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Loi relative au bail immobilier à des fins commerciales et industrielles
Hire of Immovable Property for Commerce and Industry Act B.E. 2542 (1999)
Les informations sont vérifiées et mises à jour chaque mois selon les sources officielles.
En bref
Loi de 1999 autorisant un bail enregistrable portant sur des terrains et des constructions à usage commercial ou industriel, d'une durée supérieure à 30 ans et n'excédant pas 50 ans, renouvelable, cessible, transmissible par succession et susceptible d'être donné en garantie, avec une limitation de superficie et un seuil d'investissement applicables aux preneurs étrangers.
Section 3: Définitions et champ d'application du bail commercial et industriel
La loi s'applique exclusivement aux baux portant sur des terrains ou des constructions à usage commercial ou industriel, d'une durée supérieure à 30 ans et n'excédant pas 50 ans. Les baux de durée inférieure demeurent régis par le Code civil et commercial ordinaire. L'autorité d'enregistrement de ce régime spécial est le Directeur général du Département des terres.
Section 3 (duration): Durée maximale du bail : cinquante ans
Contrairement à la limitation ordinaire de 30 ans applicable aux baux standard, ce régime permet une durée unique enregistrée supérieure à 30 ans, sans excéder 50 ans. Cela confère aux projets commerciaux et industriels à long terme une sécurité d'occupation nettement plus grande, tout en préservant le titre de propriété au profit du propriétaire.
Section 4: Forme écrite, enregistrement et renouvellement
Le bail n'est valable que s'il est établi par écrit et enregistré auprès du fonctionnaire foncier compétent. Les parties peuvent convenir d'un renouvellement, mais celui-ci ne peut porter la durée totale du bail au-delà de 50 ans à compter de la date de conclusion de l'accord de renouvellement. En l'absence d'enregistrement, la durée prolongée ne prend tout simplement pas effet.
Section 5 (ownership retained): Le propriétaire conserve le titre - le preneur ne détient qu'un droit de bail
L'enregistrement ne transfère pas la propriété : le bailleur demeure le propriétaire légal du terrain ou de la construction pendant toute la durée du bail. Le preneur acquiert un droit d'occupation enregistré et protégé lui permettant d'utiliser le bien aux fins commerciales ou industrielles convenues, sans en acquérir la propriété.
Section 5 (area over 100 rai): Accord du Directeur général requis pour les parcelles de plus de 100 rai
Lorsque la superficie du terrain pris à bail dépasse 100 rai (soit environ 16 hectares), l'accord préalable du Directeur général est requis, et l'utilisation doit correspondre au type de commerce ou d'industrie fixé par règlement ministériel. Les enregistrements qui ne respectent pas ces conditions quant à l'objet ou à l'utilisation peuvent être annulés par le Directeur général.
Section 5 (foreign-investor conditions): Seuil d'investissement et rapatriement de devises pour les preneurs étrangers
Lorsqu'un étranger est preneur, sous-locataire ou cessionnaire du droit, l'investissement commercial ou industriel de base doit s'élever à au moins 100 millions de bahts, hors loyer. Ces capitaux doivent être introduits en Thaïlande sous forme de devises étrangères, depuis un compte en devises ou un compte en bahts de non-résident, conformément aux conditions établies.
Section 6: Le droit de bail peut être donné en garantie
Le droit de bail enregistré peut lui-même servir de sûreté : il peut faire l'objet d'une hypothèque, les règles ordinaires du Code civil et commercial relatives à l'hypothèque s'appliquant alors. Cela permet au preneur commercial à long terme de lever des financements en s'appuyant sur la valeur du bail, et non sur un titre de propriété foncière.
Section 7: Succession et cession du bail
Le droit de bail régi par cette loi se transmet aux héritiers du preneur et ne s'éteint pas à son décès, contrairement au bail personnel ordinaire. Le preneur peut également sous-louer ou céder le droit, en totalité ou en partie, sauf si le contrat lui-même l'interdit expressément.
Section 8: Enregistrement des modifications, sous-locations et cessions
Toute modification du bail, toute sous-location, toute constitution de sûreté sur le droit ou toute cession de celui-ci doivent être établies par écrit et enregistrées pour être opposables aux tiers. À défaut d'un tel enregistrement, ces actes ne produisent d'effets qu'entre les parties immédiates et ne sont pas opposables aux autres.
Section 9: Application supplétive du Code civil et commercial
Pour les questions non expressément réglées par cette loi, les dispositions générales du Code civil et commercial relatives au bail de biens s'appliquent. La loi spéciale fonctionne donc comme un régime de superposition : elle étend la durée et les possibilités de garantie, mais laisse au code ordinaire la gestion des questions courantes de la relation bailleur-preneur.
Section 10: Procédures d'enregistrement selon le Code foncier
L'enregistrement, les actes officiels et les procédures connexes prévus par cette loi sont soumis aux règles du Code foncier et sont accomplis par les agents du Département des terres. Les pratiques standard des bureaux fonciers, les frais applicables et la vérification des documents s'appliquent donc lors de l'enregistrement d'un bail commercial ou industriel ou de sa modification ultérieure.
Section 11: Règlements ministériels et frais
Le ministre de l'Intérieur est habilité à prendre des règlements ministériels fixant les frais, les catégories d'activités admissibles, les conditions de superficie et les autres modalités nécessaires à l'application de la loi. Ces règlements précisent les seuils pratiques, notamment les autorisations liées aux grandes parcelles et aux preneurs étrangers.
Practice note (BOI / IEAT): Articulation avec les droits fonciers accordés par le BOI et l'IEAT
En pratique, cette loi est rarement utilisée par les investisseurs étrangers. Les sociétés bénéficiant de la promotion du Bureau des investissements (BOI) ou opérant dans les zones de l'Autorité des parcs industriels (IEAT) obtiennent généralement leurs droits fonciers en vertu de lois distinctes, qui peuvent autoriser la propriété directe du terrain pour les activités promues, ce qui fait du bail de longue durée spécial une option de repli plutôt qu'une option principale.
Use restriction: Le bien doit être utilisé conformément à l'usage commercial ou industriel déclaré
Le bail de longue durée est accordé strictement pour l'usage commercial ou industriel déclaré lors de l'enregistrement. Le bien ne peut pas être affecté à un usage résidentiel ou à toute autre fin sans lien avec cet objet, et une utilisation contraire à l'usage enregistré expose à un risque d'annulation de l'enregistrement par le Directeur général, dans le cadre des pouvoirs de contrôle du respect de la loi.