Diese Informationen dienen nur zur Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie vor einer Transaktion einen zugelassenen Anwalt.
Gesetz über die Vermietung von Immobilien für Handel und Industrie
Hire of Immovable Property for Commerce and Industry Act B.E. 2542 (1999)
Die Informationen werden monatlich anhand amtlicher Quellen geprüft und aktualisiert.
Kurz gesagt
Ein Gesetz aus dem Jahr 1999, das eine registrierungsfähige Anmietung von Grundstücken und Gebäuden zur gewerblichen oder industriellen Nutzung für eine Laufzeit von mehr als 30 bis zu 50 Jahren ermöglicht, die verlängerbar, übertragbar, vererbbar und beleihbar ist, mit Flächenbeschränkung und einer Investitionsschwelle für ausländische Mieter.
Section 3: Begriffsbestimmungen und Anwendungsbereich der gewerblichen/industriellen Miete
Das Gesetz gilt ausschließlich für die Anmietung von Grundstücken oder Gebäuden zur gewerblichen oder industriellen Nutzung mit einer Laufzeit von mehr als 30 und höchstens 50 Jahren. Kürzere Mietverhältnisse unterliegen dem allgemeinen Zivil- und Handelsgesetzbuch. Registrierungsbehörde für dieses Sonderregime ist der Generaldirektor des Grundbuchamtes.
Section 3 (duration): Höchstlaufzeit von fünfzig Jahren
Anders als bei der gewöhnlichen Mietbeschränkung auf 30 Jahre lässt dieses Regime eine einmalige registrierte Laufzeit von mehr als 30, jedoch höchstens 50 Jahren zu. Dies verschafft langfristigen gewerblichen und industriellen Projekten eine erheblich größere Bestandssicherheit, während das Eigentumsrecht beim Eigentümer verbleibt.
Section 4: Schriftform, Registrierung und Verlängerung
Das Mietverhältnis ist nur wirksam, wenn es schriftlich abgeschlossen und beim zuständigen Grundbuchbeamten eingetragen wird. Die Parteien können eine Verlängerung vereinbaren, jedoch darf die Verlängerung die Mietdauer nicht über 50 Jahre hinaus erstrecken, gerechnet ab dem Datum des Verlängerungsvertrags. Ohne Registrierung tritt die verlängerte Laufzeit schlicht nicht in Kraft.
Section 5 (ownership retained): Der Eigentümer behält den Titel - dem Mieter steht nur das Mietrecht zu
Die Registrierung überträgt kein Eigentumsrecht: Der Vermieter bleibt während der gesamten Laufzeit rechtlicher Eigentümer des Grundstücks oder Gebäudes. Der Mieter erhält ein registriertes, geschütztes Recht zur Nutzung des Objekts für den vereinbarten gewerblichen oder industriellen Zweck, jedoch kein Eigentumsrecht daran.
Section 5 (area over 100 rai): Zustimmung des Generaldirektors bei Grundstücken über 100 Rai
Übersteigt das gemietete Grundstück 100 Rai (etwa 16 Hektar), ist die vorherige Zustimmung des Generaldirektors erforderlich, und die Nutzung muss der durch Ministerialverordnung festgelegten Handels- oder Industriekategorie entsprechen. Registrierungen, die gegen diese Zweck- oder Nutzungsvorgaben verstoßen, können vom Generaldirektor aufgehoben werden.
Section 5 (foreign-investor conditions): Investitionsschwelle und Deviseneinfuhr für ausländische Mieter
Ist ein Ausländer Mieter, Untermieter oder Rechtserwerber, müssen die zugrunde liegenden gewerblichen oder industriellen Investitionen mindestens 100 Millionen Baht betragen, ohne die Mietzahlungen selbst einzurechnen. Dieses Kapital muss als Devisen nach Thailand eingebracht werden - über ein Fremdwährungskonto oder ein Baht-Konto eines Gebietsfremden, entsprechend den festgelegten Bedingungen.
