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Legge sull'Affitto di Immobili per il Commercio e l'Industria
Hire of Immovable Property for Commerce and Industry Act B.E. 2542 (1999)
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In breve
Legge del 1999 che consente la locazione registrabile di terreni e fabbricati per uso commerciale o industriale per una durata superiore a 30 anni e fino a 50 anni, rinnovabile, trasferibile, trasmissibile per successione e suscettibile di costituzione in garanzia, con limitazioni di superficie e soglia di investimento per i locatari stranieri.
Section 3: Definizioni e ambito di applicazione della locazione commerciale/industriale
La legge si applica esclusivamente alla locazione di terreni o fabbricati per uso commerciale o industriale con durata superiore a 30 anni e non superiore a 50 anni. Le locazioni di durata inferiore sono disciplinate dal Codice Civile e Commerciale ordinario. L'autorità competente per la registrazione di questo regime speciale è il Direttore Generale del Dipartimento Fondiario.
Section 3 (duration): Durata massima della locazione: cinquanta anni
A differenza del limite ordinario di 30 anni previsto per la locazione standard, questo regime consente un'unica durata registrata superiore a 30 anni ma non superiore a 50 anni. Ciò garantisce una stabilità del godimento significativamente maggiore ai progetti commerciali e industriali di lungo periodo, preservando al contempo la titolarità della proprietà in capo al proprietario.
Section 4: Forma scritta, registrazione e rinnovo
La locazione è valida solo se redatta in forma scritta e registrata presso il funzionario fondiario competente. Le parti possono concordare il rinnovo, tuttavia il rinnovo non può prolungare la locazione oltre i 50 anni a decorrere dalla data di conclusione dell'accordo di rinnovo. In assenza di registrazione, la durata prolungata non produce semplicemente effetto.
Section 5 (ownership retained): Il proprietario conserva il titolo; il locatario ha soltanto il diritto di locazione
La registrazione non trasferisce la proprietà: il locatore rimane il legittimo proprietario del terreno o del fabbricato per tutta la durata del contratto. Il locatario acquista un diritto registrato e tutelato di utilizzare il bene per il fine commerciale o industriale concordato, ma non un diritto di proprietà sul medesimo.
Section 5 (area over 100 rai): Consenso del Direttore Generale per superfici superiori a 100 rai
Qualora il terreno in locazione superi i 100 rai (circa 16 ettari), è necessario il preventivo consenso del Direttore Generale, e l'utilizzo deve essere conforme alla tipologia di commercio o industria stabilita dal regolamento ministeriale. Le registrazioni che violano tali condizioni quanto a finalità o utilizzo possono essere annullate dal Direttore Generale.
Section 5 (foreign-investor conditions): Soglia di investimento e afflusso di valuta per i locatari stranieri
Qualora uno straniero agisca in qualità di locatario, sublocatario o cessionario del diritto, gli investimenti commerciali o industriali di base devono essere pari ad almeno 100 milioni di baht, escluso il canone di locazione. Tale capitale deve essere introdotto in Thailandia come valuta estera - da un conto in valuta estera o da un conto in baht di non residente, conformemente alle condizioni stabilite.
Section 6: Il diritto di locazione può essere costituito in garanzia
Il diritto di locazione registrato può a sua volta essere utilizzato come garanzia: può essere oggetto di ipoteca, con applicazione delle ordinarie norme in materia di ipoteca del Codice Civile e Commerciale. Ciò consente al locatario commerciale di lungo periodo di ottenere finanziamenti a fronte del valore della locazione, anziché del diritto di proprietà sul terreno.
Section 7: Successione e trasferimento della locazione
Il diritto di locazione ai sensi della presente legge si trasmette agli eredi del locatario e non si estingue con la sua morte, a differenza della locazione personale ordinaria. Il locatario ha inoltre facoltà di sublocare o cedere il diritto in tutto o in parte, salvo che il contratto stesso non vieti espressamente tale trasferimento.
Section 8: Registrazione delle modifiche, delle sublocazioni e dei trasferimenti
Qualsiasi modifica della locazione, sublocazione, costituzione di garanzia sul diritto o trasferimento dello stesso devono essere redatti in forma scritta e registrati per avere efficacia nei confronti dei terzi. In assenza di tale registrazione, tali atti producono effetti soltanto tra le parti dirette e non sono opponibili ad altri soggetti.
Section 9: Applicazione suppletiva del Codice Civile e Commerciale
Per le materie non espressamente disciplinate dalla presente legge, si applicano le disposizioni generali sulla locazione di beni del Codice Civile e Commerciale. La legge speciale costituisce pertanto un regime sovrapposto: estende la durata e le possibilità di garanzia, ma rimette al codice ordinario le questioni abituali del rapporto tra locatore e locatario.
Section 10: Procedure di registrazione ai sensi del Codice Fondiario
La registrazione, gli atti ufficiali e le procedure connesse ai sensi della presente legge sono soggetti alle norme del Codice Fondiario e sono effettuati dai funzionari del Dipartimento Fondiario. Pertanto, alla registrazione della locazione commerciale o industriale, ovvero alle sue successive modifiche, si applicano la prassi standard degli uffici fondiari, le tariffe e la verifica documentale.
Section 11: Regolamenti ministeriali e tariffe
Il Ministro dell'Interno è autorizzato a emanare regolamenti ministeriali che stabiliscano le tariffe, le categorie di attività ammissibili, le condizioni relative alla superficie e gli altri dettagli necessari per l'attuazione della legge. Tali regolamenti specificano le soglie pratiche, incluse le autorizzazioni relative ai terreni di grandi dimensioni e ai locatari stranieri.
Practice note (BOI / IEAT): Rapporto con i diritti fondiari BOI e IEAT
In pratica, questa legge è raramente utilizzata dagli investitori stranieri. Le società promosse dal Board of Investment (BOI) o operanti nelle zone dell'Industrial Estate Authority of Thailand (IEAT) ottengono generalmente i terreni in base a leggi separate, che possono consentire la proprietà diretta del terreno per le attività incentivate, con la conseguenza che la locazione speciale di lungo periodo rappresenta un'opzione di riserva e non quella principale.
Use restriction: Il bene deve essere utilizzato per il commercio o l'industria dichiarati
La locazione di lungo periodo è concessa esclusivamente per il fine commerciale o industriale dichiarato al momento della registrazione. Il bene non può essere destinato ad uso abitativo o ad altri scopi non correlati, e il suo utilizzo in contrasto con la finalità registrata comporta il rischio di annullamento della registrazione da parte del Direttore Generale nell'esercizio dei poteri di controllo attribuiti dalla legge.