann einem gutgläubigen Dritten nicht entgegengehalten werden, es sei denn, seine Unkenntnis beruhte ausschließlich auf eigener Nachlässigkeit. Ein Vertragspartner, der auf eine heimlich widerrufene Vollmacht vertraut hat, kann unter Umständen geschützt bleiben. Daher sind ein ausdrücklicher Widerruf und eine entsprechende Benachrichtigung wichtig.
Tor Dor 21 (Land Department form): Vorgeschriebenes amtliches Formular für Grundstücke
Provinzielle und Bezirks-Grundstücksbüros akzeptieren ausschließlich die Standardvollmacht des Departements (Tor Dor 21 für Grundstücke und Häuser, Chor Dor 21 für Eigentumswohnungen). Eine von einem Anwalt erstellte oder in ausländischer Form abgefasste Vollmacht wird nicht akzeptiert. Der Bevollmächtigte muss bei Übertragung, Verkauf oder Hypothekenbestellung zwingend dieses vorgeschriebene Formular verwenden.
Tor Dor 21 (scope and property data): Pflichtinhalt und klar umgrenzter Vollmachtsumfang
Das Formular enthält die vollständigen Angaben beider Parteien und benennt die zulässige Handlung präzise: Verkauf, Kauf oder Hypothekenbestellung sowie besondere Bedingungen. Das Objekt wird durch die Titelnummer, die Parzellen- und Vermessungsnummern sowie die Lage beschrieben. Leerstellen oder unklare Angaben können zur Ablehnung oder zu einem Missbrauch der Vollmacht führen.
Tor Dor 21 (witnesses and signing): Zeugen, Fingerabdruck und Formvorschriften
Mindestens ein Zeuge muss unterzeichnen; wird anstelle einer Unterschrift ein Fingerabdruck verwendet, sind mindestens zwei Zeugen erforderlich. Die Zeugen unterzeichnen, setzen jedoch keinen Fingerabdruck. Das Formular wird in einer einheitlichen Tinte ausgefüllt, ohne Streichungen oder nicht vermerkte Korrekturen. Der Vollmachtgeber unterzeichnet erst, nachdem alle Angaben endgültig und korrekt eingetragen sind.
Legalisation of foreign-signed POA: Notarielle Beglaubigung und konsularische Legalisation im Ausland
Kann der Eigentümer nicht persönlich erscheinen und unterzeichnet die Vollmacht außerhalb Thailands, ist das Dokument zunächst notariell zu beglaubigen und anschließend bei der thailändischen Botschaft oder dem Konsulat zu legalisieren. Thailand ist dem Haager Apostille-Übereinkommen nicht beigetreten, weshalb ein Apostille-Vermerk allein für die Annahme durch das Grundstücksbüro nicht ausreicht.