Section 6: Das Mietrecht kann als Sicherheit bestellt werden
Das registrierte Mietrecht kann selbst als Sicherheit dienen: Es kann Gegenstand einer Hypothekenbestellung sein, wobei die allgemeinen Hypothekenvorschriften des Zivil- und Handelsgesetzbuches Anwendung finden. Dies ermöglicht es einem langfristigen gewerblichen Mieter, eine Finanzierung auf den Wert des Mietrechts und nicht auf das Grundstückseigentum zu stützen.
Section 7: Vererbung und Übertragung des Mietrechts
Das Mietrecht nach diesem Gesetz geht auf die Erben des Mieters über und erlischt nicht mit dessen Tod, anders als bei einem gewöhnlichen persönlichen Mietverhältnis. Der Mieter ist auch berechtigt, das Recht ganz oder teilweise unterzuvermieten oder abzutreten, sofern der Mietvertrag eine solche Übertragung nicht ausdrücklich untersagt.
Section 8: Registrierung von Änderungen, Untervermietungen und Übertragungen
Jede Änderung des Mietverhältnisses, jede Untervermietung, jede Bestellung einer Sicherheit am Recht sowie jede Übertragung müssen schriftlich erfolgen und registriert werden, um Dritten gegenüber wirksam zu sein. Ohne eine solche Registrierung wirken diese Rechtsgeschäfte nur zwischen den unmittelbaren Parteien und können Dritten nicht entgegengehalten werden.
Section 9: Subsidiäre Anwendung des Zivil- und Handelsgesetzbuches
Für Fragen, die durch dieses Gesetz nicht ausdrücklich geregelt sind, gelten die allgemeinen Mietvorschriften des Zivil- und Handelsgesetzbuches. Das Spezialgesetz ist damit eine Ergänzungsschicht: Es erweitert die Laufzeit und die Besicherungsmöglichkeiten, überlässt jedoch die gewöhnlichen mietrechtlichen Fragen zwischen Vermieter und Mieter dem allgemeinen Gesetzbuch.
Section 10: Registrierungsverfahren nach dem Grundbuchgesetz
Registrierung, Amtshandlungen und zugehörige Verfahren nach diesem Gesetz richten sich nach den Vorschriften des Grundbuchgesetzes und werden von Beamten des Grundbuchamtes durchgeführt. Bei der Eintragung einer gewerblichen oder industriellen Miete sowie bei ihrer späteren Änderung gelten daher die übliche Praxis des Grundbuchamtes, die anfallenden Gebühren und die Urkundenprüfung.
Section 11: Ministerialverordnungen und Gebühren
Der Innenminister ist befugt, Ministerialverordnungen zu erlassen, die Gebühren, zulässige Geschäftskategorien, Flächenbedingungen und sonstige für den Vollzug des Gesetzes erforderliche Einzelheiten festlegen. Diese Verordnungen konkretisieren die praktischen Schwellenwerte, einschließlich der Genehmigungsanforderungen für Großgrundstücke und ausländische Mieter.
Practice note (BOI / IEAT): Verhältnis zu den Landrechten von BOI und IEAT
In der Praxis wird dieses Gesetz von ausländischen Investoren selten genutzt. Unternehmen, die vom Board of Investment (BOI) gefördert werden oder in Zonen der Industrial Estate Authority of Thailand (IEAT) tätig sind, erhalten Grundstücke in der Regel nach eigenen Gesetzen, die für geförderte Tätigkeiten mitunter unmittelbares Grundstückseigentum ermöglichen, sodass die besondere Langzeitmiete eher als Ausweichoption denn als bevorzugtes Instrument dient.
Use restriction: Das Objekt muss für den angemeldeten Gewerbe- oder Industriezweck genutzt werden
Die Langzeitmiete wird ausschließlich für den bei der Registrierung angegebenen gewerblichen oder industriellen Zweck gewährt. Das Objekt darf weder zu Wohnzwecken noch für sonstige nicht damit zusammenhängende Zwecke genutzt werden, und eine Nutzung entgegen dem eingetragenen Zweck birgt das Risiko einer Aufhebung der Registrierung durch den Generaldirektor im Rahmen der gesetzlichen Aufsichtsbefugnisse.